k

Przez ostatnie trzy lata wynająłem pokoje kilkudziesięciu osobom z różnych grup społecznych i o różnych narodowościach. Wynajmowałem pokój naukowcowi z Islandii, kucharzom z Nepalu oraz z Egiptu, prawniczce z Grecji, doktorowi ekonomii z Japonii, włoskiemu kucharzowi po sześćdziesiątce oraz studentom z Hiszpanii. Zdarzyło się również, że wynajmowałem pokoje szykującym się na Akademię Medyczną studentom z Arabii Saudyjskiej. 

Większość moich najemców to jednak młode osoby pracujące i studiujące z Polski. Przez ten czas nabyłem wiele doświadczeń, wielu osobom już bym pokoju nie wynajął, z kolei wiele osób, których właściciele mieszkań się obawiają, uważam za najlepszych najemców (np. studenci z programu Erasmus).

Proces wynajmowania mieszkania należy podzielić na 6 etapów, z których każdy jest bardzo ważny i może zadecydować o powodzeniu całej naszej inwestycji:

1) etap przygotowania mieszkania do najmu
2) etap ogłaszania mieszkania i poszukiwania najemcy
3) etap selekcji najemców
4) etap podpisania umowy najmu
5) etap bieżącej obsługi najmu
6) etap zakończenia umowy najmu

Każdy z tych etapów jest ważny, a błąd popełniony na którymkolwiek z nich może być kosztowny. Tutaj możesz przeczytać o tym, jak nieudolne zarządzanie najmem jest ryzykowne dla całej inwestycji.

Jedna z osób, której mieszkaniem zarządzam, powiedziała mi, że zanim mnie poznała sprzedała dwa mieszkania na warszawskim Mokotowie ponieważ nie radziła sobie z najemcami. Sprzedała mieszkania zanim ceny poszły w górę i straciła przez to bardzo dużo pieniędzy. Gdyby zachowała te mieszkania, mogłaby je wynająć znacznie drożej i utrzymywać się z wynajmu. Gdyby sprzedała je teraz, byłaby bardzo zamożną osobą. Sprzedała zaniedbane mieszkania w złym momencie i wystarczyło jej tylko na mieszkanie dla siebie pod Warszawą. Gdybym mógł jej pomóc wcześnie, nie doszło by do tego.

Teraz zarządzam jej ostatnim mieszkaniem na wynajem, które zachowała. Jest w centrum Warszawy i dobrze się wynajmuje, ale aby uzyskiwać z niego sensowny dochód, potrzebna jest wiedza i specyficzne podejście do zarządzania najmem. 

Do tej pory mieszkanie było wynajmowane jako całe i gdy trafiła się niesforna grupa studentów albo co gorsza jakaś nieuczciwa rodzina (najbardziej niebezpieczni najemcy to nieuczciwe rodziny z małymi dziećmi - z wiadomych względów) to właścicielka mieszkania, którym się zajmuje, ponosiła poważne straty. Ja zacząłem to mieszkanie wynajmować na pokoje, co daje z jednej strony większy dochód, a z drugiej strony pozwala na zachowanie znacznie większej kontroli nad tym co dzieje się w mieszkaniu. Wynajmując pokój najemca ma w umowie prawo do pokoju oraz do części wspólnych, do których ja mam prawo wchodzić. Małe jest również prawdopodobieństwo, że wszystkie cztery obce sobie osoby uknują spisek przeciwko właścicielowi i okażą się nieuczciwe. 

Wynajmowanie mieszkania na pokoje zajmuje jednak więcej czasu i wymaga więcej pracy. Podejmują się tego więc raczej profesjonalni zarządcy najmem i profesjonalni inwestorzy. Jeśli masz mieszkanie na wynajem, które można by było wynajmować na pokoje, a nie masz na to czasu, możesz zlecić zarządzanie najmem profesjonalnej firmie. Jeśli sam chcesz zająć się zarządzaniem najem, to poznaj sześć etapów, z których składa się skuteczny proces zarządzania najmem.

