BANER BLOG.png

Najnowsze materiały z bloga prosto na Twój e-mail:

NA START OTRZYMASZ KALKULATORY DLA INWESTORA W EXCELU

Przyszłość inwestowania w nieruchomości



"Naprawdę ważnymi wydarzeniami w świecie zewnętrznym nie są same trendy. Są nimi zmiany w tych trendach"

- Peter Drucker, "Manager Skuteczny", 1966 r.

Artykuł, który zaczynasz właśnie czytać wyda się zapewne niektórym kontrowersyjny. Kontrowersja ta w rzeczywistości będzie jednak wynikać nie tyle z obiektywnych faktów, co z różnic osobowości. Muszę na wstępie przyznać się do tego, że kierując się intuicją i racjonalizmem darzę wszelkie analizy liczbowe (w których liczby są "zaciągnięte" z przeszłości, a w najlepszym wypadku z bardzo niedalekiej przeszłości) dużą dozą sceptycyzmu.

Już poprzednie zdanie może wywołać kontrowersję: jak to? Kierujesz się racjonalizmem i nie wierzysz danym liczbowym? Co może być bardziej precyzyjne? Być może ten artykuł zupełnie inaczej odbiorą introwertycy, a inaczej ekstrawertycy. Jak napisał Carl Gustav Jung, twórca zresztą terminu "introwertyk" i "ekstrawertyk": "Myślenie introwertyka jest rozumne, myślenie ekstrawertyka zaś - programowe".

Wszelkie dane liczbowe na temat trendów na rynku nieruchomości stanowią pewien "program", porcję danych, którą może przetworzyć komputer. Komputer może wydrukować jakiś raport na temat zmian dynamiki cen nieruchomości, popytu i podaży. Takie podejście będzie miał analityk rynku posiadający takie "programowe" podejście do rzeczywistości. Jak jednak powiedział kiedyś Warren Buffett, jedyną korzyścią z istnienia analityków jest to, że jasnowidze wychodzą całkiem nieźle na ich tle.

Analityk albo komputer nie są w stanie wykryć zmian w trendach, które nie stanowią dużych zmian ilościowych, ale stanowią dopiero niewielką zmianę jakościową. Może to zauważyć tylko osoba będąca głęboko zanurzona na danym rynku i rozumiejąca jego specyfikę. Jak pisał Peter Drucker: "zmiany trzeba po prostu dostrzec; nie można ich przeliczyć, zdefiniować bądź zaklasyfikować. Klasyfikacje zawsze dadzą nam oczekiwane dane (...), dane, które już nie korespondują z aktualnymi zachowaniami rynku".

Dlatego uważam, że ten artykuł może zostać źle odebrany przez osoby, które mają pewien rodzaj "myślenia programowego" i darzą dużym zaufaniem dane liczbowe, wierzą w aktualne trendy oraz bardziej wierzą w zastany porządek, niż poważną zmianę jakościową. Tak się jednak składa, że czasami pojawia się jakiś "czarny łabędź", który zmienia cały dotychczasowy porządek rzeczy.

Ponieważ średnie ceny nieruchomości nominalnie osiągnęły obecnie mniej więcej poziom z ostatniej górki z 2007 r., wiele osób już przewiduje kryzys i spadki, kierując się "programowym" myśleniem, twierdząc że jeśli jest teraz górka, to musi nastąpić spadek. Z kolei od osób takich jak ja - działających na rynku nieruchomości - oczekuje się przepowiadania z fusów na temat tego, co czeka rynek nieruchomości w zakresie zmian cen. Niestety z tego artykułu - którego tytuł wprawdzie brzmi "Przyszłość inwestowania w nieruchomości" - nie dowiesz się zbyt wiele na temat prognoz w zakresie zmian cen nieruchomości.

Wato jednak w tym miejscu zaznaczyć, że analizując suche dane w oderwaniu od reszty, często dochodzimy do błędnych wniosków.

Przykładem jest właśnie powtarzana ostatnio mantra, że "osiągnęliśmy ceny z poziomu poprzedniej górki". Co jednak oznacza, że "osiągnęliśmy ceny"? 1000 zł dzisiaj to nie to samo 1000 zł, co 10 lat temu. Jeśli wziąć pod uwagę inflację, to ceny nieruchomości są dopiero w połowie odrabiania strat po ostatnim dołku.


Oto wykres cen mieszkań nominalnie (czyli po prostu wyrażony w złotówkach, obojętne, czy złotówkach dzisiejszych, czy sprzed 10 lat) opublikowany przez portal Morizon.pl:


Jeśli spojrzymy na wykres cen nominalnych wydaje się, że osiągnęliśmy już poważną górkę i ceny powinny spaść. Prawda jest jednak taka, że z roku na rok Polaków stać na coraz więcej metrów kwadratowych nieruchomości i uwzględniając inflację oraz realną siłę nabywczą pensji Polaków, nieruchomości właściwie niewiele podrożały.



Cały artykuł na portalu Morizon.pl znajdziesz tutaj:


https://www.morizon.pl/blog/indeks-cen-mieszkan-kwiecien-2019/


Czy to oznacza, że ceny nadal będą rosły? Nie mam pojęcia. Nikt tego nie wie, a rolą inwestora nie jest przepowiadania przyszłości, tylko rozumienie zmian w trendach i dopasowywanie się do tych zmian.


Inwestując w nieruchomości nie obstawiamy indeksu giełdowego, ale robimy konkretne, indywidualne transakcje z żywymi ludźmi, negocjujemy, szukamy okazji i sprawnie zarządzamy najmem. To, że średnie ceny spadną, wcale nie znaczy, że my na swojej konkretnej, indywidualnej inwestycji stracimy.

Wracając do konfliktu między danymi liczbowymi, a konkretnym obserwatorem rynku, jako przykład mogę podać, że niedawno zaprosili mnie na spotkanie dwaj inwestorzy w mieszkania na wynajem, którzy chcieli kupić mieszkania w Warszawie. Inwestorzy Ci pochodzili z Izraela. Niedługo po tym, rozmawiałem ze znajomym z Wrocławia, który zaczął obsługiwać inwestorów z Wielkiej Brytanii.


Żaden analityk nie jest w stanie przewidzieć ilu inwestorów z Izraela, Wielkiej Brytanii, Niemiec czy Holandii przyjedzie do Polski kupować mieszkania na wynajem. Analitycy będą te dane mieli dopiero, gdy to wszystko się wydarzy. I wtedy dopiero gazety zaczną drukować artykuły, że obcokrajowcy "ZACZYNAJĄ" wykupować polskie nieruchomości, a analitycy powiedzą, że jest to "trend wzrostowy". Oni jednak tego trendu nie zauważą nigdy na początku.

Co powinien więc czytać inwestor w nieruchomości? To samo co Warren Buffett. Na giełdzie można albo bazować na analizach, wykresach i opiniach analityków albo jak Buffett czytać raporty finansowe spółek i poznawać ich zarządy, żeby ocenić czy dana spółka ma perspektywy stałego wypłacania dywidendy.


Inwestor w nieruchomości powinien analizować dane konkretnych nieruchomości, podejmować próby negocjacji i robić symulacje za ile dana nieruchomość się wynajmie i ile da dochodów z najmu. Jeśli inwestor chce inwestować w spółki nieruchomościowe, to powinien zapoznać się z modelem inwestowania, ocenić czy jest zdrowy oraz czy zarząd jest kompetentny i uczciwy.


Negocjacje ze sprzedającym mieszkanie pozwolą sprawdzić ile wentyla bezpieczeństwa da się ugrać względem aktualnych cen rynkowych a analiza dochodów z najmu powie nam o rentowności inwestycji oraz o cashflow.

Inwestując w ten sposób można skutecznie inwestować w nieruchomości do końca świata, a przynajmniej dopóki nie wrócą czasy komunizmu i wszystkie nieruchomości nie staną się własnością państwa lub komuny, w ramach której każdy dostanie równą ilość metrów kwadratowych.

Przykładowo w USA REIT-y (Real Estate Investment Trusts) istnieją od lat 60., a USA w międzyczasie przeżyły kilka kryzysów - w tym nieruchomościowych. Czy biznesy związane z inwestowaniem w nieruchomości się pozamykały? Nie. Oczywiście słabe wypadły z gry, ale natychmiast na ich miejsce pojawiły się nowe. Inwestowanie w nieruchomości, jako takie, też ani na chwile nie zniknęło.

Może się przestać opłacać (aż tak, jak teraz) inwestować w nieruchomości na kredyt hipoteczny, jeśli zmienią się warunki finansowania, może się przestać opłacać kupować kawalerki w centrach dużych miast albo może się przestać opłacać inwestować w fundusze budujące w centra handlowe. Jako takie inwestowanie w nieruchomości jednak raczej się nie skończy ani nie przestanie być dochodowe, stabilne i stosunkowo przewidywalne.

Jedno jest niemal pewne: nieruchomości na długo pozostaną bardzo atrakcyjną formą "lokowania" kapitału ponieważ zabezpieczają kapitał przed inflacją i są niemalże jedynym aktywem, które trwale przenosi wartość niezależnie od zawirowań na rynkach finansowych.

