Zapraszam do przeczytania artykułu lub obejrzenia vloga na temat spółek inwestujących w nieruchomości notowanych na giełdzie, w które każdy może zainwestować dysponując nawet niedużą ilością kapitału.
Z vloga dowiesz się także dlaczego nie inwestuję w klasyczne REIT-y (obecnie, co może się zmienić, jeśli znajdę takie, które mnie zainteresują) notowane na zagranicznych giełdach, ale szukam rozwiązań w Polsce, które dają podobny efekt.
Ideą REIT-ów jest to, aby dać dostęp do inwestowania na rynku nieruchomości indywidualnym inwestorom niedysponującym kapitałem na samodzielny zakup nieruchomości albo takim, którzy nie chcą mieć na głowie szukania okazji, remontów i zarządzania najmem, ale chcieliby zupełnie pasywnie zainwestować gotówkę i korzystać ze wzrostu wartości całego portfela nieruchomości oraz otrzymywać dywidendę wypłacaną z zysków operacyjnych spółki: z wynajmu, obrotu lub z budowy i sprzedaży nieruchomości.
Dłuższa wersja w formie vloga:
PODCAST (to samo co we vlogu):
Krótka historia REIT-ów
Spółki inwestujące na rynku nieruchomości notowane na publicznej giełdzie, czyli dostępne dla każdego poprzez biuro maklerskie, istnieją na świecie od lat 60., a ich historia rozpoczęła się w USA.
W 1960 r. z inicjatywy prezydenta Eisenhowera amerykański senat uchwalił ustawę o REIT-ach (Real Estate Investment Trust), na podstawie której spółki inwestujące w nieruchomości generujące stałe przepływy pieniężne otrzymały specjalne ulgi podatkowe.
Idea powstania REIT-ów
Stworzeniu REIT-ów przyświecała idea aby dać drobnym inwestorom możliwość inwestowania na szerokim, zdywersyfikowanym rynku nieruchomości w sposób, który zapewni stały i stabilny zysk z przepływów pieniężnych z czynszu najmu oraz wzrost wartości inwestycji w czasie. Amerykańskie REIT-y były początkowo nastawione przede wszystkim na inwestowanie w wysokiej jakości nieruchomości komercyjne: biurowce, galerie handlowe itp.
Zwolnienia podatkowe w zamian za korzyści dla inwestorów
Warunkiem, który musiał być spełniony aby uzyskać specjalne przywileje podatkowe - a konkretnie zwolnienie z opodatkowania na poziomie spółki - było to aby spółka wypłacała w formie dywidendy minimum 80% zysku wygenerowanego z inwestycji w nieruchomości lub aby minimum 80% zysków reinwestowała w kolejne nieruchomości. Obie strategie zapewniały bowiem inwestorom wymierne korzyści: pierwszej strategii zapewniała systematyczne dochody z dywidendy, a druga - przyspieszone kumulowanie majątku poprzez nabywanie kolejnych nieruchomości z wypracowanych zysków.
Ten model stał się wzorem na całym świecie i jest powszechnie stosowany nadal w USA, w Europie Zachodniej oraz w rozwijających się krajach azjatyckich. W Polsce nadal brakuje ustawy o REIT-ach, nad którą prace trwają już od kilku lat, jest jednak coraz więcej spółek, które dają możliwość inwestowania na rynku nieruchomości poprzez zakup udziałów lub akcji oraz zapewniają warunki inwestycji podobne do amerykańskich REIT-ów: gwarantują wypłatę dywidendy oraz zapewniają wzrost wartości aktywów w czasie.
Rodzaje REIT-ów
Przyjrzyjmy się jednak najpierw wzorcowym REIT-om z USA aby dowiedzieć się w co można inwestować za pośrednictwem spółek nieruchomościowych.