1) etap przygotowania mieszkania do najmu 


Nie chcę się wdawać teraz w opisy technik home stagingowych (techniki przygotowania mieszkania niewielkim kosztem do wynajmu lub na sprzedaż), ale muszę wspomnieć chociaż o podstawach.

Mieszkanie musi być opróżnione z niepotrzebnych gratów i rzeczy osobistych. Nie wspomnę już oczywiście o brudnych garach albo suszących się ubraniach.

Jeśli chodzi o mieszkanie studenckie, ważne żeby było czyste, schludne i wyposażone w podstawowy zestaw dla studenta: łóżko, biurko, fotel do biurka, szafa z drążkiem na ubrania. Jeśli masz stare meble wątpliwej jakości, zwłaszcza łóżko, to lepiej wymień je przed okresem wynajmu. Nie jest to wielki wydatek:

- szafa dwudrzwiowa z Ikei - ok. 180 zł
- łóżko z materacem ze sklepu internetowego - 350-450 zł
- używane biurko Ikea - 150-200 zł
- fotel do biurka lub krzesło - 50-100 zł

Za ok 780 zł wyposażysz pokój dla studenta, a wyposażenie to będzie Ci służyło przez lata. Pomyślałeś teraz pewnie, że student i tak może to zniszczyć więc nie warto. Powinieneś dokładnie spisać przekazywane wraz z mieszkaniem rzeczy w protokole zdawczo-odbiorczym i zabezpieczyć się kaucją. O tym później.

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie długoterminowo rodzinie lub singlowi, to możesz zostawić mieszkanie puste, ale nie jest to najpopularniejsza metoda w Polsce. Ludzie wolą jednak mieć przynajmniej trochę podstawowych mebli, żeby nie wozić ze sobą wszędzie łóżka i szafy.

Obojętne, czy wynajmujesz mieszkanie studentom, rodzinie, czy singlowi i jakie meble wstawisz, to pamiętaj, żeby zadbać o wyposażenie mieszkania w sprzęt AGD. Pralka, lodówka oraz kuchenka z piekarnikiem to podstawa w każdym standardzie mieszkania. Powinny być czyste i sprawne. W przypadku mieszkań w lepszym standardzie przeznaczonych dla rodzin lub singli, warto zaopatrzyć mieszkanie w zmywarkę i kuchenkę mikrofalową (choć ja nie jestem jej zwolennikiem).

Z doświadczenia wiem, że bardzo dużo mieszkaniu dodają nowe karnisze i zasłony. Zwłaszcza jeśli mieszkanie nie jest nowe, a trzeba by mu dodać troszkę uroku. 

Np. pokój ze zdjęcia poniżej wynajmował się za 1000 zł bez zasłon, a po dorobieniu karniszy, zasłon i po zrobieniu nowych zdjęć wynajął się za 1.150 zł. Właścicielka chciała zostawić stare meble, więc dodaliśmy mieszkaniu tylko nieco życia, a zdjęciom przestrzeni, żeby osoba oglądająca ogłoszenie mogła zobaczyć ile faktycznie jest tam miejsca:




Zdjęcia

Pamiętaj, że w internecie są setki ogłoszeń mieszkań na wynajem i to, jak Twoje będzie się prezentowało na poziomie miniaturki na liście ogłoszeń zadecyduje o powodzeniu całej operacji.

Stosując kilka prostych technik, żeby można wyeksponować najlepsze cechy nawet z dość przeciętnego mieszkania o powierzchni 38m2 w wielkiej płycie.

Zdjęcia wykonałem szerokokątnym obiektywem, co znacznie powiększa optycznie pomieszczenia. Specjalnie dobrałem obiektyw tak, żeby nie dawał efektu walących się ścian albo rybiego oka (niektóre szerokie kąty tak mają).

Mieszkanie zostało też wysprzątane z osobistych rzeczy i zmieniono układ mebli, żeby pokazać więcej przestrzeni. Oto zestawienie ze starym zdjęciem:





2) etap ogłaszania mieszkania i poszukiwania najemcy

Na tym etapie pamiętaj, że w internecie są setki ogłoszeń mieszkań na wynajem. 

Jeśli mówimy o Warszawie (ten rynek znam najlepiej), to wiedz, że jeśli rano wrzucisz ogłoszenie na jakiś popularny portal, to w południe będzie już na piątej stronie ogłoszeń, a wieczorem na piętnastej... 

Nie oznacza to, że nikt po jednym dniu już Twojego ogłoszenia w ogóle nie znajdzie, ale licz się z tym, że liczba telefonów będzie spadała. Jeśli wrzucisz ogłoszenie np. rano, gdy ludzie jeszcze mało szukają ogłoszeń i mało dzwonią, to Twoje ogłoszenie może w ogóle nie "wstrzelić się" w okres największego zainteresowania.

Postaw się sam po stronie najemcy, który dzwoni na kilkanaście ogłoszeń jedno po drugim i wypełnia kalendarz terminami oględzin. Do której strony na portalu ogłoszeniowym taki najemca zdoła dotrzeć? To zależy od tego jak sprecyzowane ma preferencje. Jeśli szuka czegoś w danej lokalizacji i cenie, to dzwoniąc po kolei na ogłoszenia nie dotrze do Twojego. Jeśli zależmy mu na wyglądzie mieszkania, to oceni ogłoszenie już na etapie miniaturki (patrz punkt wyżej o zdjęciach). Podsumowując, Twoje ogłoszenie powinno mieć atrakcyjne zdjęcia (w tym koniecznie miniaturkę) oraz być eksponowane przynajmniej w pierwszej trójce stron w danej kategorii.

Różne portale stosuję różne techniki na podbijanie ogłoszeń i oczywiście są one płatne. Nie chcę reklamować teraz żadnych konkretnych portali, ale powiem Ci, że warto wydać przynajmniej 20-50 zł na wypozycjonowanie Twojego ogłoszenia. Podkreślam, że chodzi o "wypozycjonowanie", czyli, żeby było wysoko na liście ogłoszeń. Nie ma raczej sensu "podświetlać" ogłoszenie, oznaczać je jako "pilne" itp. Zrób tak, żeby było maksymalnie wysoko. Jeśli masz czas, to wrzucaj codziennie nowe ogłoszenie (o ile portal na to pozwala), a jeśli nie masz czasu, to zapłać za pozycjonowanie. 

Jeśli zlecasz zarządzanie najmem profesjonalnej firmie, to znajdź taką, która zadba o odpowiedni marketing Twojego mieszkania.



3) etap selekcji najemców

Gdy potencjalni najemcy już się z nami umówią na oglądanie mieszkania, obejrzą je i wyrażą wstępne zainteresowanie, to stanie przed nami zadanie wyboru odpowiedniego najemcy. Łatwo się o tym pisze, trudniej jest, gdy wprawdzie sympatyczna, ale sprawiająca wrażenie problematycznej osoba powie, że od razu podpisuje umowę i może się wprowadzić. Nie lubię wprowadzać atmosfery castingu i zawsze najpierw próbuję taką osobę jakoś zniechęcić (np. przypomina mi się, że właściwie to właściciel wymaga dwumiesięcznej kaucji i zapomniałem o tym wspomnieć wcześniej...). 

Warto przede wszystkim, zanim poznamy daną osobę, nie dawać jej do zrozumienia, że mieszkanie jest do wynajęcia od zaraz pierwszej lepszej osobie. Warto wspomnieć, że ktoś już rozważa wynajęcie, ale to jeszcze nic pewnego. Raz, że dajemy sobie wtedy lepszą pozycję do negocjacji (mało kto będzie negocjował cenę, jeśli wie, że już ktoś na to mieszkanie się wstępnie decyduje), a po drugie, zostawimy sobie furtkę, jeśli dana osoba się zdecyduje, a my nie będziemy chcieli jej wynająć. Możemy powiedzieć, że ta druga osoba się zdecydowała. Trzeba z tym jednak uważać, bo można się narazić na telefony z pretensjami, gdy odrzucona osoba zauważy, że mieszkanie nadal jest ogłaszane.