Obecnie nieruchomości są atrakcyjną formą bardziej agresywnego inwestowania na kredyty oraz np. atrakcyjną formą prowadzenia biznesu w postaci podnajmu. Zajmowałem się jednym i drugim, swoją pierwszą spółkę podnajmową założyłem jeszcze w 2013 r. i widziałem później jak zmienia się ten rynek. Mi się opłacało na początku wynająć 4-pokojowe mieszkanie jako całe i podnająć za zgodą właściciela na pokoje bez żadnych przeróbek. Później rynek zmienił się tak, że tego rodzaju większe mieszkania podrożały, a ceny za pokoje nieznacznie się zmieniły. Podnajem stał się trudniejszy i kosztowniejszy, bo zaczął wymagać większych remontów i przeróbek. Teraz podnajem najbardziej opłaca się na całych domach lub na dużych, dwupoziomowych mieszkaniach. Zmieniły się warunki i trzeba się dopasować. Sama forma prowadzenia biznesu nie zniknęła.

Jeśli zmienią się warunki finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym, może się okazać, że kupowanie nieruchomości na kredyt nie zapewni tak szybko "wolności finansowej" - tak jak mi się udało to zrobić w latach 2016-2018. Wtedy kupiłem swoje mieszkania na wynajem finansując je w dużej części kredytami hipotecznymi i stosunkowo szybko zbudowałem na nich dochody pasywne przewyższające moje dochody z pracy na etacie. Obecnie pomagam nabywać takie mieszkania moim inwestorom, ale jest coraz trudniej znaleźć dobrą okazję, która zapewni wysokie przychody pasywne przy stosunkowo dobrej cenie nabycia. Nie znaczy to jednak, że jest to niemożliwe. W czerwcu 2019 r. kupiłem jako pełnomocnik inwestora mieszkającego na stałe w Anglii mieszkanie w Warszawie o powierzchni 58m2 za 355 000 zł. Jeśli jesteś z Warszawy lub znasz ten rynek, to wiesz, że to wyjątkowo dobra okazja. Szukaliśmy jednak tego mieszkania niemal pół roku.

Jakie są zatem zmiany w trendach, które dostrzegam?

Inwestowanie w mieszkania na wynajem na kredyt hipoteczny robi się coraz trudniejsze. Nie niemożliwe, ale trudniejsze. Wyszukanie odpowiedniej okazji wymaga coraz więcej czasu, a sprzedający przyzwyczajeni do rosnących stale cen są coraz mniej skłonni do negocjacji.

Z drugiej strony widzę, że mimo to, inwestorzy wcale się nie poddają i nie przestają inwestować. Wręcz przeciwnie. W dzisiejszych czasach niemal każdy 30. latek posiadający w miarę stabilną pracę i trochę oszczędności jest w stanie zainwestować w mieszkanie na wynajem.

To jednak dopiero wierzchołek góry lodowej.

Dobre stopy zwrotu na rynku mieszkań na wynajem zaczynają kusić inwestorów instytucjonalnych (fundusze inwestycyjne, duże spółki), którzy do tej pory interesowali się raczej budynkami i lokalami komercyjnymi. Przewiduję, że w najbliższej przyszłości znacząco wzrośnie udział inwestorów instytucjonalnych na runku lokali mieszkalnych na rynku wtórnym. Stopy zwrotu są tam bardzo dobre, a jedyną barierą jest to, że w porównaniu z zakupem centrum handlowego rynek wtóry lokali mieszkalnych jest bardzo rozdrobniony i trzeba go zdobywać po partyzancku: chodząc po pojedynczych lokalach i negocjując ze sprzedającymi je emerytami, co stanowi poważną barierę dla funduszy inwestycyjnego, który ma do wydanie 500 mln zł w danej chwili. Widząc ten trend wierzę, że warto budować spółkę zajmującą się skupowaniem lokali mieszkalnych w celu powiększania portfela mieszkań na wynajem, a nie tylko po to, żeby szybko zarobić na flipie. Dlatego razem ze wspólnikami założyliśmy spółkę Urbum.

Nowe trendy: sharing economy, leasing nieruchomości, ekologia

Trendami, które z pewnością odbiją się znacznie na rynku nieruchomości jest to, co wyrosło z idei "sharing economy", jakkolwiek owoców tych nie można do końca nazwać "ekonomią dzielenia się". Ekonomia dzielenia się w czystej postaci to przykładowo portal Couchsurfing, dzięki któremu można zaoferować darmowe zakwaterowanie lub znaleźć użytkowników oferujących nocleg we własnym domu lub mieszkaniu w wielu miejscach świata. Tworząc społeczność na Couchsurfing możemy dzielić się swoim mieszkaniem licząc na to, że ktoś się podzieli swoim z nami w przyszłości, w innej części świata. Uber i AirBnB także wpisuje się w "ekonomię dzielenia się", ale są to już w pełni komercyjne przedsięwzięcia nastawione na zysk (a precyzyjniej: nastawieni na zysk finansowy, a nawet regularny biznes lub "etat", są dostawcy finalnej usługi: przejazdu samochodem albo noclegu).


Z sharing economy zostało jednak przekonanie, że często bardziej opłaca się skorzystać z cudzego, nawet odpłatnie, niż kupować swoje na własność. Obecnie często bardziej opłaca się (cashflowo, ale nie koniecznie globalnie) wziąć samochód w najem długoterminowy niż w leasing. Jest tak wygodniej i nie trzeba ponosić niespodziewanych kosztów napraw. Wierzę, że ten sam trend rozszerzy się na nieruchomości mieszkalne, także w formie długoterminowej.


Oczywiście istnieje rozwinięty rynek najmu długoterminowego mieszkań, ale trend może się zmienić np. w stronę leasingu nieruchomości albo czegoś podobnego do tego, co oferuje państwo w ramach programu Mieszkanie+. Będzie można "wynająć" mieszkanie na długi okres w taki sposób, że płacone czynsze najmu będą pomniejszały finalną kwotę wykupu, z tym, że z opcji wykupu nie będzie obowiązku skorzystać. Takie rozwiązanie zapewniłoby ludziom bez zdolności kredytowej i bez wkładu własnego możliwość mieszkania jak na swoim aby w przyszłości wybrać, czy faktycznie mieszkanie wykupić, czy też nie. Niby kojarzy się to z państwowymi wymysłami typu Mieszkanie+, TBS albo mieszkania lokatorskie znane z epoki PRL-u, ale można tego rodzaju trendy poukładać również w czysto kapitalistycznym, opłacalnym dla każdej strony modelu i ostatecznie niewiele będzie się to różniło od różnego rodzaju leasingów obecnych na rynku samochodowym.


Kwestią konieczną do rozwiązania w tym temacie jest wyłącznie stworzenie odpowiednich produktów finansowych, które umożliwiłyby inwestorom i deweloperom tworzenie mieszkań przeznaczonych do takiego rodzaju leasingu. Większość deweloperów finansuje się obecnie długiem w formie obligacji, co zmusza ich do szybkiego zamykania sprzedaży aby spłacić dług i odsetki. Jeśli jednak banki zaczęłyby udzielać finansowania nieruchomości mieszkaniowych w formie leasingu lub jeśli inwestor lub spółka sfinansuje budowę gotówką (np. w formie emisji akcji), możliwe będzie wyleasingowanie komuś mieszkania długoterminowo aby czerpać zyski z rat leasingowych.


Już obecnie niektórzy deweloperzy budują budynki, które nie są sprzedawane osobom chcącym w nich zamieszkać, ale inwestorom, którym oferuje się określoną stopę zwrotu. W tym wypadku stroną finansującą przedsięwzięcie jest indywidualny inwestor, który nabywa konkretny lokal na własność. Równie dobrze w tym miejscu mógłby być bank udzielający leasingu, akcjonariusze spółki inwestującej na rynku nieruchomości lub fundusze inwestycyjne zainteresowane czerpaniem dochodów z rynku nieruchomości mieszkaniowych.


Kolejnym trendem, który moim zdaniem odciśnie piętno na budownictwie mieszkaniowym jest ekologia. Wierzę, że za niedługo zaczną na większą skalę powstawać osiedla domów nisko-emisyjnych czerpiących energię elektryczną (przynajmniej w jakimś zakresie) z paneli fotowoltaicznych oraz wyposażonych w ładowarki do samochodów elektrycznych. Możliwe, że za jakiś czas pożądanym domem dla młodej rodziny będzie ekologiczny dom pod miastem, który będzie można sfinansować leasingiem i za kilkanaście lat zdecydować, czy chce się go wykupić na własność, czy nie.


Tymczasem lokalizacje w centrach miast, blisko uczelni i miejsc pracy, ciągle będą przynosiły stabilne dochody z najmu - nawet w przypadku mieszkań w wielkiej płycie.

0 wyświetlenia

WG Property sp. z o.o.

KRS: 0000560862

NIP: 5213698228

REGON: 36165301800000

  • Facebook - Grey Circle
  • YouTube - Grey Circle
  • Instagram - Grey Circle

Najnowsze materiały z bloga prosto na Twój e-mail:

logo urbum final biale.png
logo 300dpi white.png

© 2015-2020 WG Property sp. z o.o.

darmowe grafiki czerwone.png