k



W kwietniu otrzymałem maila o takiej treści: 

Panie Wojtku,
Te kalkulatory pokazują mi, że wcale nie będę bogaty ;) Za drogie nieruchomości chcę kupić...
Pozdrawiam Daniel

Później wymieniliśmy się mailami i Daniel pod koniec maja dokonał zakupu już odpowiedniej nieruchomości inwestycyjnej. Cieszę się, że dzięki kalkulatorom ode mnie Danielowi udało się zaoszczędzić dużo pieniędzy, które mógłby stracić na nieudanej inwestycji :)

Mowa o kalkulatorach, które można pobrać tutaj, a które pokazują jaki zwrot z inwestycji (ROI) oraz jaki cashflow (miesięczny przepływ pieniężny) przyniesie Twoja inwestycja.

Tak, to takie proste. Tylko liczby muszą mieć sens. Ostatnio, gdy powiedziałem znajomemu, że wydaję właśnie 100.000 zł na remont mieszkania, to złapał się za głowę… Gdy wytłumaczyłem, że to 84-metrowe mieszkanie, które kupiłem za 200.000 zł, a bank zgodził się pokryć 100% kosztów remontu, to wszystko stało się jasne. Ok. 300.000 zł za 84-metrowe mieszkanie, w którym wynajmę 6 pokoi to dobra inwestycja i liczby mają sens.

Przez długi czas ciężko było mi porozumieć się z zaufanymi specjalistami od remontów, którzy oglądali ze mną mieszkania pod inwestycję. Często odradzali mi niektóre inwestycje mówiąc, że koszty remontu będą „bardzo duże” i że to mi się „nie opłaci”. Mówili tak kierując się wyłącznie porażającą wizją ogromnego i kosztownego remontu. Musiałem dosłownie wyciskać z nich, co to znaczy „bardzo duże” i sam musiałem jakoś do tego dojść, czy mi się to opłaci, czy nie.


Jak więc wybrać dobrą nieruchomość?

1) poznaj lokalny rynek najmu

Musisz dokładnie wiedzieć za ile w danej lokalizacji wynajmują się mieszkania lub pokoje w mieszkaniach. Musisz wiedzieć, czy mieszkania wynajmują się bez problemu na cały rok, czy podczas wakacji będziesz miał problem z najemcami itd. Pisząc, że musisz „dokładnie wiedzieć” mam na myśli oczywiście jakieś widełki. Nie musisz co do złotówki wiedzieć za ile wynajmiesz mieszkanie, ale musisz wiedzieć za ile na pewno bez problemu się wynajmie (dolne widełki) i ile możesz oczekiwać jeśli zaproponujesz wyższy standard i ogłosisz się w dogodnym momencie, np. we wrześniu (górne widełki).

2) poznaj ceny mieszkań

Oglądaj mieszkania i śledź zmiany cen. Niektóre ogłoszenia długo wiszą na portalach i możesz wtedy spodziewać się większych negocjacji. Obserwuj, czy nie pojawiają się nowe ogłoszenia z tymi samymi mieszkaniami po niższej cenie. 

Najlepiej badaj rynek osobiście bo wszelkie "średnie rynkowe" ceny nie uwzględniają na ogół standardu i wielkości mieszkań. 

Jeśli pobierzesz z Internetu raport o średnich cenach metra kwadratowego, to będą tam uśrednione ceny metra kwadratowego kawalerki w wysokim standardzie z cenami dużego mieszkania do generalnego remontu. Średnia wyciągnięta z takich dwóch mieszkań nie ma żadnego sensu. MIMO TO, warto żebyś znał średnią cenę za metr kwadratowy na rynku, na którym działasz, bo jeśli będziesz się zastanawiał nad zakupem nieruchomości, a cena, którą zaczniesz rozważać będzie bliska „średniej rynkowej” lub wyższa, to „wiedz, że coś się dzieje” i być może to mieszkanie jest za drogie. 

