Wielu inwestorów zastanawia się, czy inwestować w nieruchomości, czy może lepiej w coś innego: ultrakonserwatywni rozważają złoto, a bardziej nastawieni na ryzyko - rynki finansowe (gorące tematy z portali finansowych).
Moim zdaniem samo pytanie jest od początku źle zadane.
Nie powinniśmy pytać „czy inwestować w nieruchomości, czy w coś innego?”, ale powinniśmy sobie zadać sobie następujące pytania:
1) Jaką funkcję w portfelu pełni każda z tych inwestycji
2) Jak połączyć różne inwestycje, żeby zabezpieczyć zyski i nie stracić kapitału (hedge)
3) Jak wykorzystać dźwignię finansową na danym rynku i jakie wiąże się z tym ryzyko
1) Jaką funkcję w portfelu pełnią różne inwestycje?
Nie będę opisywał w tym miejscu akademickich teorii o inwestowaniu portfelowym, które zostały stworzone (w znacznej mierze) przez ludzi, którzy żyją z teoretyzowania, a nie z inwestycji. Takie teorie nakazują dokonać "rozsądnej dywersyfikacji pomiędzy aktywa bezpieczne, średnio ryzykowne i agresywne" oraz sugerują przesuwać zyski z jednych do drugich, w zależności od wyników.
Przykładowo: gdy zarobimy 20% na ryzykownej spółce, to przelewamy ten zysk na bezpieczne obligacje, żeby go zabezpieczyć. Inna teoria nakazuje śledzić cykle koniunkturalne i w zależności od danych makroekonomicznych przesuwać w okresie bessy środki z inwestycji bardziej agresywnych do tych bezpieczniejszych, a w okresie hossy z bezpiecznych, do agresywnych.
Problem polega na tym, że:
- w przypadku pierwszej z tych strategii, bezpieczne obligacje raczej nie odrobią strat poniesionych na rynku akcji, jeżeli zdarzy się, że takowe straty wystąpią. Wszystko wygląda ładnie na papierze, kiedy zakładamy, że w obligacje będziemy zawsze reinwestować 20-procentowe zyski. Niestety 20-procentowa strata na akcjach jest nie do odrobienia na obligacjach dających 4,5%.
- w przypadku drugiej strategii (śledzenie cykli koniunkturalnych), problem polega na tym, że o tym, że jest hossa każdy już wie, co powoduje wzrost cen aktywów, a tego, kiedy hossa się skończy nie wie nikt, co generuje ryzyko, że kupisz wszystko na górce, a sprzedasz w dołku.
Dywersyfikacja pomiędzy aktywa bezpieczne, średnio ryzykowne i agresywne również jest prawdę mówiąc bez sensu (przynajmniej w wydaniu prezentowanym przez doradców finansowych - ja również zaproponuję pewną dywersyfikację, ale na zupełnie innych zasadach).
Mając po 1/3 kapitału w trzech różnych koszykach różniących się poziomem ryzyka masz niemal 100% pewności, że: 1/3 twojego portfela mocno ucierpi w czasie spadków, a pozostałe 2/3 nie będą w stanie ani zabezpieczyć kapitału w okresie spadków, ani odrobić strat w okresie wzrostów.
Przyjrzyj się poniższej tabeli. Celowo nie określiłem dokładnych okresów trwania ani hossy, ani bessy, ponieważ nikt z nas nie wie, ile potrwają przyszłe okresy wzrostów i spadków.
Na tym prostym przykładzie widać, że tzw. „zrównoważony portfel” praktycznie nie jest w stanie wypracować rozsądnych zysków po tym, jak zostanie spustoszony przez bessę. Okresy, które są zwizualizowane w tabeli mogą trwać nawet kilka lat, więc na tym (i tak optymistycznym) przykładzie widać, że skumulowany zysk za cały okres inwestycji w wysokości 8% może wystąpić dopiero po kilku, a nawet kilkunastu latach (pod warunkiem, że inwestor nie zrobi nic głupiego w trakcie i nie sprzeda agresywnego funduszu w dołku). Krótko mówiąc: w skali roku zysk jest żaden, a ryzyko ogromne.