Przyznam, że cała ta selekcja najemców nie jest dla mnie najprzyjemniejszym zajęciem bo nie lubię oceniać i szufladkować ludzi. Mam jednak do tego intuicję i raczej się nie mylę co do ludzi. Za każdym razem, gdy wynająłem komuś mieszkanie z myślą, ze będą z tą osobą problemy, to problemy te się pojawiły. Pomyliłem się tylko raz, gdy pomyliłem włoski temperament i radosne usposobienie pewnego Sycylijczyka z zaburzeniami psychicznymi, które miał ten człowiek. Nie chcę pisać o nim źle bo był to sympatyczny człowiek, ale w pewnym momencie zaczął stwarzać zagrożenie dla pozostałych najemców do tego stopnia, że konieczne było wezwanie policji. Trafił on później do szpitala, a rodzina rozwiązywała ze mną umowę za pośrednictwem ambasady. Życzę mu dobrze, mam nadzieję, że wydobrzał i znalazł pracę, której szukał w Polsce.

Biznes ten nauczył mnie jednak, że ludzie nie są tacy jak ja i moi kumple ze studiów. Ludzie są bardzo różni. Warto kierować się intuicją.

4) etap podpisania umowy najmu

Umowa najmu powinna być napisana na złe czasy. Gdyby wszystko miało być dobrze, wystarczyłoby wynająć mieszkanie "na gębę". Umowa ustna jest jak najbardziej ważna w świetle prawa, można ją zgłosić do urzędu do opodatkowania i regulować swoje zobowiązania względem fiskusa. Tyle, że w żaden sposób taka ustna umowa nas nie chroni, bo ciężko będzie dowodzić na co się dogadaliśmy (z drugiej strony nie chroni też najemcy, ale nie jest to jeszcze argument, żeby z niej rezygnować).

Nie wymienię teraz wszystkich postanowień umownych, które powinny się znaleźć w umowie najmu, więc nie traktuj tego artykułu jako jedynego przewodnika. Wskażę Ci jedynie na najważniejsze, moim zdaniem, postanowienia umowne, które powinny znaleźć się w umowie, żeby zabezpieczyć nasz interes w postaci otrzymywania regularnych dochodów z najmu.

"czas określony"

Umowa powinna zostać zawarta na czas określony - czas określony oznacza, że umowa jest zawierana "od daty X do daty Y" i kropka. Umowa zawarta na czas "od daty X do daty Y przy czym okres wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc", jest umową na czas określony tylko połowicznie: 

- jeśli nie zostanie przedłużona, to wygasa - to jest ta połowa "czasu określonego", która zadziała; 

- jednak jeśli ktoś ją zechce rozwiązać po trzech miesiącach od zawarcia, to może to zrobić - to jest ta połowa "czasu określonego" która nie działa. 

Umowę na telefon komórkowy zawieramy zwykle na dwa lata. Operatora nie będzie obchodziło, czy dzwonimy, czy nie, czy zgubiliśmy telefon, a nawet czy leżymy na intensywnej terapii. Smutna jest prawda taka, że musimy abonament płacić. Jeśli profesjonalnie zajmujesz się wynajmowaniem mieszkań, niestety musisz być jak operator GSM. Umowa zawarta na czas określony oznacza, że przez cały okres najmu najemca ma obowiązek płacić za mieszkanie, niezależnie od tego, czy tam mieszka, czy też nie. Ludzie już akurat coraz bardziej godzą się z tym faktem.

Gdy wynajmowałem pokoje w Warszawie 3 lata temu, to najemcom trzeba było tłumaczyć, co oznacza czas określony. Teraz jak o tym wspominam, to słyszę coraz częściej "aha, no to tak jak wszędzie".

Jak zrobić, żeby dać najemcy furtkę i żeby być fair? Ja stosuję zapis, że najemca może w każdej chwili zrezygnować z najmu, jeżeli znajdzie na swoje miejsce nowego najemcę na tych samych warunkach i ja go zaakceptuję.

kaucja

Bardzo ważne jest, żeby podczas podpisywania umowy najmu od razu pobrać kaucję.

Kiedyś, jako z wykształcenia prawnik zajmujący się podatkami, wpadłem na bardzo głupi pomysł motywowany strachem przed urzędem skarbowym. W dużym skrócie: jeśli wynajmujemy jako firma (tak jak ja) i przyjmujemy gotówkę, to powinniśmy mieć kasę fiskalną. Z obowiązku posiadania kasy możemy być zwolnieni jeśli wszystkie wpływy mamy na konto z dobrze opisanym tytułem przelewu. Wprawdzie kaucja zwrotna to nie przychód, ale dla bezpieczeństwa wolałem nic nie przyjmować w gotówce. Zastanawiałem się jak więc przyjmować kaucję na konto, ale odpuścić sobie ciąganie najemców do banku albo do komputera. Zapisałem sobie więc w umowie, że kaucja płatna jest w terminie 3 dni, a w przypadku niewpłacenia jej w tym terminie, umowę uznaje się za niezawartą. Chciałem się tym zabezpieczyć przed tym, że ktoś będzie miał ważną umowę, a nic mi nie zapłaci. 

No i wpadłem przez to dwa razy.

Raz wynajął ode mnie pokój pewien oszust, który nie zapłaciwszy mi ani grosza pomieszkał sobie w mieszkaniu 3 tygodnie (i tak całkiem mało jak na możliwości oszustów). Gdybym wymagał gotówki przy podpisaniu umowy, to sytuacja ta nie miałaby miejsca.

Innym razem pewna doktorantka wynajęła ode mnie pokój i też miała trzy dni na przelew. Po trzech dniach zrezygnowała i się wyprowadziła korzystając z tego, że umowa została uznana za niezawartą. 

Po tych dwóch przygodach zrezygnowałem z takiego zapisu i nie mam już podobnych problemów. Kaucja przy podpisaniu umowy musi być.

W umowie powinien być również zapis, że kaucja nie stanowi kwoty należnej za ostatni miesiąc. Z istoty rzeczy nie stanowi ona takiej kwoty, ale niektórzy myślą, że za ostatni miesiąc "weźmie sobie pan z kaucji". Nie powinno tak być, bo kaucja jest na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń, które mogą ujawnić się tuż po okresie umowy. Np. odbierając mieszkanie zauważymy zniszczenia lub okaże się, że jakieś rachunki za media obciążające najemcę są nieuregulowane.

obowiązki najemcy

Umowa powinna zawierać też obowiązki najemcy takie jak: utrzymywanie mieszkania w należytym stanie, sprzątanie i dokonywanie drobnych napraw. Gdy najemcy przyjdzie do głowy dzwonić do nas w środku nocy z informację, że żarówka mu się przepaliła albo toaleta zapchała, to powołanie się na taki zapis umowny może okazać się bardzo pomocne. Raczej my, jako wynajmujący, nie zapychamy toalet najemcom w trakcie trwania umowy najmu. Takie sprawy powinny obciążać najemców.

5) etap bieżącej obsługi najmu

Podczas bieżącej obsługi najmu, pomijając jakieś awarie i inne wypadki, najważniejszą rzeczą jest monitorowanie płatności. Najemcy nie powinni się przyzwyczajać, że mogą płacić po terminie, bo ten okres zacznie się wydłużać.

Interweniować powinniśmy w zakresie takim, do jakiego nas zobowiązuje prawo i umowa najmu. Od nas zależy jak ułożymy swoje stosunki z najemcami, zależy to też od segmentu w jakim działamy. Jeśli wynajmujemy luksusowe apartamenty, to możemy nawet świadczyć usługi polerowania kieliszków naszym najemcom, ale jeśli wynajmujemy przeciętne mieszkanie studentom lub młodemu małżeństwu, to nie powinniśmy się zajmować tym, że w trakcie trwania umowy najmu obruszały się drzwiczki od szafki kuchennej.

Wszystko powinno się jednak mieścić w granicach zdrowego rozsądku, wyczucia smaku i dobrego stylu. Jeśli już jakoś udało nam się wynająć mieszkanie wyposażone w stare meble po babci i graty pozbierane z działki (co zresztą odradzam), a o zgrozo po roku trwania umowy najmu zadzwoni najemca, że mu się rozpadła szafa, to już naprawdę powinniśmy szybko kupić mu szafę z Ikei za 170 zł i bardzo się cieszyć, że nadal od nas wynajmuje.


6) etap zakończenia umowy najmu

Gdy umowa najmu dobiegnie końca i wszystkie płatności są uregulowane przez najemcę, a mieszkanie jest pozostawione w należytym stanie, to oddajemy kaucję i rozstajemy się w pokoju.

problematyczny najemca

Gorzej, jeśli najemca zalega z zapłatą, zostawił zniszczone mieszkanie albo jedno i drugie. Wtedy nie powinniśmy mieć zbyt wiele litości. Szukamy nowego najemcy, a w międzyczasie wysyłamy jedno wezwanie do zapłaty samemu, a po upływie wskazanego przez nas terminu najlepiej niech wezwanie wyśle zaprzyjaźniona kancelaria prawna. Prawnik nie weźmie dużo za takie wezwanie, zwłaszcza, że później może liczyć na dodatkowe wynagrodzenie jeśli wyegzekwuje należną kwotę.

W ostateczności spotkamy się z najemcą w sądzie, ale nie ma się co tego bardzo obawiać. Jeśli racja jest po naszej stronie, to powinniśmy jej dochodzić.


szukanie nowego najemcy

Jeśli przeczytałeś już mój artykuł "Największe ryzyko w inwestowaniu w nieruchomości", to wiesz, że najbardziej ryzykowne w inwestowaniu jest nieudolne zarządzanie najmem objawiające się pustostanami. 

Pustostany są najbardziej kosztownym elementem inwestowania i nie powinno do nich dochodzić zbyt często. Dlatego, gdy jesteśmy pod koniec okresu najmu z jednym najemcą, to powinniśmy sobie zapewnić, że będziemy mogli szukać już nowego najemcy i w ustalonej porze pokazywać mieszkanie, jeszcze przed wyprowadzką starego najemcy.

Ważne, żeby w umowie najmu dać sobie prawo do pokazywania mieszkania min. 2 tygodnie przed końcem okresu umowy najmu potencjalnym nowym najemcom. Jeśli już mamy mieszkanie pokazywać, dobrze, żeby nasz obecny najemca był człowiekiem dbającym o porządek. Wracamy w tym miejscu do kwestii selekcji najemców i postanowień umownych o utrzymywaniu mieszkania w czystości.

Tak wyglądał pewien pokój zanim zacząłem zarządzać tym mieszkaniem:



Mam nadzieję, że ten artykuł Ci się przydał. Pamiętaj, że to co tutaj napisałem, to w znacznej mierze moje opinie i nie musisz się z nimi zgadzać. Skonsultuj te sprawy z innymi osobami doświadczonymi w najmie nieruchomości i skomentuj ten artykuł poniżej jeśli masz coś ciekawego do dodania.

Śmiało możesz też zadać pytanie w komentarzu lub napisać do mnie.

Wojciech Gil 
kontakt@homeshare.pl

Przydatne linki:

Artykuł: Jak kupić właściwą nieruchomość
Książka: Zarabiaj na nieruchomościach - Wojciech Orzechowski
Video: Dwa największe ryzyka w inwestowaniu w nieruchomości


Zapraszam na spotkanie 14 grudnia 2016:




{ 1 komentarze... read them below or add one }

Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, inwestor, właściciciel WG Property sp. z o.o. (inwestycje w nieruchomości) oraz Home Share sp. z o.o. (pokoje na wynajem dla studentów). Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka.

Śledź na Facebooku:

Wojciech Gil. Obsługiwane przez usługę Blogger.

Szkolenie:

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist - Designed by Johanes Djogan -