k


Wiele osób opowiada o ryzykach związanych z inwestowaniem w nieruchomości skupiając się bardzo na oprocentowaniu kredytu, na długoterminowym zadłużeniu, na ryzyku spadku wartości nieruchomości w czasie a nawet na tym, że... "dorobimy banksterów".

Moim zdaniem - a właściwie nie jest do zdanie, ale fakt poparty doświadczeniem - najbardziej ryzykownymi czynnikami w inwestowaniu w nieruchomości na wynajem są:

1) nieudolny wybór inwestycji
2) nieudolne zarządzanie najmem

O tym, jak skutecznie zarządzać najmem przeczytasz w moim artykule TUTAJ. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć ryzyko związane z inwestowaniem w mieszkanie na wynajem, to zapraszam do dalszej lektury.

Naucz się liczyć

Poniżej podam przykład dość typowej inwestycji w nieruchomość, której dokonuje osoba, która nie do końca potrafi liczyć i uwierzyła w to, że po prostu "warto inwestować w nieruchomości". Uprzedzam, że poniższy przykład to moim zdaniem nie jest dobry deal.

przykład:

Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania za 306.000 zł, weźmiemy kredyt na 35 lat, którego rata wyniesie 1.400 zł (4,23%), a mieszkanie to wynajmiemy za 2.000 zł, to po odliczeniu kosztów administracyjnych teoretycznie zostanie nam w kieszeni ok. 300 zł. Jeśli wynajmujemy to mieszkanie przez 12 miesięcy w roku, to mamy 3.600 zł rocznie. 

Jednak biorąc pod uwagę fakt, że jeżeli 1.700 zł to nasz koszt miesięczny, to łatwo policzyć, że wystarczą zaledwie dwa miesiące pustostanu, a nasz zysk roczny spadnie do... 200 zł, czyli de facto zniknie albo będziemy na minusie (w tym uproszczonym przykładzie nie wziąłem nawet pod uwagę dodatkowych kosztów).

Co się jednak stanie, jeżeli przy nie najlepiej wybranej inwestycji będziemy nią słabo zarządzać, a dodatkowo wzrosną koszty kredytowe?

Załóżmy, że oprocentowanie 4,23% wzrosło o 1 punkt procentowy do 5,23% (taki skok raczej nie zdarza się z dnia na dzień, ale załóżmy, że w długim okresie to się może wydarzyć). Rata kredytu rośnie do 1.592 zł. Dodając czynsz administracyjny wychodzi 1.892 zł, a nadal wynajmujemy mieszkanie z 2.000 zł. Zostaje wiec 108 zł miesięcznie. Jeśli nie wynajmiemy mieszkania przez jeden miesiąc w roku, to stratę powstałą z tego powodu odrobimy dopiero po prawie 18 miesiącach!!! Czyli jeśli znowu w tym czasie będzie nam wpadał jeden pustostan rocznie, to nigdy nie odrobimy tych strat. Dla osób dobrze zarabiających może nie jest to tragedia - i tak będą żyły w przekonaniu (częściowo słusznym), że to najemca spłaca im kredyt i kiedyś to mieszkanie będzie ich. Fajnym pomysł na emeryturę, na pewno lepszy niż ZUS. Ale inwestorem w ten sposób nie zostaniesz, a już na pewno nie wolnym finansowo.

Błąd polegał tu przede wszystkim na nieodpowiednim wyborze inwestycji. Przede wszystkim osiągnięto zbyt mały zwrot, który wynosi w tym przypadku ok. 6% zwrotu z inwestycji w skali roku przy 11 miesiącach najmu i zerowych dodatkowych kosztach (policzyłem i tak optymistycznie). 

Może Cię to zdziwi, że piszę, że 6% to mały zwrot, przecież to "dużo więcej niż lokata". Właśnie dlatego nie czytaj dziennikarzy piszących o rynku najmu ani nie słuchaj pośredników... Lokata nie generuje nagłych dodatkowych kosztów, nie wymaga wymiany pralki, nie będzie miała "pustostanu"... no chyba, że nasz Sejm przyjmie dyrektywę unijną BRRD (Bank Recovery and Resolution Directive), zgodnie z którą na naszych kontach może się faktycznie pojawić "pustostan"... 


*jeśli jesteś zamożna osobą, która inwestuje gotówkę, to inwestycja w nieruchomość na wynajem prawie zawsze będzie lepsza niż lokata, nie musisz się oczywiście martwić zmianą kosztu kredytu i nie musisz aż tak wczytywać się w cyferki, które pokazuję. Powinieneś jednak skupić się na jakości zarządzania najmem aby maksymalizować zwrot z inwestycji. Możesz do tego skorzystać z usług profesjonalnej firmy zarządzającej najmem.

Jeśli chcesz inwestować na kredyt, nieruchomość powinna generować minimum 9-10% zwrotu z inwestycji (ROI) w skali roku aby inwestycja była stale rentowna i odporna na chwilowe pustostany, a nawet na wzrost oprocentowania kredytu.

Jak policzyć zwrot z inwestycji (ROI)?

Sumujemy całoroczne dochody z najmu (nie uwzględniamy tutaj raty kredytu bo liczymy zwrot z zainwestowanej kwoty a nie zwrot z kapitału własnego - ROE). 

W naszym przykładzie wyglądało to tak:

2000 zł (przychód z najmu) - 300 zł (czynsz administracyjny) = 1.700 zł (dochód)

1.700 zł * 11 miesięcy - 300 zł (koszt w miesiącu pustostanu) = 18.400 zł (dochód roczny)

Roczny dochód dzielimy następnie przez sumę kosztów nabycia nieruchomości, czyli: cenę mieszkania (306.000 zł), koszty notarialne (ok. 1.200 zł), prowizję pośrednika (np. 9.000 zł), podatek PCC 2% (6.120 zł), w sumie 322.320 zł. 

18.400 zł (dochód roczny) / 322.320 zł (koszt inwestycji) = 0,06

0,06 * 100% = 6% (ROI - Return On Investment)


*w tym przykładzie dla uproszczenia przyjąłem finansowanie nieruchomości kredytem w wysokości 100% LTV (kredyt na 100% wartości nieruchomości). W obecnych warunkach rynkowych uzyskanie takiego kredytu jest bardzo trudne, ale nie niemożliwe.
Zauważ, że zwrot z inwestycji w tym przypadku wynosi jedynie 6%, co w zestawieniu tego z oprocentowaniem kredytu (4,23%) daje nam jedynie 1,77 punku procentowego "do przodu". I to przy optymistycznym założeniu, że nie wypadną nam inne koszty. Wystarczy więc, że oprocentowanie kredytu wzrośnie, a my zostaniemy z comiesięczną stratą.

Dla osób, które nie chcą od razu żyć z wynajmu nieruchomości i dobrze zarabiają gdzieś indziej, nadal nie jest to fatalny scenariusz. Dokładając 100-200 zł miesięcznie będą kiedyś mieli nieruchomość wartą kilka razy więcej niż suma dołożonych co miesiąc środków. Ale podkreślam, że nie jest to scenariusz dobry dla osób, które chcą być zawodowymi inwestorami i żyć z wynajmu!

Jak więc znaleźć dobre inwestycje?

Dobra inwestycja, jak wspomniałem, powinna dawać 9-10% w skali roku, a najlepiej ok. 12%. Nie jest to miejsce, w którym byłbym w stanie opisać wszystkie techniki, dzięki którym możesz znaleźć takie nieruchomości. W dużym skrócie mogę Ci tylko doradzić: 

1) jeśli kupujesz z rynku wtórnego, musisz wyspecjalizować się w wyszukiwaniu zmotywowanych sprzedających i zostać mistrzem negocjacji (niedługo TUTAJ znajdziesz artykuł, w którym opiszę jak pomogłem znajomemu oszczędzić 40.000 zł na zakupie mieszkania, dzięki skutecznym negocjacjom). 

Książkę o tym jak kupić nieruchomość poniżej wartości rynkowej, od której kiedyś zaczynałem, możesz znaleźć TUTAJ.

2) jeśli chcesz kupować na licytacjach komorniczych, musisz dobrze poznać rynek i ceny mieszkań aby nie dać się ponieść owczemu pędowi podczas licytacji (ja nie chodzę na licytacje, ale setki razy od znajomych inwestorów słyszałem o "inwestorach", którzy licytowali powyżej cen rynkowych...)

3) jeśli kupujesz nieruchomości do totalnego remontu (to więcej niż "generalny remont"), czyli tak, jak ja to robię, musisz nauczyć się perfekcyjnie szacować koszty remontu oraz spełnić przesłanki z punktu 1), a jeśli jest to licytacja, to także z punktu 2) powyżej.

Te trzy wyżej wymienione sposoby (jest oczywiście znacznie więcej) mogą umożliwić znalezienie nieruchomości, która "może" dać przyzwoity zwrot z inwestycji. Pozostaje jeszcze kwestia: "za ile się to wynajmie?". To jest najważniejsze pytanie na etapie wyboru inwestycji. Co z tego, że nawet znegocjujesz te 40.000 zł, tak jak ja koledze, jeśli i tak dochód z najmu nie da Ci porządnie zarobić po spłacie raty kredytu i czynszu? 

Zobacz jak ja robię takie kalkulacje:



Taki kalkulator możesz pobrać TUTAJ w zamian za zapisanie się do mojego newslettera. Jeśli już jesteś moim czytelnikiem, to powinieneś mieć kalkulator w pierwszym mailu ode mnie.

Odróżniaj fakty od opinii

Zapamiętaj proszę, że "liczby nie kłamią, bo nikt nie miałby w tym interesu". Fakty nie kłamią. Opinie mogą się jednak wprowadzać w błąd, nawet jeśli wyrażają prawdę. Przykłady:

- to mieszkanie jest w świetnej lokalizacji, szybko się wynajmie
- niedaleko jest uniwersytet, mieszkanie dobrze wynajmie się studentom
- to popularna lokalizacja dla osób pracujących w korporacjach
- to piękne mieszkanie, na pewno znajdzie dobrego najemcę
- czynsz administracyjny jest niski, mieszkanie jest tanie w utrzymaniu
- na inwestowaniu w nieruchomości na kredyt dorobisz tylko banksterów

Wszystkie powyższe zdania są "prawie faktami", ale kontekst w jakim są wypowiadane czyni z nich wyłącznie opinie. To fakt, że mieszkanie jest blisko uniwersytetu, ale co to znaczy, że "dobrze" się wynajmie? Czy to na pewno znaczy, że dochód z najmu pokryje koszt raty kredytu, czynsz i dodatkowe koszty, a przy tym da nam zarobić? Nie koniecznie. "Świetna lokalizacja" to też tylko opinia. Takie opinie, jeśli są prawdziwe, oczywiście trzeba brać pod uwagę. Dobra lokalizacja to duży atut nieruchomości, ale wbrew pozorom nie najważniejszy. 

Sławek Muturi, guru inwestowania w nieruchomości, powiedział kiedyś, że na początku inwestowania wierzył w znaną maksymę, że w inwestowaniu w nieruchomości liczą się trzy rzeczy: "lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja". Po latach zmienił jednak zdanie, choć nadal wierzy, że są trzy czynniki. Są to jednak: "cena, cena i cena"

Lokalizacja jest ważna, ale powinna być ona dla nas wyłącznie informacją, za ile wynajmie się dane mieszkanie. Lokalizację musimy przełożyć na liczby. Tylko wtedy ma to sens. Jeśli liczby nie mają sensu, to nigdy nie inwestuj biorąc pod uwagę czynniki emocjonalne.

Jeżeli ceny najmu w centrum są tylko trochę wyższe niż na przedmieściach, a ceny nieruchomości na przedmieściach są znacznie niższe niż w centrum, to moim zdaniem lepiej kupić mieszkanie na przedmieściach. Oczywiście jeśli zweryfikujemy, że na przedmieściach rynek najmu również jest odpowiednio płynny.

Zapraszam na szkolenie:



Przydatne dodatkowe materiały:

Jeśli masz problem z obliczeniami, które pokazałem w tym artykule, możesz obejrzeć moje nagrania video, w których tłumaczę jak liczyć wskaźniki, które musisz znać, jeśli inwestujesz w cokolwiek:

Jeśli masz jakieś uwagi lub pytania, to zapraszam do komentowania poniżej. Postaram się na bieżąco na wszystko odpowiadać.

Wojciech Gil
kontakt@homeshare.pl

{ 1 komentarze... read them below or add one }

Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, inwestor, właściciciel WG Property sp. z o.o. (inwestycje w nieruchomości) oraz Home Share sp. z o.o. (pokoje na wynajem dla studentów). Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka.

Śledź na Facebooku:

Wojciech Gil. Obsługiwane przez usługę Blogger.

Szkolenie:

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist - Designed by Johanes Djogan -