Mój przykład jest banalny i bardzo uproszczony. Można mu zarzucić wiele, ale prawda jest taka, że za wielostronicowymi raportami, analizami i poradami ekspertów, kryje się dokładnie to, co zostało zwizualizowane w tabelce powyżej. Jeśli dodamy do tego aspekt psychologiczny i aktywne zarządzanie portfelem, to prawdopodobnie wynik będzie znacznie gorszy. Niestety często im bardziej profesjonalnie wygląda porada finansowa, tym bardziej sprowadza się ona do strategii, którą właśnie opisałem. Jedyne co różni profesjonalną analizę od mojej uproszczonej tabelki to to, że ma dużo wykresów próbujących przewidzieć co jest „średnio ryzykowne”. Jeżeli nie wierzysz mi na słowo (a właściwie nie powinieneś wierzyć na słowo jakiemuś kolesiowi z bloga znalezionego w necie), to przeczytaj „Pułapki myślenia” Daniela Kahnemana, gdzie autor podał dziesiątki przykładów na to, jak nieudolne są przelkie analizy i przewidywania najpoważniejszych zarządzających funduszami inwestycyjnymi z Wall Street.
Zamiast rozsądnie dywersyfikować kapitał pomiędzy 3 koszyki, należy być „hiperostrożnym” i „hiperagresywnym”. Jak napisał Nassim Taleb w „Czarnym Łabędziu”:
„Próbuję w tym miejscu uogólnić strategię sztangi, którą posługiwałem się jako trader. Brzmi ona następująco: jeśli wiecie, że jesteście narażeni na błędy prognostyczne, i jeśli rozumiecie, że większość „miar ryzyka” jest nieprecyzyjna ze względu na Czarne Łabędzie, to powinniście być hiperostrożni i hiperagresywni, zamiast być umiarkowanie ostrożnymi i umiarkowanie konserwatywnymi. Zamiast lokować pieniądze w inwestycjach o „średnim poziomie ryzyka” (skąd wiecie, że poziom ryzyka jest średni? Od „ekspertów”, którzy dbają wyłącznie o swój interes?), lepiej umieścić część środków, na przykład od 85 do 90% w skrajnie bezpiecznych instrumentach, na przykład w bonach skarbowych (…). Pozostałe 10-15% lokujecie w skrajnie spekulacyjnych instrumentach finansowych o jak najwyższym poziomie dźwigni (takie jak opcje), najlepiej w portfelach inwestycyjnych typu venture capital”.
Są tylko dwa rodzaje inwestycji:
Zamiast zgadywać co jest „średnioryzykowne” i analizować różne rodzaje aktywów pod kątem ich funkcji w portfelu, podziel po prostu inwestycje na dwie kategorie:
1) Inwestycje maksymalnie zabezpieczające kapitał i dające regularne odsetki
- akcje spółek typu blue chip (pod warunkiem, że potrafisz je selekcjonować i kupować jak Buffett)
- nieruchomości (bezpośrednio albo poprzez REIT-y)
…tutaj lista jest właściwie krótka.
2) Inwestycje skrajnie spekulacyjne i ryzykowne dające szanse na ogromne zyski, ale generujące ryzyko utraty kapitału
- „gorące spółki” (jeśli się zorientujesz w porę)
- kontrakty terminowe na towary
- startup kolegi z liceum
- krypowaluty
… tutaj lista jest długa.
Cała reszta to półśrodki, które właściwie nie wiadomo, czy zachowają się bardziej jak pierwsza kategoria, czy druga, więc z uwagi na niepewność, należy się ich wystrzegać. Mam takie podejście także dlatego, że żyję głównie z inwestycji i nie mogę sobie pozwolić na utratę kapitału oraz na rezygnację z regularnych zysków. Jednocześnie szukam miejsc, gdzie mogę zyski zmaksymalizować, dlatego taka strategia, jaką zaproponował Nassim - wzbogacona przeze mnie o nieruchomości - jest dla mnie idealna. Nie zamierzam pracować do 60 roku życia tylko po to, żeby z comiesięcznej pensji odkładać 10% do „zrównoważonego koszyka akcji i obligacji, który w długim terminie…”.
2) Jak połączyć różne inwestycje, żeby zabezpieczyć zyski i nie stracić kapitału (hedge z nieruchomości)
Czym jest hedging? Jest to strategia inwestycyjna polegająca na zabezpieczaniu ryzyka stosowana zwykle przez prywatne spółki inwestycyjne zwane z tego względu „funduszami hedgingowymi”. Słowo pochodzi od angielskiego „ogradzania”.
Izabela Pruchnicka-Grabias w książce „Fundusze hedgingowe. Teoria i praktyka” podaje liczne definicje funduszy hedgingowych oraz samego hedgingu. Jedna z definicji stanowi, że jest to strategii polegająca na zabezpieczeniu inwestycji poprzez dokonanie jednej transakcji w określonym kierunku (np. zakup danego aktywa) oraz dokonanie drugiej transakcji na skorelowanym aktywie w sposób odwrotny (sprzedaż). Gdybyśmy więc kupili akcje spółki wydobywającej nikiel, a jednocześnie sprzedalibyśmy na krótko kontrakt terminowy na nikiel, to teoretycznie dokonalibyśmy hedgingu. Tyle że byłoby to głupie, bo jeśli spodziewamy się wzrostu ceny niklu, to oba aktywa pójdą w górę, więc na kontrakcie, który sprzedajemy, na pewno stracimy. Jeśli cena niklu pójdzie w drugą stronę, to na spółce wydobywczej praktycznie na pewno stracimy.
O co wiec chodzi naprawdę w hedgingu? Chodzi o to, żeby zabezpieczyć jedną transakcję drugą transakcją, która uratuje nasz portfel w sytuacji, w której ta pierwsza się nie powiedzie. Tylko tyle i aż tyle. Tylko jak to zrobić?
Zastanówmy się, jak można wykorzystać filozofię hedgingu w przypadku łączenia inwestowania w nieruchomości z inwestowaniem na rynkach finansowych.
Nassim Taleb twierdzi, że 10-15% przeznaczone na skrajnie ryzykowne inwestycje należy podzielić na bardzo dużo małych transakcji.
Problem polega na tym, że te 10-15% możesz bardzo szybko stracić stosując się dosłownie do strategii Nassima Taleba. Wtedy musiałbyś albo uszczuplić swój hiperostrożny portfel albo dokładać do ryzykownych inwestycji kapitał z Twojej pracy.
Rozwiązanie jest tak naprawdę bardzo proste, ale wymaga wyjścia poza swoją „bańkę informacyjną”. Większość laików, ale też ludzi z rynku finansowego, analizuje nieruchomości kategoriami pasującymi bardziej do rynku finansowego, niż do biznesu w nieruchomościach (nieruchomości to bardziej biznes niż inwestycja, bo najlepiej zarabiasz, gdy świadczysz najlepsze usługi w postaci wynajmu). Przykładowo, ludzie wyczekują „momentu” na dobry zakup oraz sprawdzają średnioroczne wzrosty cen nieruchomości na danym rynku (niektórzy nawet porównują wykres zmian cen nieruchomości w Londynie z wykresem cen kukurydzy w USA). Inwestowanie w nieruchomości tak nie działa (a przynajmniej nie w moim świecie).
Jeśli jesteś funduszem inwestycyjnym i zamierzasz kupić 10 000 mieszkań, żeby je trzymać przez jakiś czas i sprzedać później z zyskiem, to może takie analizy w skali makro miałyby jakiś sens. Jeśli planujesz kupić mieszkanie na wynajem, to po prostu kup je w dobrej cenie, zapewnij przyzwoity standard i zarządzaj nim tak, żeby nie było pustostanów. Liczy się cena nabycia twojego mieszkania, sposób finansowania (lewar) oraz cashflow, a nie historyczne ceny nieruchomości w stolicach europejskich według Eurostatu.
Wróćmy do założenia z naszej tabelki: inwestor ma do zainwestowania 1 000 000 zł.