Jeśli działasz na specyficznym rynku, np. luksusowych apartamentów, to oczywiście „średnia z metra” w danym mieście nie będzie miała dla Ciebie większego znaczenia, ale wtedy musisz dobrze znać ten rynek i liczby występujące na nim, a nie kierować się emocjami (np. że jest to piękny apartament w doskonałej lokalizacji).

Analizy lokalnych rynków nieruchomości możesz znaleźć np. na stronie amron.pl, a ceny ofertowe mieszkań możesz porównać na stronie ceny.szybko.pl Porównywarka na szybko.pl pokazuje ceny ofertowe, które raczej znacznie różnią się od transakcyjnych, więc nie sugeruj się tym zbytnio. Ceny transakcyjne będą raczej ok. 10% niższe, a Ty powinieneś kupować nawet jeszcze taniej. Najlepiej samodzielnie przeglądaj portale i porównuj ceny mieszkań zwracając uwagę na koszt ewentualnego remontu.

3) Nie zwracaj uwagi na standard mieszkania



Właściwie to im mieszkanie jest w chili zakupu brzydsze i w gorszym stanie, tym lepiej. Oczywiście mówię o stanie samego mieszkania, a nie budynku. Mieszkanie możesz wyremontować, z budynkiem może być trudniej… Znów wszystko sprowadza się do liczb. Jeśli cena mieszkania + koszt remontu mają sens, to może to być dobra inwestycja. Na ładne mieszkania, które dobrze prezentują się w ogłoszeniu będzie większy popyt, więc jeśli dopiero kupujesz mieszkanie, to lepiej dla Ciebie, żebyś nie miał zbyt dużej konkurencji. Ma być ładne dopiero, gdy Ty je będziesz sprzedawał lub wynajmował. Podczas Twoich zakupów może być brzydko :)

4) Zdobądź wiedzę potrzebną do zauważenia okazji

Jak pisał Robert Kiyosaki, pieniędzy nie widać oczami, ale umysłem (wyobraźnią). Musisz dostrzec w nieruchomości coś, czego większość ludzi nie będzie widziała. Możesz np. wymyślić jak przebudować mieszkanie tak, aby rozkład pomieszczeń był lepszy, możesz zwiększyć liczbę pokoi, a nawet przerobić mieszkanie na kilka kawalerek. Albo odwrotnie: możesz dowiedzieć się, czy obok mieszkania spółdzielnia nie ma np. pomieszczenia gospodarczego, które by Ci tanio odsprzedała i które mógłbyś połączyć z mieszkaniem.

Możesz też dostrzec jakąś grupę docelową, która może chciałaby wynajmować to mieszkanie, potrzebuje tylko aby było doprowadzone do odpowiedniego standardu (może niedaleko jest duża firma, która szuka mieszkań dla pracowników?).

Podaję w tym momencie tylko przykłady. Jeśli chcesz dowiedzieć się gdzie zdobyć więcej takiej wiedzy, zajrzyj do mojego artykułu „Człowiek, który nauczył mnie inwestować w nieruchomości...”.

5) Naucz się finansować nieruchomości

Powodzenie inwestycji w nieruchomość w znacznej mierze zależy od sposobu jej sfinansowania. Nie warto, żebyś rezygnował z bardzo dobrej okazji inwestycyjnej z tego powodu, że nie wiesz jak ją sfinansować. Wynik finansowy inwestycji (czyli, przypominam: "liczby, które muszą mieć sens") będzie też w znacznej mierze zależał od parametrów kredytu, jakie przyjmiesz.

Korzystając z kalkulatora dochodów z najmu, który możesz pobrać tutaj, zobacz jak zmienia się cashflow w przypadku zmiany okresu kredytowania oraz w przypadku zmiany wartości oprocentowania.

6) Zaplanuj czarny scenariusz

Kredyt jaki weźmiesz na nieruchomość najprawdopodobniej będzie oprocentowany w sposób zmienny: 

zmienny wskaźnik WIBOR + stała marża banku 

WIBOR znajduje się obecnie na rekordowo niskim poziomie, co sprawia, że wprawdzie obecnie oprocentowanie kredytów jest niskie, jednak w przyszłości może wzrosnąć. Może mieć to wpływ na wynik Twojej inwestycji. Osobiście uważam, że wzrost oprocentowania kredytu zostanie zneutralizowany inflacją, a w tym wzrostem cen najmu. Jestem jednak zobowiązany do zapoznania Cię z ryzykiem, abyś wybrał nieruchomość na tyle dobrą, aby nawet przy rosnącym wskaźniku WIBOR, Twój przepływ pieniężny nadal był dodatni.
Zobacz jak kształtowały się notowania wskaźnika WIBOR na przestrzeni ostatnich lat:


źródło: bestcapital.pl
Nie chodzi tutaj o szczegółową analizę liczb z przeszłości bo one nie zapewnią nas w żadnej mierze co do kształtu przyszłości. Możemy jednak założyć, że jeżeli obecnie jesteśmy w WIBOR-owym "dołku", to kiedyś nadejdą "górki". Nie zaprzątaj sobie głowy analizą geopolityki i programów politycznych partii rządzącej, planami FED, EBC i Komisji Europejskiej. Nie grasz na giełdzie z horyzontem kilku miesięcy, ale kupujesz mieszkanie z kredytem na 35 lat, które ma służyć Tobie i może Twoim dzieciom. Po prostu załóżmy, że oprocentowanie nominalne kredytu (WIBOR+marża) kiedyś w przyszłości wyniesie np. 7%. Wpisz tę wartość do kalkulatora finansowego, a jeśli go nie masz, to do kalkulatora ode mnie i zobacz co się stanie. Czy Twoja inwestycja będzie nadal rentowna? Zastanów się, czy czynsze przypadkiem też nie pójdą w górę. Jeśli to mieszkanie wielopokojowe, to zastanów się, czy podwyżka czynszu o 15-20 zł od pokoju nie pokryje całej straty poniesionej przez rosnący WIBOR.

Podsumowanie

Wiem, że może dziwi Cię, że w tym artykule nie napisałem nic o robieniu audytu nieruchomości pod kątem technicznym i prawnym. Audyt techniczny oczywiście musisz zrobić aby wiedzieć ile będzie Cię kosztował remont i czy mieszkanie nie posiada przypadkiem jakichś nieusuwalnych wad. Audyt prawny musisz zrobić aby bezpiecznie nabyć nieruchomość.

Są to jednak tylko narzędzia potrzebne do zrealizowania planu, a wstępnego wyboru inwestycji musisz dokonać o krok wcześniej. Pamiętasz mail od mojego czytelnika, który cytowałem na początku? "Panie Wojtku, Te kalkulatory pokazują mi, że wcale nie będę bogaty ;) Za drogie nieruchomości chcę kupić...". Daniel na pewno sprawdził później stan prawny nieruchomości oraz kwestie techniczne, ale dzięki dokonaniu dokładnych kalkulacji na początku, mógł skupić się na odpowiednim rodzaju mieszkań. Dowiedział się przede wszystkim, że musi szukać tańszych mieszkań.

Gdy przeprowadzisz dużą ilość symulacji rentowności najmu w sposób jaki opisuję w tym artykule, nabędziesz intuicję do wyszukiwania nieruchomości, które dają dobry zwrot z inwestycji (ROI) oraz dobry cashflow (przepływ pieniężny).

Zapraszam na szkolenie:



Przydatne linki:
5) książka: ABC Jak inwestować w nieruchomości (doskonała pozycja doradcy Roberta Kiyosakiego, Kena McElroya - pod tym linkiem kupisz ją prawdopodobnie najtaniej)

Jeśli masz jakieś uwagi lub pytania, to zapraszam do komentowania poniżej. Postaram się na bieżąco na wszystko odpowiadać.

Wojciech Gil
kontakt@homeshare.pl



{ 1 komentarze... read them below or add one }

Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, inwestor, właściciciel WG Property sp. z o.o. (inwestycje w nieruchomości) oraz Home Share sp. z o.o. (pokoje na wynajem dla studentów). Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka.

Śledź na Facebooku:

Wojciech Gil. Obsługiwane przez usługę Blogger.

Szkolenie:

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist - Designed by Johanes Djogan -