Kolejna inwestycja w mieszkanie na wynajem ukończona | Ponad 10% ROI

Aktualizacja: 8 lis 2018





Pierwsza wersja tego artykułu o mojej inwestycji na warszawskiej Pradze Południe powstała jeszcze na mojego starego bloga. Dałem tam tylko zdjęcia ukończonych pokoi i podsumowanie kosztów remontu. Nie byłem jeszcze wtedy tak zaangażowany w prowadzenie bloga jak teraz. Wtedy miałem na głowie remont, aranżację i samodzielne zarządzanie najmem.


Inwestycja została zrealizowana w maju 2017 r. i w całości wynajęta do końca czerwca 2017 r.


Teraz, po ponad roku testowania mieszkania i po oddaniu go w zarządzanie zewnętrznej firmie, mogę na spokojnie zrobić solidne podsumowanie i podzielić się z Wami szczegółami.


Mieszkanie ma 62m2, miało pierwotnie 3 pokoje i zostało podzielone na 5 pokoi. Mieszkanie posiadało pierwotnie łazienkę z wanną i osobną toaletę. W łazience została dołożona dodatkowa toaleta a w łazience zamontowano prysznic. Mieszkanie przeszło gruntowny remont wraz z kompleksową wymianą instalacji elektrycznej.


Okna nie były wymieniane. Kaloryfer został wymieniony wyłącznie tam, gdzie konieczny był jego podział na dwa. Pozostałe kaloryfery zostały pomalowane.


Nie wymieniałem też parapetów i nie zabudowywałem rur od kaloryferów.



Krótkie podsumowanie:


Metraż: 62m2


Zakres: remont generalny bez wymiany okien i grzejników, dołożenie dodatkowego WC w łazience


Suma kosztów przygotowania 5-pokojowego mieszkania na wynajem: 55.973 zł


ROI uzyskane wynajmując pokoje poza sezonem studenckim: ok. 10%


Dane finansowe (aktualizacja XI 2018):



Jeśli chcesz aby zrealizować dla Ciebie podobną inwestycję w mieszkanie na wynajem zajrzyj TUTAJ.



SŁOWNICZEK


ROI - zwrot z inwestycji (return on investment), wskaźnik ten pokazuje jaki jest wewnętrzny zwrot z inwestycji bez uwzględnienia sposobu finansowania i bez kosztów kredytu; nie ważne czy inwestuje się na kredyt oprocentowany na 3% czy na 15%, ROI będzie taki sam ponieważ bierze się pod uwagę ile kosztowała cała inwestycja i ile rocznie przynosi dochodu bez uwzględnienia kosztów odsetek; jak to policzyć możesz sprawdzić w moim bardzo starym filmiku TUTAJ.


ROE - zwrot z zainwestowanego kapitału własnego (return on equity), wskaźnik ten pokazuje ile w stosunku rocznym odzyskujemy gotówki, którą wyłożyliśmy na inwestycję z własnej kieszeni; w przypadku inwestycji w nieruchomości na kredyt wskaźnik ten pokazuje w jakim tempie odzyskamy wkład własny i koszty około-transakcyjne (podatek PCC, taksę notarialną, prowizję pośrednika itd.); jak to policzyć możesz sprawdzić TUTAJ.


W przypadku zakupu za gotówkę ROI = ROE.


Mówiąc o INWESTYCJI (np. ogłaszając tzw. "gotowca inwestycyjnego" na sprzedaż albo mówiąc ile można zarabiać na nieruchomościach ogólnie) powinno się podawać wskaźnik ROI. Wewnętrzna stopa zwrotu (ROI) mówi ile generuje zwrotu dana inwestycja niezależnie od tego, czy kapitał pochodzi ze środków własnych, czy z kredytu.


Mówiąc o FINANSOWANIU INWESTYCJI / O KONKRETNYM INWESTORZE (np. ile ja osiągnę zwrotu z kapitału własnego biorąc dodatkowo kredyt na określonych warunkach) możemy mówić o ROE. Wskaźnik zwrotu z kapitału własnego (ROE) może być bardzo mylący ponieważ można by teoretycznie spróbować wziąć kredyt na 99% wartości inwestycji i zainwestować tylko 1% gotówki. Wtedy inwestując w mieszkanie za 500.000 zł (suma kosztów) i mając 1.500 zł na czysto miesięcznie, ROE wyniosłoby 360% w skali roku. W rzeczywistości ROI z takiej inwestycji wynosiłoby jednak ok. 9% (przy 4.250 zł przychodu miesięcznie brutto).