Zamiast konstruować „zrównoważony koszyk akcji i obligacji”, inwestor postanawia kupić za 850 000 zł nieruchomość, która z samego wynajmu przyniesie 7% w skali roku, czyli 59 500 zł. Pozostałe 150 000 zł inwestor dzieli na 10 części wkładając po 15 000 zł na różnego rodzaju lewarowane i mocno zmienne aktywa, takie jak kontrakty terminowe na towary handlowe, kryptowaluty, kontrakty CFD na indeksy, udziały w startupie kumpla ze studiów… (załóżmy, że ma jakąś wiedzę na temat tego, jak zabezpieczyć pozycje, żeby nie stracić więcej niż 2% kapitału na jednej pozycji – jak to zrobić opisał Brent Penfold w książce „Uniwersalne zasady spekulacji”).
Strategia, o której piszę jest niezwykle ryzykowna dla tych 150 000 zł stanowiących 15% kapitału, ale pamiętajmy, że mamy 850 000 zł zabezpieczone na nieruchomości, którą oczywiście kupiliśmy poniżej cen rynkowych - stosując wszelkie możliwe techniki negocjacji zaczerpnięte z książek mojego serdecznego przyjaciela Wojtka Woźniczki - i już w chwili nabycia nasza nieruchomość jest warta minimum 950 000 zł. Mając z najmu 59 500 zł rocznie, inwestor może zaryzykować całym pozostałym kapitałem ponieważ nawet jak straci 150 000 zł na agresywnej spekulacji, to po roku wartość netto jego aktywów powinna wynosić ok. 1 000 000 zł, z czego 59 500 zł będzie miał w gotówce z najmu na dalsze spekulacje.
„Można przejeść kapitał, ale nie da się przejeść aktywów”
-Tony Robbins, „Money Mistrzowska Gra”
Tym sposobem, możemy dokonywać niemal nieograniczenie ryzykownych inwestycji na ryku kapitałowym (albo w startupy kumpli z liceum, co jednak może się skończyć brakiem znajomych), ponieważ co roku mamy dodatkowe 59 500 zł do zainwestowania, a 85% majątku mamy i tak zabezpieczone w nieruchomości.
Oczywiście możemy zyski z najmu inwestować w hiperbezpieczne aktywa, takie jak obligacje poważnych państw (wybór należy do Ciebie, które można za takie uznać) albo np. w metale szlachetne (złoto, srebro, platynę). Ja ostatnio reinwestyję zyski z najmu między innymi w rosyjskie spółki wydobywające pallad i nikiel notowane na giełdzie w Londynie oraz w pewną brytyjsko-australijską spółkę wydobywającą i przetwarzającą żelazo, miedź, diamenty, złoto, aluminium i węgiel.
Hedge + wehikuł dający stały strumień przychodów pasywnych do reinwestowania
Zauważ, że w tej strategii nieruchomość pełni podwójną rolę:
1) Hedge - zabezpiecza kapitał (kwota zainwestowana w nabycie jest bezpieczna - na papierze wartość nieruchomości może się wahać, ale w długim terminie nie ma to większego znaczenia)
2) Passive Income - daje strumień dochodu, który można reinwestować nie ryzykując początkowym kapitałem.
Wiele mówi się o sukcesie Warrena Buffetta. Buffett słynie z maksymy: „po pierwsze nie trać kapitału, po drugie - patrz zasada pierwsza”. To bardzo mądra rada, ale mało kto wie, że Buffett zawdzięcza dynamiczny wzrost wartości swojego wehikułu inwestycyjnego pewnemu sprytnemu zabiegowi. Buffett od wczesnego etapu swojej kariery interesował się branżą ubezpieczeniową. To świetna branża, w której klient co miesiąc albo co roku wpłaca ci kapitał, a praktycznie rzadko kiedy coś z tego ma. Posiadanie firmy ubezpieczeniowej w swoim portfelu inwestycyjnym daje stabilne źródło napływu nowej gotówki, która może być reinwestowana. Buffett przejął firmę ubezpieczeniową Geico i zadbał o to, żeby za bardzo nie szarżowała z wypłacalnością za szkody. Dzięki niskooprocentowanym pożyczkom od Geico, wehikuł inwestycyjny Buffetta - Berkshire Hathaway - miał dodatkowy kapitał na kolejne inwestycje i przejęcia. Zgodnie z tą zasadą działa zresztą cały wehikuł Berkshire. Należące do Buffetta spółki wypłacają regularne dywidendy do Berkshire, a ta z kolei nie wypłaca żadnych dywidend swoim akcjonariuszom. Nie są oni jednak z tego powodu zasmuceni, ponieważ wartość ich akcji rośnie nieprzerwanie od kilkudziesięciu lat dzięki odcięciu podaży nowych akcji (Buffet nie robi nowych emisji bo ma gotówkę z Geico i innych firm z portfela) oraz systematycznym, konserwatywnym inwestycjom Buffetta.
Buffett dokonuje też zakupów akcji własnych Berkshire Hathaway, dzięki czemu generuje popyt przy ograniczonej podaży, co dodatkowo podbija ceny akcji. Wynika z tego, że jedyną metodą na stosunkowo pewny wzrost wartości akcji spółki na giełdzie jest bycie jej prezesem i dokonywanie skupu akcji własnych przy jednoczesnym nie robieniu nowych emisji. Tę samą strategię stosowali najwybitniejsi prezesi z amerykańskiej giełdy, opisani w książce „Liderzy” Williama N. Thorndika Jr.
Dlaczego o tym piszę?
Dla przeciętnego inwestora indywidualnego jest praktycznie nierealne, żeby przejąć firmę ubezpieczeniową i udzielać sobie samemu niskooprocentowanych pożyczek. Ważne jest jednak nie to skąd bierzesz systematyczny kapitał do inwestowanie, ale to, żebyś ten napływ kapitału miał ze źródła pasywnego (bez narażania swojej comiesięcznej wypłaty). Idealnie w tę strategię wpisują się nieruchomości (które zresztą Buffett odradza… ale jego stać na stosowanie innych strategii, które działają dopiero od pewnej skali).
3) Jak wykorzystać dźwignię finansową na rynku nieruchomości i jak nie korzystać z niej na rynku finansowym?
Zaproponowałem wcześniej, żeby podzielić kapitał na dwie części: 85% na zakup nieruchomości, a 15% na ryzykowne inwestycje. Co jednak zrobić, jeśli nie masz do zainwestowania 1 000 000 zł, a jedynie 150 000 zł.
Absolutnie nie możesz wziąć sobie do serca połowy mojej porady i zainwestować cały kapitał na spekulacyjnych rynkach finansowych tłumacząc się tym, że nie miałeś brakujących 850 000 zł na zakup nieruchomości.
Co ja zrobiłem 6 lat temu w takiej sytuacji?
Po prostu wziąłem kredyt hipoteczny. Jeśli masz na wkład własny przynajmniej 100 000 zł i wiesz jak dobrze zrobić nieruchomość pod wynajem, to jesteś w doskonałej sytuacji. Lewar na rynku nieruchomości działa znacznie bezpieczniej niż na rynku finansowym.
Jeśli zainwestujesz 100 000 zł na rynku finansowym w kontrakt z dźwignią 1:10 (czyli innymi słowy - biuro maklerskie kredytuje 90% Twojej inwestycji), to stracisz cały kapitał, jeśli wartość kontraktu spadnie o 10%. Jeśli na rynku nieruchomości skorzystasz z dźwigni 1:10 (czyli dasz na wkład własny 100 000 zł a 900 000 zł da Ci bank w formie kredytu), a Twoja nieruchomość w jakimś momencie straci 10% na wartości, to właściwie nic się nie dzieje. Musisz spłacać kredyt tak samo, jak do tej pory. Tym właśnie różni się dźwignia na rynku finansowym od dźwigni na rynku nieruchomości.
Przykład z mojego życia: nieco ponad 5 lat temu kupiłem nieruchomość, która miesięcznie - po spłacie raty kredytu, czynszu administracyjnego oraz wynagrodzenia firmy zarządzającej najmem - dawała mi przez ten czas ok. 1500 zł miesięcznie na czysto. Obecnie jest warta ok. 200 000 zł więcej niż w chwili zakupu. Wkładu własnego musiałem dać ok. 80 000 zł. Czynsz najmu na czysto przez 5 lat, wzrost wartości oraz spłacona przez najemców część kredytu hipotecznego daje około 350 000 zł zysku na czysto w 5 lat - z zainwestowanych 80 000 zł wkładu własnego (co daje ok. 30% w skali roku z kapitału własnego).
Jak widzisz, w nieruchomościach stosunkowo łatwo wykorzystać dźwignię finansową w sposób bezpieczny i dający dosyć przewidywalne zyski (wynajem mieszkania w dobrej lokalizacji w przyzwoitym standardzie nawet w pandemii COVID-19 okazał się bardzo bezpieczną i stabilną formą zarabiania pieniędzy). Z kolei dźwignia finansowa na rynku finansowym może łatwo zmieść cały Twój kapitał.
Jak korzystać z dźwigni finansowej?
1) możesz korzystać z dźwigni finansowej na rynku nieruchomości (mądrze!)
2) absolutnie nie korzystaj z dźwigni finansowej na rynku finansowym na kapitale, którego nie możesz stracić!
3) możesz korzystać z dźwigni na rynku finansowym, jeśli masz odpowiednią wiedzę i jeśli korzystaszwyłącznie z pieniędzy, które możesz stracić (najlepiej wyłącznie z przychodów pasywnych z innej, hiperbezpiecznej inwestycji).
Podsumowanie najważniejszych wniosków:
Nie zastanawiaj się w co zainwestować przeglądając setki wykresów i ofert, nie badaj wstecz trendów na rynku nieruchomości nakładając je na wykres ceny złota, pszenicy i ropy brent (takie analizy nic nie dają, bo na nieruchomościach zarabia się w zupełnie inny sposób, zupełnie inaczej działa dźwignia i należy użyć do nich innego kapitału), a zamiast tego (1) podziel inwestycje na te, które dają blisko 100-procentowe bezpieczeństwo kapitału i regularne odsetki (albo dochody z najmu) oraz te, które są ekstremalnie ryzykowne, ale mogą przynieść ekstremalne zyski, (2) zainwestuj 85-90% środków tam, gdzie nie ma ryzyka utraty kapitału, a odsetki odrobią straty z ewentualnej utraty pozostałych 10-15% kapitału zainwestowanego w ekstremalnie ryzykowne aktywa;
Jeśli nie stać Cię na nieruchomość, możesz skorzystać z dźwigni finansowej (kredytu hipotecznego), ale jeśli nie stać Cię jeszcze na nieruchomość na kredyt, to nie inwestuj w nic ryzykownego oszczędności zbieranych na wkład własny.
Stwórz swój własny wehikuł inwestycyjny, który będzie Ci regularnie wypłacał pieniądze. Wtedy możesz nimi agresywnie spekulować na giełdzie, żyć z nich ciesząc się wolnością finansową albo podnosić swój poziom życia - wybór należy do Ciebie. Dlatego uważam, że jest to jedna z niewielu strategii inwestycyjnych, która naprawdę zapewnia wolność. Ja osobiście wolę mieć używane Volvo XC60 (mój wymarzony samochód) z dochodów z najmu jednego mieszkania, niż Ferrari z ratą leasingową 10 000 zł miesięcznie, na którą musiałbym zarabiać wykupując na Facebooku reklamę, w której na tle tego Ferrari obiecywałbym „magiczny system do zarabiania pieniędzy” (nie klikajcie w takie).
Książki wspomniane w artykule:
„Czarny łabędź” – Nassim Nicholas Taleb
„Liderzy” - Williama N. Thorndika Jr.
„Pułapki myślenia” - Daniel Kehneman
„Fundusze hedgingowe. Teoria i praktyka” - Izabela Pruchnicka-Grabias
„Money Mistrzowska Gra” - Tony Robbins
„Uniwersalne zasady spekulacji” - Brent Penfold