BANER BLOG.png

Najnowsze materiały z bloga prosto na Twój e-mail:

NA START OTRZYMASZ KALKULATORY DLA INWESTORA W EXCELU

74% zwrotu z kapitału i 12% z inwestycji



Zaczął się sezon studencki, moje całe nowe mieszkanie zostało wynajęte, więc czas na małe podsumowanie.


Mieszkanie ma 90m2 i zostało podzielone na 6 pokoi. Pokoje mają od 7,5 do 13m2.


Pod koniec remontu nagrałem filmik, w którym oszacowałem, że to mieszkanie wygeneruje ok. 11% ROI i dostałem komentarz, że manipuluję danymi i je jakoś naciągam. Niestety nie padły żadne konkretne argumenty...


Czas zweryfikował.


Mieszkanie jest już wynajmowane i przynosi nie 11% a ponad 12%, a zwrot z zainwestowanego kapitału własnego (ROE) przy kredycie na 90% wartości inwestycji wyniósłby... 74%!!!


Piszę, że "wyniósłby" a nie wynosi, ponieważ to mieszkanie zostało zrealizowane głownie za gotówkę (własną oraz od prywatnego inwestora). Docelowo zrefinansuję je kredytem i mam nadzieję, że po raz kolejny uzyskam finansowanie na poziomie 90% LTV (loan to value - stosunek kwoty kredytu do wartości inwestycji). Wówczas zwrot z kapitału własnego zamrożonego w postaci 10-procentowego wkładu własnego i kosztów około-transakcyjnych wyniesie wspomniane 74%.


Jednak nie zwrot z kapitału jest najważniejszy. Najważniejszy jest dla mnie cashflow, czyli to, co na koniec każdego miesiąca tak naprawdę dla mnie zostanie.


Cashflow przed opodatkowaniem w tym przypadku wyniesie ok. 2 025 zł. Po odliczeniu kosztów zarządzania da to ok. 1 500 zł. Jak dla mnie bardzo dobry wynik przy kwocie inwestycji 322 000 zł.


Słowniczek:


ROI - zwrot z inwestycji (return on investment), wskaźnik ten pokazuje jaki jest wewnętrzny zwrot z inwestycji bez uwzględnienia sposobu finansowania i bez kosztów kredytu; nie ważne czy inwestuje się na kredyt oprocentowany na 3% czy na 15%, ROI będzie taki sam ponieważ bierze się pod uwagę ile kosztowała cała inwestycja i ile rocznie przynosi dochodu bez uwzględnienia kosztów odsetek; jak to policzyć możesz sprawdzić w moim bardzo starym filmiku TUTAJ.


ROE - zwrot z zainwestowanego kapitału własnego (return on equity), wskaźnik ten pokazuje ile w stosunku rocznym odzyskujemy gotówki, którą wyłożyliśmy na inwestycję z własnej kieszeni; w przypadku inwestycji w nieruchomości wskaźnik pokazuje w jakim tempie odzyskamy wkład własny i koszty około-transakcyjne (podatek PCC, taksę notarialną, prowizję pośrednika itd.); jak to policzyć możesz sprawdzić TUTAJ.


Rentowność najmu mieszkania 90m2, 6 pokoi:


Poniżej przedstawiam trochę zdjęć z remontu i efekt końcowy:


Pokój nr 1



metraż: 7m2



Pokój nr 2



metraż: 9m2



Pokój nr 3




Metraż: 8m2



Pokój nr 4



metraż: 7,5m2



Pokój nr 5



metraż: 10m2



Pokój nr 6





powierzchnia: ok. 13m2


Kuchnia



Kuchnia została w pełni wyposażona w sprzęt AGD, garnki, sztućce, naczynia, kubki, szklanki, noże oraz deski do krojenia.


Meble IKEA, fronty z naturalnego drewna, dębowe (była świetna promocja). Pamiętajcie, że kuchnia eksploatowana przez 5-6 osób szybko się zniszczy jeśli będzie kiepskiej jakości. Najtańsze meble z marketów są okleinowane w taki sposób, że na kantach są łączenia okleiny i gdy dostanie się tam wilgoć płyta wiórowa spuchnie i się zniszczy.


