Od 1956 r. do 2020 r. było 11 krachów na giełdzie w USA oraz wiele okresów spowolnienia i recesji w gospodarce.
Spośród tych 11 krachów na giełdzie oraz kilku okresów recesji (zależy jak liczyć), na rynek nieruchomości wyraźny wpływ miały zaledwie dwa.
Mówiąc ściślej, to właściwie jedna recesja wywołała wyraźne załamanie runku nieruchomości, bo w tym drugim przypadku, to załamanie rynku nieruchomości wywołało recesję (ciąg przyczynowo-skutkowy był więc odwrotny). W jednym przypadku, w 1990 r. podczas I Wojny w Zatoce Perskiej, kiedy nastąpił krach na giełdzie oraz recesja, to faktycznie krach i recesja (dość krótka zresztą) spowodowały spadek cen nieruchomości. W drugim przypadku, w latach 2007-2009, to kryzys na rynku nieruchomości - wywołany zresztą nieudolną polityką stóp procentowych oraz nadmierną liberalizacją udzielania kredytów hipotecznych osobom bez dochodów - spowodował krach finansowy.
Ostatni wspomniany krach, czyli kryzys z lat 2007-2009, był bardzo specyficzny i olbrzymi w swej skali, biorąc pod uwagę dość niewinne początki i przyczyny.
Podsumowanie kryzysu z lat 2007-2009:
- 1998 r. - prezydent Clinton ogłasza, że każdy Amerykanin powinien być właścicielem swojego mieszkania.
- 1998 - 2006 - udzielanie kredytów hipotecznych NINJA (No Income, No Job, No Assets, czyli osobom bez pracy, bez dochodów, bez majatku),
- przez większość tego czasu stopy procentowe na poziomie 1%
- w okresie niskich stóp procentowych i bardzo łatwego kredytu hipotecznego, udzielanego na przysłowiową kartę rowerową, wybuchło szaleństwo na rynku nieruchomości; nieruchomości kupowano i sprzedawano na zasadnie "większego głupka" - kupić cokolwiek na kredyt hipoteczny i sprzedać po roku większemu głupkowi za 30% więcej; nie miało to żadnego związku ze świadomym inwestowaniem w wartość fundamentalną nieruchomości i w budowanie pozytywnego CashFlow
- 2004-2006 - systematyczna podwyżka stóp procentowych z 1% do 5,25%
- okazuje się, że NINJA nie mogą spłacać kredytów, następuje fala niewypłacalności, domy trafiają na licytacje, ceny spadają
... a w międzyczasie, dopóki było dobrze, wierzytelności w postaci kredytów hipotecznych banki spakowały w różne instrumenty pochodne, obligacje subprime (wysokiego ryzyka, oparte o kredyty hipoteczne) itp.;
WYJAŚNIENIE: można było sobie kupić instrument finansowy (powiedzmy, że taki rodzaj obligacji), który zarabiał i miał jakąś wartość dopóki Johnes (taki amerykański Kowalski) spłaca kredyt, a robi się totalnie bezwartościowy, kiedy przestaje go spłacać.
- okazało się, że toksyczne instrumenty finansowe oparte o wierzytelności hipoteczne stanowiły tak dużą część aktywów dużych banków inwestycyjnych, że kilka sporych upadło, w tym sławny Lehman Brothers.
I tym sposobem wybuchł kryzys 2007-2009.
Musiało zaistnieć naprawdę dużo czynników psujących rynek nieruchomości, żeby się to wszystko wydarzyło.
W Polsce przez ostatnie kilka lat aby otrzymać kredyt hipoteczny konieczne było posiadanie wkładu własnego oraz stałych, udokumentowanych dochodów. Nie udzielano więc kredytów żadnym NINJA. Poza tym, obecnie stopy procentowe zostały obniżone (podobnie zresztą jak w USA), więc państwowy regulator nie popełnia już tego samego błędu, co przed 2007 r.
I Wojna w Zatoce Perskiej. Kryzys z 1990 r.
Wcześniejszy kryzys, który - na krótko i dość lekko - nadszarpnął rynek nieruchomości, to kryzys z 1990 r. wywołany drożejącą ropą naftową w związku z I Wojną w Zatoce Perskiej (Inwazja Iraku na Kuwejt i operacja Pustynna Burza).
Amerykanie myśleli, że potrwa to tak długo jak Wietnam i przestraszyli się ogromnego obciążenia amerykańskiej gospodarki. Generał Norman Schwartzkopf pokonał jednak szybko Saddama Husajna i wszystko wróciło do normy w 1991 r. Rozpoczęła się wtedy długotrwała hossa i okres prosperity.
Okresy bessy i recesje w USA
Poza tymi dwoma kryzysami, żaden kryzys w USA nie uderzył jakoś znacząco w rynek nieruchomości, mimo że w latach 1956 - 1990 było aż 9 okresów bessy, podczas których giełdy traciły 20-50%.
Do czego recesja wywołana koronawirusem będzie podobna?
Obecny kryzys, który właśnie jest wywoływany w związku z pandemią koronawirusa, nie ma precedensu, więc trudno jest cokolwiek przewidywać.
Z pewnością - biorąc pod uwagę przyczyny - bardziej przypomina np. kryzys wywołany strachem przed I Wojną w Zatoce Perskiej z 1990 r., niż kryzys z lat 2007-2009. Ten pierwszy, był wywołany strachem przed tym, jak gospodarka USA poradzi sobie w przyszłości z kosztami prowadzenia wojny, oraz z rosnącymi cenami ropy naftowej. Obecnie bessa na giełdzie wywołana jest strachem o to, jak gospodarka poradzi sobie z okresem przestoju spowodowanym globalną kwarantanną w związku z ryzykiem zarażenia się wirusem SARS-CoV-2.
Bardzo istotne jest, aby zwrócić uwagę na to, że:
1) wina za obecną recesję spoczywa na czynniku zupełnie spoza gospodarki - epidemia wirusa
2) giełdy zareagowały panicznie, domyślając się jakie będą skutki gospodarcze koronawirusa - wycofano pieniądze z giełdy na wszelki wypadek, żeby mieć gotówkę na trudne czasy, które mogą nadejść i kupić aktywa taniej w dołku
W latach 2007-2009 kryzys był wywołany przez czynniki ściśle związane z rynkiem nieruchomości: kredyty hipoteczne udzielane osobom bez dochodów + produkty finansowe stworzone na bazie tych kredytów + bańka wywołana niskimi stopami procentowymi + zarżnięcie rynku podwyżką stóp procentowych. Nie ma więc moim zdaniem żadnych analogii w tamtym kryzysie, to tego, co obecnie nas czeka.
Historia - na przykładzie rynku USA, bo nasz rynek jest zbyt młody, żeby wywodzić stąd jakieś prawidłowości - dowodzi, że większość recesji w gospodarce oraz okresów bessy na giełdzie nie dotyka jakoś szczególnie rynku nieruchomości.
Jedyny poważny krach na rynku nieruchomości po II Wojnie Światowej był związany ściśle z tym rynkiem - nie wywołała go ogólna recesja, ani bessa, co dowodzi, że rynek nieruchomości jest bardzo odporny na czynniki zewnętrzne.
Na wykresie poniżej na niebiesko zaznaczone zostały ceny nieruchomości wyrażone w dolarach amerykańskich. Na czerwono z kolei, zaznaczono cenę nieruchomości wyrażoną w złocie.
Biorąc pod uwagę wartość fundamentalną - wyceniając nieruchomości w stosunku do ceny złota, czyli do aktywa, które trzyma realną wartość - okazuje się że od 1975 r. ceny nieruchomości w USA w ogóle nie wzrosły.
Co to oznacza? Oznacza to przede wszystkim to, że nieruchomości po prostu zachowują swoją fundamentalną wartość i nie jest tak, że to nieruchomości tak bardzo drożeją, ale waluta emitowana przez banki centralne (fiat money) traci na wartości.
Dlatego ceny nieruchomości stosunkowo słabo fluktuują, w przeciwieństwie do wielu innych aktywów, które potrafią tracić 20-30% w skali roku, jak np. akcje.
Nie można więc czarnej wizji rynku nieruchomości wysnuwać ani z faktu spadków na światowych indeksach o 20-30%, co właśnie miało miejsce, ani z groźby recesji, która zapewne potrwa kilka-kilkanaście miesięcy.
Ceny nieruchomości reagują na takie wydarzenia tak powoli, że możliwe, że kryzys związany z koronawirusem skończy się, zanim rynek nieruchomości zdąży odpowiednio mocno zareagować. To oczywiście optymistyczne założenie, ale wcale nie nierealne.
Oczywiście mocno ucierpią branże ściśle związane z turystyką, właściciele nieruchomości użytkowych wynajmowanych najbardziej zagrożonym obecnie branżom oraz spadnie mocno wolumen transakcji ze względu na kwarantannę. Z pewnością bardziej ucierpią pośrednicy w obrocie nieruchomościami i fliperzy, niż inwestorzy długoterminowi.
Ile to potrwa i jakie dokładnie przyniesie skutki? Nie wiem. Ale historia pokazuje, że rynek nieruchomości naprawdę ciężko jest zarżnąć na dłużej.
***
Bardziej osobiście:
Osobiście czuję, że zrobiłem dobrą robotę tłumacząc uczestnikom moich szkoleń przez ostatnie dwa lata, że muszą mieć solidny wentyl bezpieczeństwa:
1) kupować poniżej cen rynkowych, żeby mieć wentyl na wypadek spadku cen
2) tworzyć takie mieszkania na wynajem, które dają przychód minimum 2x rata kredytu + koszty administracyjne, żeby mieć wentyl bezpieczeństwa na wypadek podwyżki stóp procentowych i obniżki czynszu najmu.
Wiele osób przez te kilka lat stworzyło z moją pomocą mieszkania dające 9-10% stopy zwrotu i z relacji, które teraz od nich otrzymuję, ich najem nie jest zagrożony, a dobrze zrobione inwestycje dają im teraz poczucie bezpieczeństwa na wypadek utraty dochodów z innego biznesu lub z etatu.
Ja również cieszę się, że w tych trudnych czasach mam mieszkania na wynajem i między innymi dzięki temu jestem w stanie przetrwać ten trudny czas. Szkolenia planowane na ten rok zostały póki co odwołane, do czasu wyjaśnienia się sytuacji.
A ja? Zwolniłem, pracuję wyłącznie w domu (poza sporadycznymi wizytami w remontowanych teraz mieszkaniach), mam więcej czasu żeby czytać, planować, widzieć szerszy obraz sytuacji.
Mam teraz sporo czasu, żeby dokończyć pisać dwie książki, nad którymi już od kilku miesięcy pracuję. Wierzę, żę wkrótce uda mi się stworzyć też dużo wartościowych materiałów również dla Was, czytelników mojego bloga, które pomogą Wam przetrwać ten trudny czas.
Jeśli masz jakieś pytania lub reflekcje związane z obecną sytuacją na rynku, to zapraszam do zadawania pytań i do dyskusji w naszej grupie na Facebooku: