Raport
IV 2023
Temat miesiąca:
Jak będzie działał Bezpieczny Kredyt 2%
i jak wpłynie na rynek nieruchomości?
Rynek nieprzewidywalny jak nauka i polityka
Nassim Taleb napisał kiedyś, że bardzo trudno jest przewidywać zmiany na rynku, ponieważ zależą one w znacznej mierze od zmian technologicznych i innowacji, których pojawienie się szalenie trudno przewidzieć. Thomas Kuhn w "Strukturze rewolucji naukowych" udowodnił z kolei, że innowacje pojawiają się skokowo, a nie wykładniczo, a ich pojawienie się jest często przypadkowe i zupełnie niespodziewane. Podobnie jest z pomysłami polityków.
Innowacje mają ogromny wpływ na gospodarkę, a co za tym idzie, ich przewidywanie wpływa często na decyzje inwestycyjne. Tak się składa, że na rynek nieruchomości największy wpływ mają obecnie decyzje polityków, a te równie trudno przewidzieć, jak pojawiające się niespodziewanie innowacje. Znając kierunki badań jesteśmy jednak w stanie próbować przewidzieć innowacje, a znając sposób myślenia polityków, możemy przewidywać zmiany regulacji na rynku nieruchomości.
W sierpniu 2022 r. wziąłem udział w pewnej dyskusji na Facebooku na temat zakładu o 15 000 zł, który polegał na tym, żeby obstawić, czy ceny nieruchomości we wrześniu 2025 roku będą niższe, czy wyższe niż we wrześniu 2022 r. Autor zakładu upierał się, że ceny będą niższe. Nawet nie o to chodzi, w którą stronę obstawiał, ale zabawne, że w ogóle obstawiał. Napisałem wtedy, że stawiając taki zakład należałoby odgadnąć:
1) kolejne ruchy NBP,
2) inflację,
3) wyniki wyborów parlamentarnych 2023 i pomysły zwycięskiej partii na realizację hasła "mieszkanie prawem nie towarem",
4) pomysły rządu na wsparcie kredytobiorców,
5) ostateczny kształt nowego wskaźnika zamiast WIBOR-u,
6) termin wejścia w życie nowego wskaźnika zamiast WIBOR-u.
A to tylko kilka pomysłów rzuconych na szybko podczas facebookowej dyskusji. Od tamtej pory pojawiło się sporo znaków na niebie i ziemi, które mogą znacząco wpłynąć na ceny nieruchomości.
Partia obecnie rządząca zaproponowała i już zaczęła wdrażać "Bezpieczny Kredyt 2%", o czym więcej w tym Raporcie opowie dla nas m.in. dr Agnieszka Grabowska-Toś (radczyni prawna, Partner Zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś). Opozycja, z Donaldem Tuskiem na czele, zaproponowała z kolei kredyt na 0% oraz dopłaty do wynajmu mieszkań. W międzyczasie ilość rozpoczętych budów deweloperskich zmniejszyła się o ok. 35%.
Analiza jest prosta: w roku wyborów politycy zrobią wszystko, żeby więcej ludzi było stać na kupowanie mieszkań, ale tego "towaru" (przepraszam za określenie) może być na rynku znowu za mało w stosunku do zapotrzebowania. Jaki jest wniosek z tej analizy? Ceny będą szły w górę bo wzrośnie popyt, a podaż zmaleje. Z ekonomicznego punktu widzenia jest to banalnie proste, gorzej, gdy dochodzi do tego aspekt polityczny.
Jeśli rządzący nie będą chcieli zrobić za dobrze deweloperom, to mogą próbować uzależniać kolejne pomysły na pomoc dla nowych kredytobiorców od ceny za metr kwadratowy (co ma miejsce w programie "Mieszkanie Bez Wkładu", o którym już prawie nikt nie pamięta, bo ciężko było ostatnio kupić mieszkanie bez wkładu bez zdolności kredytowej - to się jednak ma zmienić dzięki "Bezpiecznemu Kredytowi 2%").
Zapraszam do lektury specjalnej edycji naszego Newslettera.
Wojciech Gil
właściciel WG Holding / autor bloga wojciechgil.pl
W kwietniowym wydaniu Raportu WG Holding:
Bezpieczny kredyt 2% okiem prawnika
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna
Partner Zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś specjalizującej się w obsłudze inwestycji deweloperskich. Jest ekspertką z zakresu nieruchomości, prawa budowlanego i procesów inwestycyjnych oraz autorką publikacji książkowych dotyczących przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Prowadzi bloga dla deweloperów jakim-prawem.pl
dr Agnieszka Grabowska-Toś: O nowym programie mieszkaniowym Bezpieczny kredyt 2% wiele się ostatnio mówi, a to za sprawą projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która w ubiegłym tygodniu trafiła już do Sejmu. Faktem jest, że na program czekają nie tylko potencjalni nabywcy, którzy na skutek trwającej już rok trudnej sytuacji gospodarczej utracili zdolność kredytową, a wraz z nią perspektywę na własne M, ale też cała branża deweloperska. Zgodnie z założeniami Rządu, dla którego Bezpieczny kredyt 2% jest sztandarowym projektem, pierwsze kredyty w ramach tego programu mają być udzielane już w lipcu tego roku.
Na czym ma polegać atrakcyjność tego kredytu?
Kredyt rzeczywiście wydaje się bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem. I to z dwóch powodów. Po pierwsze dlatego, że przez okres pierwszych 10 lat rząd ma dopłacać każdemu kredytobiorcy, który z takiego kredytu skorzysta do rat, które będzie musiał spłacać. Wysokość tych dopłat będzie tak skonstruowana, że ostatecznie kredytobiorca ma płacić ratę w takiej wysokości jaką by płacił przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 2% +marża banku. Stąd nazwa bezpieczny kredyt 2 %.
Po drugie – otrzymane od rządu dopłaty, nie będą podlegały opodatkowaniu. Innymi słowy od kredytobiorca nie zapłaci od nich ani złotówki podatku.
Tak więc niewątpliwie taki kredyt będzie stanowił znaczącą pomoc ze strony państwa.
Kto będzie mógł skorzystać z kredytu?
Projekt ustawy ogranicza krąg osób, które będą miały możliwość skorzystania z kredytu na preferencyjnych zasadach i wprowadza w tym zakresie konkretne wymogi.
I tak: kredytobiorca musi prowadzić gospodarstwo domowe na terenie RP – innymi słowy musi mieszkać na terenie RP. Jeśli mieszka za granicą, to aby starać się o kredyt musi być obywatelem Polski. Możliwe też będzie udzielenie kredytu wspólnie osobom prowadzącym gospodarstwo domowe poza terytorium RP, ale pod warunkiem, że jednak z tych osób ma obywatelstwo polskie.
Kredytobiorca musi być też osobą stosunkowo młodą, czyli nie może mieć ukończonych 45 lat. Jego wiek będzie ustalany na dzień złożenia wniosku. Jeśli zatem przed zawarciem umowy kredytowej ukończy 45 lat, to nie będzie to stanowiło przeszkody w udzieleniu kredytu. W przypadku, gdy kredytobiorcą będzie wspólnie małżeństwo lub para, wówczas warunek wieku musi spełnić przynajmniej 1 z kredytobiorców.
I uwaga! – w przypadku, gdy o wspólny kredyt będzie się ubiegała para pozostająca w nieformalnym związku – aby kwalifikować się do programu musi posiadać co najmniej 1 dziecko. Bezdzietne pary w nieformalnym związku niestety zostały wykluczone z programu i kredytu nie dostaną.
"...w okresie dopłat bank będzie mógł dokonywać kontroli czy nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do wygaszenia dopłat"
Czy będą jakieś inne warunki, od których uzależnione będzie zakwalifikowanie potencjalnego kredytobiorcy do skorzystania z programu?
Tak. Zgodnie z projektem ustawy, ma to być kredyt na pierwsze mieszkanie, w związku z tym po pierwsze - w dniu złożenia wniosku o kredyt kredytobiorca nie może posiadać i w okresie 3 lat przed złożeniem wniosku nie posiadał kredytu na zakup domu, lokalu mieszkalnego czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego .
Po drugie – wnioskujący o kredyt nie jest i nie był właścicielem mieszkania, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu. Co istotne, w dniu udzielenia kredytu takiego prawa nie może tez posiadać partner kredytobiorcy i nie posiadał go przez okres ich wspólnego prowadzenia gospodarstwa. Podam przykład – mamy parę, która jest w nieformalnym związku i ma dziecko w wieku 7 lat. Postanawia, że jedno z nich weźmie kredyt na zakup wymarzonego mieszkania. Aby to było możliwe, drugi partner nie może być właścicielem domu/mieszkania w okresie ich wspólnego życia.
Jak bank będzie ustalał, od kiedy ta para wspólnie prowadzi gospodarstwo?
Zgodnie z ustawą, w przypadku małżeństwa okres ten, to będzie okres małżeństwa, w przypadku pary z dzieckiem - okres od urodzenia dziecka.
Czy ustawa przewiduje jakieś przypadki, kiedy kredytobiorca może starać się o kredyt 2 %, mimo iż jest właścicielem lokalu lub domu?
Tak, projekt przewiduje dwa takie przypadki.
Jeśli zainteresowany kredytem wspólnie z małżonkiem lub partnerem (ojcem ich dziecka) odziedziczył udział w prawie własności jednego mieszkania lub domu jednorodzinnego lub też w spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego nie przekraczający 50% i od ponad 12 miesięcy nie mieszka w tym domu lub mieszkaniu.
O kredyt może też ubiegać się ten wspólnie z małżonkiem lub partnerem posiada prawo własności jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, który został wyłączony przez nadzór budowlany od użytkowania co najmniej 12 miesięcy przed złożeniem wniosku o kredyt.
W jaki sposób bank będzie ustalał, czy warunki do udzielenia kredytu np. dotyczące braku mieszkania lub domu, nieposiadania kredytu i inne są spełnione?
Założenie jest takie, że przy składaniu wniosku o udzielenie kredytu 2% wnioskodawca będzie składał oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że wszystkie te przesłanki są spełnione. Dodatkowo w okresie 5 lat od dnia złożenia tego oświadczenia, o bank kredytujący będzie mógł dokonywać kontroli jego prawdziwości. Natomiast w okresie dopłat bank będzie mógł dokonywać kontroli czy nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do wygaszenia dopłat. Sposób przeprowadzania kontroli, ma określać umowa z bankiem.
Na jaki cel będzie udzielany ten kredyt? Na co będzie można przeznaczyć pieniądze z kredytu?
Ustawa wskazuje jednoznacznie, że kredyt ma być udzielany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy. W związku z tym środki uzyskane z kredytu będzie on mógł przeznaczyć wyłącznie na budowę i wykończenie domu, na zakup działki w celu budowy tego domu, lub na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (od dewelopera i na rynku wtórnym) i jego wykończenie, ewentualnie na nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu. Jednakże kredyt nie zostanie udzielony na zakup udziału w prawie do mieszkania lub domu jednorodzinnego.
Jaką kwotę będzie można uzyskać w ramach tego programu? Czy będą tu jakieś ograniczenia?
Maksymalnie bank będzie mógł udzielić jednej osobie kredytu w kwocie 500.000 zł. Jeśli kredytobiorcą będzie wspólnie małżeństwo lub para z dzieckiem/dziećmi, to maksymalnie będą mogli otrzymać 600.000 zł. Istotne jest też to, że taki kredyt będzie mógł zostać udzielony bez wkładu własnego lub z wkładem własnym. Jednak wkład własny nie będzie mógł przekroczyć kwoty 200.000 zł.
Na jaki okres będzie można otrzymać kredyt 2% i jak będzie się odbywała spłata rat?
Minimalny okres tego kredytu to 15 lat. Roczne oprocentowanie bezpiecznego kredytu 2% będzie stałe i ustalane raz na 60 miesięcy. W okresie pierwszych 10 lat obowiązywania umowy kredytowej spłata części kapitałowej kredytu następować będzie w częściach równych (w formule stałych rat kapitałowych). Specjaliści twierdzą, że dzięki temu po 10 latach znacząco obniży się wysokość pozostającego do spłaty kapitału kredytu w stosunku do kwoty kapitału, jaka pozostawałaby do spłaty po 10 latach w przypadku, gdyby kredyt był spłacany w formule stałych rat kapitałowo-odsetkowych.