Nie musicie kupować dębowych frontów, ale kupując kuchnię warto zainwestować przynajmniej w foliowane fronty (folia jest naciągnięta na całych frontach i nie ma łączeń jak w przypadku okleinowanych). Najdroższe są frondy lakierowane oraz bejcowane i lakierowane z pełnego drewna. Nie musicie inwestować w aż tak drogie.


Elektryczny piekarnik IKEA + płyta indukcyjna IKEA (produkowane przez Elektrolux).





Korytarz 1


Na korytarzu położyliśmy na podłodze gres przypominający drewno, najbardziej podobny do paneli, które mamy w pokojach.


Zostawiliśmy odkrytą cegłę, którą trzeba było oczyścić i zaimpregnować.


W pierwszej części korytarz daliśmy wieszaki na kurtki i półkę na aktualnie używane buty.


Korytarz 2





W drugiej części korytarza, od strony pokoi, daliśmy szafę gospodarczą na odkurzacz i inne sprzęty oraz szafki do przechowywania butów.


Jadalnia:


Stolik do niewielkiej jadalni zrobiliśmy z litego drewna na półkę z marketu pomalowanego farbą jachtową w celu uodpornienia do na wilgoć. Nogi z IKEI.


Na suficie w całym mieszkaniu jest instalacja elektryczna poprowadzona na zewnątrz czarnym kablem. Nadaje do ciekawego klimatu i pozwoliło zaoszczędzić na wkuwaniu instalacji w sufit, co byłoby zresztą trudne w suficie w starej kamienicy. Sufity w starych kamienicach mają często cienki tynk położony na trzcinę i ingerencja w to skończyłaby się najprawdopodobniej koniecznością zrobienia podwieszanego sufitu w całym mieszkaniu.


Łazienka 1

W nowej łazience wykonaliśmy stylową szafkę pod umywalkę ze starego stolika w stylu retro. Wymagało to przedłużenia nóżek oraz pomalowania go farbą jachtową w celu uodpornienia na wilgoć. Zlew został osadzony na silikonie. Odpływ został przeprowadzony przez szufladę, która z tego względu musiała zostać unieruchomiona.


Na podłodze gres ceramiczny w kolorze drewna, taki sam jak na korytarzu.


Na ścianie za umywalką oryginalne hiszpańskie płytki z outletu płytkowego nabyte w bardzo atrakcyjnej cenie 49 zł/m2.


Kabina 90 cm.


Osprzęt Grohe.


Warto zainwestować w lepszy osprzęt do łazienki aby zaoszczędzić sobie częstych napraw. Osprzęt dobrych marek, takich jak Grohe, można znaleźć w dobrych cenach podczas promocji.


Łazienka 2


Starej łazienki nie remontowaliśmy ponieważ jest w całkiem dobrym stanie, mimo, że nie wygląda zbyt nowocześnie. Niektórzy pytają nas dlaczego nie zdecydowaliśmy się na pomalowanie łazienki farbą do płytek np. na biało.


Osobiście posiadam dosyć złe doświadczenia z farbą do płytek. W mieszkaniu, które kiedyś podnajmowałem, jednoskładnikowa farba do płytek z marketu po prostu odleciała, a dobra farba dwuskładnikowa z utwardzaczem wprawdzie trzymała się w miarę dobrze, ale wybrudziła się i nie dawała się tak łatwo umyć jak płytki.


Jeśli chcesz otrzymać więcej materiałów o inwestowaniu w nieruchomości oraz o budowie wolności finansowej, zapisz się do newslettera. W prezencie otrzymasz kalkulator dochodów z najmu i kalkulator rentiera.


0 wyświetlenia

WG Property sp. z o.o.

KRS: 0000560862

NIP: 5213698228

REGON: 36165301800000

  • Facebook - Grey Circle
  • YouTube - Grey Circle
  • Instagram - Grey Circle

Najnowsze materiały z bloga prosto na Twój e-mail:

logo urbum final biale.png
logo 300dpi white.png

© 2015-2020 WG Property sp. z o.o.

darmowe grafiki czerwone.png