*remont został wykonany w połowie 2017 r. Pamiętaj, że od tego czasu ceny robocizny oraz materiałów poszły w górę. Zawsze do swoich kalkulacji uwzględniaj aktualne ceny rynkowe.


Efekt końcowy:


Pokój nr 1:

Pokój został wyposażony w łóżko z materacem w pokrowcu, biurko (blat z nogami), duży regał na książki Billy, komodę Malm, szafę oraz półki (wszystko z Ikei).


Zamontowaliśmy karnisze z Leroy Merlin oraz daliśmy firanki i zasłony z Ikei.


Zdecydowaliśmy się na cyklinowanie podłogi zamiast położenia paneli. Koszt jest bardzo podobny a naturalne drewno daje moim zdaniem lepszy efekt. Cyklinując parkiet do mieszkania na wynajem warto zainwestować w lakier dobrej jakości, który z pewnością doradzi dobra firma cyklinująca parkiety.




Z elementów dekoracyjnych daliśmy do tego pokoju dywan, ramki na zdjęcia oraz sztuczne rośliny.


Pod biurko daliśmy ochraniacz podłogi z Ikei za 59,99 zł. Koszt stosunkowo duży w porównaniu z samym krzesłem, które kosztowało 39 zł, ale koszt i logistyka cyklinowania są tego warte.


Koszt wyposażenia pokoju: ok. 1.350 zł


Pokój nr 2



W tym pokoju zastosowaliśmy podobny zestaw mebli, ale bez komody oraz z tańszym regałem z Ikei "Gersby". Nie daliśmy też tym razem dywanu.



Koszt wyposażenia: ok. 970 zł


Pokój nr 3


Pokój nr 3 powstał z podziału pokoju na dwa ścianką z karton-gipsu. Informacje o podziale salonu na dwa znajdziesz pod koniec tego artykułu.

W tym pokoju zastosowaliśmy podobny zestaw mebli, ale ze względu na wnękę powstałą przy oknie przy okazji podziału pokoju na dwa (aby ściana dolegała do futryny okna, ale w dalszej części dzieliła pokój równo na pół) zastosowaliśmy wąską wersję nieco droższego regału Billy (129 zł), którego szeroka wersja była w pokoju nr 1 (159 zł).


W tym pokoju też miały być dwie półki na ścianie, ale pod koniec aranżacji całego wnętrza na tej ścianie nośnej połamały się już wszystkie wiertła udarowe, a zaraz miał się wprowadzać pierwszy najemca. Nie chcieliśmy już mu wiercić po zakupie nowych wierteł i tak zostało do dziś.


Koszt wyposażenia: ok. 1050 zł.


Pokój nr 4


Ten pokój, najwęższy w mieszkaniu, został wyposażony w tapczan z Bodzio Meble oraz w "regało-komodę" Brimnes za 400 zł. Pozwoliło to zaoszczędzić sporo miejsca a pokój jest wyposażony dzięki temu i w półki na książki, i w szuflady jak w klasycznej komodzie.


Koszt wyposażenia: ok. 1.280 zł


Pokój nr 5



Ten pokój został wyposażony analogicznie do pokoju nr 2.




Koszt wyposażenia: ok. 970 zł


W każdym pokoju jest lampa Melodi za 16 zł z Ikei.


Do każdego pokoju trzeba było dobrać nieco inny karnisz ze względu na różną wysokość okien. W niektórych pokojach konieczne było zastosowanie karnisza linkowego, w niektórych zamontowaliśmy klasyczne srebrne rurki. W jednym pokoju zamontowaliśmy szynę w oryginalnej niszy na karnisz (gdybyśmy zabudowali tę niszę i chcieli zrobić coś nowocześniejszego, to praktycznie żaden karnisz nie zmieściłby się między otwierającym się skrzydłem okiennym a sufitem - warto na takie rzeczy zwrócić uwagę już w czasie remontu).


Łazienka


W łazience została dołożona dodatkowa toaleta wpięta w pion z oryginalnej toalety za ścianą. Wannę zamieniliśmy na prysznic a umywalkę przerzuciliśmy na drugą stronę łazienki puszczając dopływ i odpływ naokoło łazienki za doklejoną do ścian płytą z karton-gipsu, na którą poszły płytki. Wyklejenie ścian łazienki płytami z karton-gipsu to praktycznie jedyny rozsądny sposób na wyrównanie ścian pod płytki w starym budownictwie. Do mokrych pomieszczeń stosuje się zielone płyty z karton-gipsu.


Cała łazienka została zabezpieczona odpowiednią hydroizolacją (folią w płynie).


*zdjęcie zostało zrobione jeszcze bez pralki, która obecnie znajduje się za szafką z umywalką. Dołożone zostały także dodatkowe szafki: jeden stojący słupek oraz jedna wisząca szafka aby każdy z najemców miał jedną co najmniej jedną półkę.


Kuchnia



Kuchnia została wyposażona w meble z Leroy Merlin. Fronty są foliowane, co zapewnia większą wytrzymałość na wilgoć i uszkodzenia.


Zamontowaliśmy płytę indukcyjną oraz piekarnik elektryczny. We wnęce po lewej wygospodarowanej dzięki skróceniu sąsiedniego pokoju (niewidoczne na zdjęciu) znajduje się lodówka.



Dodatkowe informacje "od kuchni"


Podział salonu



Salon został podzielony ścianką z karton-gipsu wypełnioną wełną. Zastosowano profil 5 cm oraz po obu stronach ścianki dwie płyty z karton-gipsu montowane naprzemiennie, co gwarantuje większą trwałość oraz lepszą akustykę. Pod profilem podłogowym i sufitowym zamontowano taśmy akustyczne.




Zdjęcia


Zdjęcia pomieszczeń wykonałem samodzielnie aparatem Canon 70D z obiektywem szerokokątnym Sigma 10-20, co pozwala uchwycić większą przestrzeń. Jest to szczególnie ważne w małych pomieszczeniach, ale w dużych wnętrzach też bardzo wiele pomaga. W przeciwieństwie do wielu innych obiektywów szerokokątnych, Sigma 10-20 nie zniekształca pomieszczeń.


Używam świateł stałych typy softbox z żarówkami o temperaturze barwowej ok. 6500 kelwinów, co jest zbliżone do światła słonecznego.


Aktualizacja X 2018:


Przez pierwszy rok zajmowałem się zarządzaniem najmem w tym mieszkaniu samodzielnie. Nie miałem większych problemów z wynajęciem pokoi, także poza sezonem studenckim. Pierwszą rekrutację najemców zrobiłem w czerwcu 2017 r., czyli w trakcie sesji na uczelniach. Z tego względu nie zgłaszali się prawie w ogóle studenci, ale młode osoby pracujące, które właśnie przyjechały do Warszawy zacząć nową pracę po studiach w innym mieście. Jest to dosyć liczna grupa najemców i warto się z tym liczyć przygotowując mieszkanie na pokoje.


Warto pamiętać, że mieszkanie na pokoje to niekoniecznie "mieszkanie studenckie", ale raczej często miejsce do odpoczynku po pracy dla ludzi już bardziej "dorosłych" niż studenci. Warto więc zadbać o odpowiednie wyposażenie mieszkania dla osób poważniejszych i ceniących sobie porządek. Jakie zrobimy mieszkanie, takich będziemy mieli najemców.


Obecnie, już od około pół roku, moim mieszkaniem zajmuje się firma Pokoje69 należąca do mojej znajomej Pauliny Majewskiej-Goździk. Dzięki temu mam już z tego mieszkania prawdziwie pasywne przychody :)


***


Jeśli chcesz aby zrealizować dla Ciebie podobną inwestycję w mieszkanie na wynajem zajrzyj TUTAJ.


1,671 wyświetlenia

WG Property sp. z o.o.

KRS: 0000560862

NIP: 5213698228

REGON: 36165301800000

  • Facebook - Grey Circle
  • YouTube - Grey Circle
  • Instagram - Grey Circle

Najnowsze materiały z bloga prosto na Twój e-mail:

logo urbum final biale.png
logo 300dpi white.png

© 2015-2019 WG Property sp. z o.o.

darmowe grafiki czerwone.png