Załóżmy, że jest młode małżeństwo, któremu udało się skorzystać z programu i aktualnie spłaca ono raty kredytu 2% i faktycznie dzięki dopłatom może ten kredyt spokojnie spłacać. Czy jest ryzyko, że te dopłaty małżonkowie będą musieli zwrócić?
Niestety, tak. Ustawa przewiduje szereg przypadków, kiedy dopłaty będą wygasały i powstanie obowiązek ich zwrotu do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Tak się stanie na przykład:
-
gdy w okresie uzyskiwania dopłat nastąpi sprzedaż/wynajem/użyczenie całości lub części mieszkania/domu lub nabycie innego (za wyjątkiem dziedziczenia),
-
gdy w ciągu 24 miesięcy od nabycia domu / mieszkania nie dojdzie do zamieszkania,
-
gdy nastąpi zmiana sposobu użytkowania mieszkania/domu,
-
w przypadku zaprzestania zamieszkania w nabytym z kredytu lokalu lub domu przez okres powyżej 12 miesięcy,
-
w przypadku udostępnienia mieszkania / domu do wspólnego zamieszkania partnerowi, z którym w okresie 12 miesięcy przed udzieleniem kredytu prowadzono wspólnie gospodarstwo a osoba ta w dniu udzielenia kredytu posiadała mieszkanie / dom.
Do kogo zatem trzeba będzie się zwracać w sprawie kredytu 2%, jeśli ustawa wejdzie w życie?
Kredyty 2% będą udzielały wyłącznie te banki, które podpiszą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego i to do nich będzie można składać wnioski. Mają być one udzielane od 1 lipca tego roku do 31.12.2027 roku. Rząd szacuje, że prze pierwsze półtora roku obowiązywania programu udzielonych zostanie ok. 50 tys. kredytów.
dr Agnieszka Grabowska-Toś
radczyni prawna / blog dla deweloperów jakim-prawem.pl
Czy będzie można wynająć mieszkanie w kredycie 2%?
Rupert Aleksiejuk
właściciel marki Bezpiecznemieszkania.pl
Rupert jest na polskim rynku nieruchomości cenionym ekspertem w zakresie zarządzania najmem oraz inwestycji w mieszkania na wynajem. Jest założycielem marki Bezpiecznemieszkania.pl, która współpracuje z właścicielami nieruchomości na terenie Warszawy, zarządzając portfelem mieszkań i domów na wynajem o łącznej wartości ponad 50 mln złotych.
Z branżą nieruchomości związany od 2015 roku. Od tego czasu jego Zespół
Zarządców podpisał ponad 2 tys. umów najmu, zaś Zespół Inwestycyjny przygotował ponad 150 nieruchomości.
Chętnie pomaga również innym inwestorom pasywnie i bezpiecznie lokować kapitał w mieszkaniach na wynajem.
Jest współautorem książki „Biblia Nieruchomości”.
Rupert Aleksiejuk: Atrakcyjne możliwości zakupu pierwszego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub jego budowy związane z programem Bezpieczny Kredyt 2% sprawiły, że w ostatnim czasie obserwujemy wzmożone zainteresowanie preferencyjnymi warunkami również wśród Inwestorów w nieruchomości.
Zgodnie z projektem ustawy przyjętym przez rząd, w przyypadku użyczenia lub wynajęcia nieruchomości zakupionej dzięki dopłacie, ową dopłatę stracimy. W zamyśle ustawodawcy program ma służyć bowiem wsparciu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych. Z założenia nie jest więc skierowany do osób chcących daną nieruchomość wynająć i na tym zarobić, co w obliczu korzystnych warunków finansowych oferty byłoby naprawdę proste - nawet dla mniej doświadczonych inwestorów.
Wchodząc w szczegóły zapisów projektu ustawy okazuje się jednak, że mieszkanie mogłoby być wynajmowane bez utraty dopłaty. Dotyczy to sytuacji, gdy przysłowiowy Kowalski po wzięciu kredytu posiłkując się programem wejdzie w związek małżeński z kimś, kto przed ślubem posiadał już prawo własności do mieszkania i w tym właśnie mieszkaniu zamieszka. Wówczas nieruchomość zakupioną w programie Kowalski może wynajmować bez utraty preferencyjnych warunków - tak przynajmniej wynika z aktualnego brzmienia art. 9b pkt 14 projektu ustawy. Być może kwestia ta zostanie doprecyzowana, warto jednak zwrócić na to szczególna uwagę w finalnej wersji ustawy.
"...możesz wziąć kredyt z dopłatą, pobrać kilka dopłat, a następnie wynająć mieszkanie. W takiej sytuacji bank wstrzymuje dopłaty, lecz jeżeli znów wprowadzisz się do takiej nieruchomości w celu prowadzenia w niej gospodarstwa domowego, możesz wnioskować o wznowienie dopłat..."
Z artykułu 9c wynika z kolei, że możesz wziąć kredyt z dopłatą, pobrać kilka dopłat, a następnie wynająć mieszkanie. W takiej sytuacji bank wstrzymuje dopłaty, lecz jeżeli znów wprowadzisz się do takiej nieruchomości w celu prowadzenia w niej gospodarstwa domowego, możesz wnioskować o wznowienie dopłat. Wydaje się być to interesującą możliwością, która zabezpieczyłaby potencjalną inwestycję na wypadek np. gorszych stawek najmu.
Mając na względzie powyższe, pamiętajmy jednak, że cel ustawodawcy jest jasny: program powinien służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Rupert Aleksiejuk
Jak kredyt 2% wpłynie na zdolność kredytową?
Ronald Szczepankiewicz
Ekspert d.s. kredytów hipotecznych, właściciel RMkredyty.pl
Ronald Szczepankiewicz jest powszechnie znanym specjalistą od finansowania. Założyciel RMkredyty.pl, firmy, która od 2012 roku pomogła swoim Klientom uzyskać finansowanie na kwotę ponad 1,2 mld złotych.
Twórca kanału na YouTube Ronald Szczepankiewicz.
Ronald Szczepankiewicz: Bezpieczny Kredyt 2% to najnowsza, bardzo moim zdaniem interesująca, propozycja preferencyjnego kredytu mieszkaniowego.
BK2% albo tzw. „Kredyt z dopłatą” ma za zadnie ułatwić zakup młodym (i trochę starszym) swojej pierwszej nieruchomości. Program skierowany jest do osób do 45. roku życia, kupujących pierwsze w życiu mieszkanie albo dom jednorodzinny.
Kredyt 2% może również zostać przyznany na budowę domu wraz z jego wykończeniem oraz zakup działki budowlanej w celu budowy na niej domu.
W programie nie będzie żadnego limitu powierzchni, ani ceny za m2. Ważne jest jednak to, że BK2% będzie można uzyskać na kwotę nie wyższą niż 500 000 zł w przypadku tzw. singla i na maksymalnie 600 000 zł w przypadku małżonków lub osób wychowujących co najmniej 1 dziecko.
Niestety maksymalny wkład własny nie będzie mógł być wyższy niż 200 000 zł, co oznacza, że maksymalna cena transakcyjna nieruchomości może wynieść 700 000 zł (singiel) i 800 000 zł (pozostali).
Wspomniane ułatwienia to przede wszystkim obowiązujące przez pierwsze 10 lat kredytu dopłaty do odsetek, powodujące radykalne obniżenie raty kredytu - tak jakby jego oprocentowanie wynosiło około 3%! Oznacza to, że biorąc kredyt na 300 000 zł oszczędzasz ponad 90 000 zł w 10 lat względem kredytu bez dopłat!
"...zdolność kredytowa będzie liczona dla raty w trakcie dopłat, więc będzie znacząco wyższa niż ta przy kredycie bez dopłat"
Co równie ważne (choć jest to jeszcze informacja nieoficjalna) zdolność kredytowa będzie liczona dla raty w trakcie dopłat, więc będzie znacząco wyższa niż ta przy kredycie bez dopłat.
Kredyt bezpieczny 2% jest więc korzystnym rozwiązaniem dla osób, które spełniają ustawowe wymagania oraz znajdą kwalifikująca się nieruchomość. To doskonała okazja aby w końcu zamieszkać u siebie a jednocześnie nie martwić się zbytnio o wysokość raty kredytu :)
Program ma ruszyć nie później niż w III kwartale (lipiec) 2023 r.
Ronald Szczepankiewicz
Chcesz zupełnie pasywnie inwestować
w mieszkania pod wynajem?
lub napisz do nas: