Wojciech Gil: Dzięki uprzejmości Grzegorza Grabowskiego - najbardziej znanego w Polsce eksperta od opodatkowania dochodów z wynajmu nieruchomości (a jednocześnie mojego dobrego znajomego już od wielu lat) - przedstawiam Wam podsumowanie najważniejszych zmian, które szykuje nam rząd w ramach tzw. Polskiego Ładu opracowane przez Grzegorza i uzupełnione o mój komentarz.
Po kilku latach prowadzenia spokojnie biznesu w nieruchomościach, w którym nawet pandemia zabójczego wirusa jakoś mi szczególnie nie przeszkadzała, zostałem zmuszony do powrotu do tematyki, z której się zawodowo wywodzę - do podatków.
Jak być może wiecie z mojego bloga, przepracowałem kilka lat w kancelarii prawnej zajmującej się doradztwem podatkowym - bardzo często doradzającej na rynku nieruchomości. Miałem styczność i aktywnie pracowałem nad rozwiązaniami, które aktualnie są praktycznie delegalizowane przez rząd.
Miałem przyjemność pracować w kancelarii prawnej, w której unikano wszelkich nieetycznych i agresywnych metod unikania opodatkowania i ręczę własnym nazwiskiem, że wszystkie metody "optymalizacji podatkowej" przy wynajmie i obrocie nieruchomościami zawsze realizowaliśmy w zgodzie zarówno z przepisami, jak i z szeroko pojętym zdrowym rozsądkiem i uzasadnienim ekonomicznym.
Przykładem jest likwidowana amortyzacja mieszkań pod wynajem. Wiele osób płaciło dla wygody ryczałt (8,5% od całego przychodu), a można było w łatwy sposób "uruchomić" amortyzację i przejść na zasady ogólne (17/32% od dochodu), dzięki czemu można było podatku od wynajmu w ogóle nie płacić przez kilka lat - do momentu rozliczenia całej amortyzacji. Czy było w tym coś nieetycznego, niezgodnego z ekonomicznym charakterem transakcji albo niezgodnego z prawem? Absolutnie nie.
Amortyzacja to koszt uzyskania przychodu rozłożony w czasie. Inwestor kupując nieruchomość ponosi olbrzymie koszty, a w każdym biznesie poniesione koszty odlicza się od przychodu i dopiero od czystego zysku netto płaci się podatek.
W przypadku dużych inwestycji w środki trwałe, które długo się zwracają (zwykle znacznie dłużej niż rok), niemal w każdym cywilizowanym kraju istnieje możliwość rozliczenia takich kosztów w czasie poprzez właśnie amortyzację.
Kupując mieszkanie za 500 000 zł i zarabiając na nim 50 000 zł rocznie łatwo policzyć, że będzie się ono zwracało 10 lat. Przez te 10 lat de facto nie zarabiamy, a dopiero odzyskujemy poniesione koszty. Żeby te 500 000 zł jakoś rozliczyć istnieje amortyzacja, dzięki której można przykładowo 10% kosztów nabycia odliczać od przychodu rocznie, co powoduje, że podatkowo co roku zarabiamy zero i nie musimy przez okres zwrotu z inwestycji płacić podatku. Nie różni się to niczym od sytuacji, w której handlarz kupiłby towar za 100, sprzedał za 100 i w związku z tym nie zapłaciłby podatku, bo wyszedłby na zero.
Kolejnym przykładem delegalizacji z gruntu normalnej, ekonomicznie uzasadnionej transakcji, jest zakaz wynajmu własnej nieruchomości na rzecz swojej firmy. Nie jest to dosłownie "zakaz", ale ograniczenie możliwości wliczania do kosztów uzyskania przychodu czynszu płaconego przez spółkę na rzecz jej udziałowca lub członka zarządu z tytułu wynajmowanej na rzecz spółki nieruchomości.
Transakcja taka ma na celu wypłatę części zysku ze spółki w postaci czynszu najmu, zamiast w postaci dywidendy, co niewątpliwie jest pewną formą "optymalizacji", jednak od kiedy funkcjonują restrykcyjne przepisy o zwalczaniu unikaniu opodatkowania:
Art. 119a § 1 Ordynacji podatkowej:
"Czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli osiągnięcie tej korzyści, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu, było głównym lub jednym z głównych celów jej dokonania, a sposób działania był sztuczny (unikanie opodatkowania)".
Przepis ten jest bardzo restrykcyjny i daleko idący, ponieważ nie uważam, że rolą urzędnika jest ocenianie czy transakcje zawierane na wolnym rynku, o ile są zawierane zgodnie z prawem, są "sztuczne". Daje do olbrzymie pole do nadinterpretacji ze strony urzędów i do wymierzania domiaru podatkowego.
Taki przepis funkcjonuje jednak od lat i każdy wynajem nieruchomości wspólnika na rzecz spółki musi być w związku z tym ekonomicznie uzasadniony (nie może być "sztuczny"). Dodatkowo, w przypadku większych transakcji tego typu, obowiązują przepisy o cenach transferowych i przedsiębiorca wynajmujący nieruchomość na rzecz swojej spółki musi udowadniać, że transakcja odbywa się na zasadach rynkowych.
W moim przekonaniu nie jet zatem potrzebne ograniczanie możliwości wliczenia w koszty uzyskania przychodu po stronie spółki kosztów ponoszonych na czynsz najmu dla udziałowca lub członka zarządu jeżeli taka transakcja musi się odbywać na zasadach rynkowych i spółka i tak musiałby od kogoś taką nieruchomość wynająć. Takie rozwiazanie jest zmuszaniem do wypłacania środków ze spółki w formie dywidendy, która jest podwójnie opodatkowana, w sytuacji w której istnieje wiele innych, legalnych i ekonomicznie uzasadnionych możliwości wypłaty zysku ze spółki. Normalnym jest, że spółka, jako osobny podmiot mający osobowość prawną może zarówno wynajmować od swoich udziałowców nieruchomości albo zatrudniać ich na etaty. Ponieważ zatrudnienie się na etat w swojej spółce również generuje koszty po stronie spółki i obniża podatek do zapłacenia w spółce, zaczynam się obawiać, czy nie doczekamy czasów, w których nie będzie się można nawet zatrudnić we własnej spółce.
Ponadto, wynajem nieruchomości na rzecz swojej spółki nie powoduje efektu "uchylania się od opodatkowania". Spółka płacąc czynsz najmu na rzecz wynajmującego (wspólnika lub członka zarządu) generuje koszty i faktycznie minimalizuje swój podatek. Wynajmujący musi jednak zapłacić podatek od dochodów z najmu i często wybierano w takim przypadku ryczał 8,5% (powyżej 100 tyś. 12,5%) dla wygody. A przypominam, że jest to najwyższy podatek, bo płacony jest od całego przychodu bez odliczenia kosztów i amortyzacji.
Gdyby taki wspólnik wniósł nieruchomość do spółki, to spółka mogłaby ją amortyzować i również obniżyłaby dzięki temu podatek. Podatkowo efekt byłby zatem podobny. Wiele osób decydowało się jednak na wynajem nieruchomości spółce aby chronić prywatny majątek. W przypadku kłopotów finansowych spółki, nieruchomość nie stanowiła jej własności i nie podlegałaby egzekucji.
Podsumowując, w przypadku biznesu nieruchomościowego, w który mocno uderzają rozwiązania z Polskiego Ładu, agresywne optymalizacje podatkowe nigdy nie funkcjonowały. Wszystkie rozwiązania stosowane przez inwestorów i przedsiębiorców miały wyraźne uzasadnienie w przepisach i w ekonomicznym celu transakcji. Nad tym, żeby transakcje nie były "sztuczne" czuwała już od lat klauzula o unikaniu opodatkowania z art. 119a § 1 Ordynacji podatkowej.
Pozytywnie należy odebrać podwyższenie kwoty wolnej od podatku i obniżenie podatków dla osób najmniej zarabiających. Obawiam się jednak, że rządzący nie pomyśleli o kwocie wolnej od ZUS (jak np. w Wielkiej Brytanii) i nawet najmniej zarabiający zostaną obciążeni nowym "podatkiem" w postaci 9% składki zdrowotnej płaconej od całości dochodów - bez możliwości jej odliczenia od podatku, jak to miało miejsce do tej pory.
Zapraszam do zapoznania się z przygotowanym przez Grzegorza Grabowskiego opisem najważniejszych zmian, jakie szykuje nam rząd w ramach Polskiego Ładu w zakresie opodatkowania biznesu w nieruchomościach.
Ważne informacje o tym, czego jeszcze możesz się dowiedzieć od Grzegorza:
Cały artykuł Grzegorza na ten temat, który będzie na bieżąco aktualizowany i rozszerzany, możesz przeczytać na blogu Grzegorza TUTAJ.
5 sierpnia (czwartek) Grzegorz Grabowski razem ze swoim wspólnikiem Markiem Golcem, doradcą podatkowym i ekspertem w zakresie opodatkowania biznesu w nieruchomościach, poprowadzi BEZPŁATNY WEBINAR na temat podatków w Polskim Ładzie. Możesz się zapisać TUTAJ.
Grzegorz Grabowski:
Czy warto już się szykować na Polski Ład?
W mojej opinii podejmowanie jakichkolwiek znaczących kroków na podstawie dostępnych obecnie informacji jest przedwczesne. Na razie mamy do czynienia z projektem ustawy, który poddawany jest konsultacjom i do finalnego kształtu ustaw jeszcze daleka droga.
Warto jednak, jeśli zamierzaliśmy w najbliższym czasie poczynić jakieś istotne kroki formalno-podatkowe, zastanowić się nad ich wstrzymaniem do momentu, gdy będziemy znać ostateczny kształt przepisów.
Warto jednak już teraz zorientować się jakie zmiany szykują nam rządzący i jakie scenariusze powinniśmy rozważyć na wypadek wprowadzenia ich w życie.
Najważniejsze zmiany w podatkach w Polskim Ładzie:
Według projektu ustawy oraz jego uzasadnienia najważniejsze przewidywane zmiany w podatkach/składkach to:
Podwyższenie kwoty wolnej od podatku do 30 tys. zł – obecnie jest ona na śmiesznie niskim poziomie, mimo dwukrotnych podwyżek w ostatnich latach;
Podwyższenie drugiego progu podatkowego z 85 tys. zł do 120 tys. zł (powyżej tej kwoty stawka podatku wzrasta do 32%). Ten punkt oraz poprzedni tj. podwyższenie kwoty wolnej oraz drugiego progu podatkowego można, tak naprawdę, nazwać waloryzacją, ponieważ obydwa parametry były od wielu lat nie zmieniane (albo zmieniane nieznacznie). Fakt, że nie były one realnie podwyższane, oznaczały, ze względu na inflację, podwyżkę podatków.
Likwidacja prawa do odliczenia składki zdrowotnej od podatku (dotyczy wszystkich tj. pracowników oraz przedsiębiorców) – to jest de facto znaczącą podwyżka obciążeń publicznych (argument, że składka to nie podatek pomińmy);
Składka zdrowotna 9% dla przedsiębiorców naliczana od dochodu (obecnie jest ona w zryczałtowanej wysokości) – to również jest de facto znacząca podwyżka (o 9pp) obciążeń publicznych praktycznie wszystkich przedsiębiorców. Rozliczenie składki będzie następować po zakończeniu roku. Jeśli suma wpłaconych składek (wpłaty będziemy robić od bieżącego dochodu) za poszczególne miesiące roku będzie wyższa od składki rocznej wyliczonej od rocznej podstawy, to będzie przysługiwał zwrot różnicy. Należy wtedy zawnioskować o zwrot nadpłaconej składki, ale mamy na to tylko miesiąc od terminu na złożenie zeznania podatkowego (ZUS z kolei ma 3 miesiące na zwrot). Wniosek złożony po terminie pozostawia się bez rozpoznania (czyli przegapisz termin – tracisz nadpłaconą składkę!);
Składka zdrowotna dla przedsiębiorców rozliczających się ryczałtem naliczana od przychodu, w wysokości 1/3 stawki ryczałtu;
Minimalna składka zdrowotna – jeśli podstawa wymiaru składki zdrowotnej spadnie poniżej wynagrodzenia minimalnego, to płacimy składkę od wynagrodzenia minimalnego (czyli mamy minimalną składkę do zapłacenia, nawet jeśli mamy stratę w firmie);
Składka zdrowotna od wynagrodzenia za pełnienie funkcji na mocy aktu powołania (czyli wynagrodzenie członków zarządu określone uchwałą udziałowców będzie podlegać pod składki zdrowotne);
Obniżenie stawki ryczałtu dla niektórych zawodów np. lekarzy, pielęgniarek, fizjoterapeutów, zawodów technicznych (z 17% na 14%) oraz dla informatyków, programistów i innych zawodów z branży ITC (z 15% na 12%);
Wygaszanie karty podatkowej, czyli brak możliwości wnioskowania o opodatkowanie na zasadach karty podatkowej od 1.01.2022. Podatnicy, którzy otrzymali decyzję wcześniej, będą mogli kontynuować (nie wiadomo, jak długo);
Ulga podatkowa dla pracowników zarabiających od 68,4 tys. zł do 133,7 tys. zł, mająca złagodzić skutki braku możliwości odliczenia składki zdrowotnej osobom zatrudnionym na umowę o pracę (nie obejmuje przedsiębiorców). To jest doskonały przykład, że opisane zmiany nie spełniają postulatu prostych i zrozumiałych przepisów: wprowadzenie kolejnej ulgi, żeby zniwelować wpływ jednocześnie wprowadzanej podwyżki obciążeń. Fragment dotyczący tej ulgi jest umieszczany w mediach społecznościowych jako parodia prostych przepisów;
Możliwość rozliczenia się razem ze współmałżonkiem już w roku zawarcia małżeństwa (od dnia zawarcia związku małżeńskiego), a nie w roku kolejnym;