Na rynku amerykańskim - za portalem investopedia.com - można wyróżnić w szczególności:
Retail REITs - spółki inwestujące w centra handlowe, wolnostojące sklepy i pawilony handlowe;
Residential REITs - są to spółki inwestujące we wszelkiego rodzaju nieruchomości mieszkalne: domy, nieruchomości wielorodzinne zarówno gotowe, jak i w projekty deweloperskie;
Healthcare REITs - są to spółki skoncentrowane na inwestowaniu w nieruchomości wykorzystywane w sektorze opieki medycznej takie jak przychodnie zdrowia, szpitale, a także coraz popularniejsze (także w Polsce) obiekty senioralne;
Office REITs - są to spółki inwestujące w nieruchomości biurowe, w szczególności skupiające się na nieruchomościach wynajmowanych długoterminowo stabilnym i dużym firmom;
Mortgage REITs - są to dosyć nietypowe REIT-y, ponieważ nie inwestują bezpośrednio w nieruchomości, ale w wierzytelności hipoteczne.
Każdy z wymienionych rodzajów REIT-ów wiąże się z określonymi ryzykami oraz perspektywami wzrostu, które każdy inwestor powinien przeanalizować indywidualnie. Selekcja i wybór odpowiednich REIT-ów może dlatego przyprawić niejednego inwestora indywidualnego o zawrót głowy. Trudno w tym miejscu o uproszczenia i rekomendacje, mogę jedynie wskazać kierunek poszukiwań i ostrzec o ryzykach.
Jak można inwestować w REIT-y?
Aby zainwestować w klasyczny REIT konieczne jest założenie rachunku maklerskiego z dostępem do zagranicznych rynków. W Polsce nie ma jeszcze sensu stricto REIT-ów, dlatego - jeśli ktoś chce zainwestować dokładnie w takiej formie - konieczne jest wyszukanie REIT-ów zagranicznych u brokera dającego takie możliwości. Konieczne jest także przeanalizowanie ryzyka i poznanie kondycji finansowej firmy, w którą chce się zainwestować.
Pewnym uproszczeniem jest to, że w REIT-y można zainwestować za pośrednictwem funduszy ETF (o których nagrałem jeden z poprzednich odcinków podcastu), które działają w taki sposób, że skupują akcje (lub jednostki uczestnictwa) różnych REIT-ów i tworzą z nich zdywersyfikowany portfel, w który można łatwo zainwestować nabywając jeden prosty ETF. Nadal jest to jednak działalność na rynku finansowym, która rządzi się swoimi prawami: przede wszystkim zmiennością kursu instrumentu finansowego, na co wielu inwestorów może nie być przygotowanych mentalnie.
Należy pamiętać, że zakup REIT-a lub funduszu ETF skupiającego kilka REIT-ów, to inwestycja w papier wartościowy lub instrument finansowy notowany na giełdzie i podlegający wahaniom rynkowym. Innymi słowy, są to instrumenty, którymi handluje się aktywnie na giełdzie i ich kurs uzależniony jest od - cytując Benjamina Grahama - nastrojów Pani Giełdy, czyli od popytu i podaży sterowanych często euforiami i panikami inwestorów. Tego rodzaju inwestowanie wymaga więc żelaznej dyscypliny, kontroli emocji oraz zgromadzenia dużej ilości danych na temat konkretnej inwestycji, aby mieć podstawy do świadomego utrzymywania pozycji nawet w przypadku tymczasowych wahań na rynku.
Alternatywa na polskim rynku
Pewną alternatywą dla inwestowania w klasyczne REIT-y może być inwestowanie w spółki nieruchomościowe działające na polskim rynku. W Polsce można znaleźć zarówno spółki inwestujące w mieszkania pod wynajem, w projekty deweloperskie oraz w obiekty senioralne, które dają możliwości przyłączenia się do inwestycji i wypłacają odsetki lub dywidendy a także dają możliwość partycypowania we wzroście biznesu. Minimalna kwota inwestycji na ogół będzie większa niż w przypadku inwestycji przez rachunek maklerski, jednak możliwość sprawdzenia spółki na miejscu i podjęcie świadomej decyzji może okazać się znacznie łatwiejsze, niż w przypadku zakupu zagranicznego REIT-a.
***
Wkrótce napiszę artykuł o tym, na co uważać inwestując w REIT-y oraz o tym, gdzie szukać takich inwestycji w Polsce, więc zapisz się do newslettera, żeby niczego nie przegapić.
Wojciech Gil
wojciech@wojciechgil.pl