Sprzedaż przedmiotów (w szczególności samochodów) wykupionych z leasingu (do majątku prywatnego) będzie przychodem w działalności gospodarczej;
W przypadku rozpoczęcia amortyzacji majątku używanego przez podatnika przed wprowadzeniem do ewidencji, za wartość początkową bierze się cenę ich nabycia, nie wyższą jednak od wartości rynkowej;
Zmiana limitu płatności gotówkowych z 15 tys. zł na 8 tys. zł;
Przymus dla konsumenta płatności za pośrednictwem rachunku, gdy transakcja z przedsiębiorcą przekracza 20 tys. zł;
Wydatki stanowiące tzw. „ukrytą dywidendę” nie będą kosztem uzyskania przychodu [dotyczy to m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz swojej spółki - komentarz WG];
Nielegalne zatrudnienie (wypłata na czarno) staje się ryzykiem wyłącznie pracodawcy – wartość pracy osoby zatrudnionej nielegalnie będzie przychodem w działalności, w wysokości minimalnego wynagrodzenia (za każdy miesiąc), powstający na dzień stwierdzenia nielegalnego zatrudnienia. Z kolei przychody pracownika z tytułu nielegalnego zatrudnienia będą zwolnione z podatku. Pracodawca w pełni sfinansuje też składki ZUS od wynagrodzenia z tytułu nielegalnego zatrudnienia i składki te nie będą kosztem.
Podatnicy prowadzący księgi lub księgi rachunkowe (zarówno CIT i PIT) i ewidencję ŚTiWNiP będą mieli od 2023 roku obowiązek prowadzenia ich elektronicznie i przesyłania ich w tej formie do fiskusa. Można to nazwać JPK dla KPiR i pełnej księgowości;
W ryczałcie również od 2023 roku będzie obowiązek prowadzenia elektronicznej ewidencji przychodów i wykazu ŚTiWNiP oraz przesyłania ich elektronicznie do fiskusa (taki JPK dla ryczałtu, nie dotyczy jednak najmu prywatnego);
Ulga w PIT na powrót z emigracji (kwota do opodatkowania dla powracających niższa o 50 tys. zł);
Wprowadzenie konstrukcji nabycia sprawdzającego (czyli fiskus będzie łapał podatników, kupując u nich coś na próbę?);
Zmiany w „estońskim” CIT (wygląda na to, że pozytywne);
Ulga na robotyzację;
Ulga na wprowadzenie nowego produktu;
Odliczenie na nabycie terminala płatniczego.
Rewolucja w nieruchomościach (w szczególności w wynajmie)!
Inwestorów i przedsiębiorców działających w branży nieruchomości dotkną wszystkie zmiany wpływające także na pozostałych przedsiębiorców. Jest jednak kilka zmian bardzo rewolucyjnych, które, jeśli wejdą w życie, bardzo mocno wpłyną na rynek nieruchomości:
Najem prywatny rozliczany wyłącznie ryczałtem – dochody w ramach najmu prywatnego (czyli źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem, a więc nie będzie możliwości rozliczenia według skali [jest to ewidentne pozbawienie podatników możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów, co jest fundamentem każdego normalnego systemu podatkowego - komentarz WG];
Brak amortyzacji „mieszkaniówki” – amortyzacji nie będą podlegać nieruchomości mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej, wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, nie będą one też podlegać wpisowi do ewidencji, przy czym zmiana ta dotyczy wszystkich firm (zarówno rozliczających PIT jak i CIT) [trudno się domyślać jak w takim razie ma wyglądać rozliczenie kosztów uzyskania przychodów w firmie z tytułu nabycia nieruchomości: albo wrzucenie jednorazowo w koszty, co będzie generowało olbrzymią stratę nie do rozliczenia w kolejnych latach albo w ogóle nie będzie możliwości rozliczenia kosztów nabycia nieruchomości - komentarz WG];
Wydatek na spłatę kredytu i odsetek od kredytu na sprzedawaną nieruchomość będzie uznawany za wydatek pozwalający na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej (to akurat jest pozytywna zmiana).
A tych, którzy mają nadzieję, że obowiązuje zasada praw nabytych i chcieliby kontynuować rozpoczętą już amortyzację na dotychczasowych zasadach, informuję, że nie znalazłem w ustawie przepisów przejściowych, które potwierdzałyby tę tezę.
***
O innych kwestiach dotyczących nieruchomości w Polskim Ładzie możesz przeczytać na blogu Grzegorza TUTAJ.
Już 5 sierpnia (czwartek) BEZPŁATNY WEBINAR Grzegorza Grabowskiego i Marka Golca na temat podatków w Polskim Ładzie. Możesz się zapisać TUTAJ