k

Jeżeli pracujemy na umowę o pracę, to płacimy z tego tytułu ok. 42% podatku. Prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą musimy generować koszty aby zmniejszać opodatkowanie. Jeśli faktycznie generujemy koszty, a nie oszukujemy, to kasa i tak z kieszeni nam wypływa: albo w postaci podatków, albo w postaci dużych kosztów. A co, jeśli bym powiedział, że jest biznes, w którym legalnie można w ogóle nie płacić podatków?

Chodzi o to, że pewne koszty uzyskania przychodu są prawdziwe, a inne tylko na papierze - wynikają z ustawy. Ustawa nie odzwierciedla jednak prawdziwego życia i koszty, które pozwala nam odliczyć mogą być albo drastycznie zaniżone albo zawyżone. Spójrzmy na taki przykład: osoba, która pracuje na umowę o pracę często poświęca prawie całe swoje życie po to, aby móc dojeżdżać do pracy, mieszkać w miejscowości, gdzie jest praca, opłacać posiłki w pracy itd... A politycy uznali, że jej kosztem uzyskania przychodu jest ok. 111 zł... Co to oznacza? Że osoba taka płaci 18% podatku od prawie wszystkiego co zarabia (a łącznie z ZUS-em ok. 42%). Bardziej korzystne jest opodatkowanie umów zlecenie - kosztem jest 20% kwoty brutto wynagrodzenia. Taka już jest natura kosztów podatkowych, że wynikają z ustawy, a nie ze świata realnego. Nie jest to uczciwy system, bo osoby zarabiające najmniej, muszą oddawać największy procent swojej pensji. 

Zupełnie inaczej jednak sprawa opodatkowania wygląda, jeżeli zaczniemy inwestować w nieruchomości. Istnieje bowiem całkowicie legalny sposób aby najpierw wynajmować nieruchomość nie płacąc podatków, a później sprzedać nieruchomość i też nie zapłacić nic fiskusowi od zysków. Żeby była jasność: nie jestem zwolennikiem agresywnej optymalizacji podatkowej znajdującej się na granicy prawa. Nic, o czym piszę w tym artykule, nie jest zachęcaniem do omijania prawa i oszukiwania budżetu państwa. Wszystkie metody, o których piszę są wprost wynikającym z przepisów podatkowych sposobem opodatkowania nieruchomości i nie mają nic wspólnego z tworzeniem sztucznych struktur biznesowych, mających na celu tylko omijanie opodatkowania. 

Poza tym, nie sugeruję aby inwestować w nieruchomości tylko po to, żeby nie płacić podatków. Nieruchomości mają bardzo wiele innych, ważniejszych zalet, ale o tym w innych wpisach. Teraz do rzeczy z podatkami. 


Wynajmowanie nieruchomości kupionych na kredyt - "tarcza podatkowa" 

Aby nie płacić podatków od wynajmowania nieruchomości stosuje się tzw. "tarczę podatkową". Podatek dochodowy skonstruowany jest tak, że płaci się go od dochodu, a nie od przychodu - czyli to, co zarabiamy pomniejszamy o koszty i dopiero od tego płacimy Państwu "daninę". Koszty uzyskania przychodu w podatku dochodowym nie koniecznie muszą mieć wiele wspólnego z kosztami ponoszonymi ekonomicznie (jak napisałem wyżej, w przypadku umowy o pracę koszty, które możemy odliczyć są skandalicznie niskie w porównaniu z faktycznie ponoszonymi). Koszty uzyskania przychodu to konstrukcja prawna, która mówi co kosztem może być, a co nie. Np. jeżeli zaciągniemy na inwestycję kredyt, to odsetki od kredytu są kosztem uzyskania przychodu, ale kapitałowa rata kredytu już nie. To akurat wydaje się uczciwe i rozsądne. Ale jest pewna kategoria kosztów podatkowych, która nie zawsze ma faktyczne uzasadnienie w praktyce. Chodzi oamortyzację, która w przypadku nieruchomości używanych może wynosić aż 10% rocznie

Oznacza to, że można 10% wartości nieruchomości rocznie odliczyć od dochodu i dopiero ten wynik - po odjęciu raty odsetkowej i innych kosztów - będzie podlegał opodatkowaniu. A wynik ten, może okazać się ujemny, więc nie będzie już czego opodatkować. 

Strata podatkowa. Jeżeli prowadzisz jeszcze inny biznes albo wynajmujesz więcej mieszkań, z których już nie wszystkie możesz tak korzystnie amortyzować, możesz rozliczyć stratę podatkową na wynajmie jednej nieruchomości odliczając ją od innych dochodów z działalności gospodarczej. To już daje naprawdę duże oszczędności podatkowe. 

Zobaczmy zresztą jak to wygląda na konkretnych liczbach: 







*zastrzegam, że część odsetkowa maleje w kolejnych latach i robiąc bardziej szczegółowe obliczenia należy wziąć to pod uwagę! Relację części odsetkowej do części kapitałowej przedstawia poniższy rysunek (dzięki uprzejmości czytosieoplaca.pl): 



Wygenerowana w powyższym przykładzie strata podatkowa to ok. 14.280 zł rocznie, więc o tyle możesz pomniejszyć swój dochód z innej działalności biznesowej (w ramach tej samej działalności gospodarczej). Innymi słowy, możesz zarobić dodatkowe 14.280 zł i nie zapłacić od tego ani złotówki podatku. Z nieopodatkowanym dochodem z wynajmu nieruchomości wziętej pod uwagę w powyższym przykładzie, to w sumie 21.192 zł nieopodatkowanego zysku. Trzeba jednak pamiętać, że w kolejny roku można odliczać tylko 50% straty z poprzedniego roku. 



Łatwo się domyślić, że tak naprawdę nieruchomości, które można amortyzować stawką 10% w skali roku, tak na prawdę nie straciły na wartości 10% rocznie - raczej ich wartość wzrosła. Jednakże dla celów podatkowych ponieśliśmy koszt w wysokości 10% wartości nieruchomości, bo tak stanowią odpowiednie przepisy. Czyli mamy ten koszt tylko na papierze. Czy politycy uchwalający ustawę o PIT byli tak głupi i nie rozumieli, że nieruchomości nabierają z czasem wartości? - jak zapytał Dolf de Roos w książce "Real Estate Riches". Odpowiedź brzmi "nie". 

ZOBACZ VIDEO: Warsztat inwestora: "Tarcza podatkowa"

Amortyzacja, jako część systemu podatkowego, jest prawem przysługującym każdemu, kto wykorzystuje różne aktywa do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Można amortyzować sprzęt biurowy, samochody, maszyny budowlane itd. Chodzi o to, że wszystko się zużywa, nieruchomości też starzeją się i niszczeją. Z tego powodu właściciele nieruchomości mają prawo do amortyzacji swoich aktywów tak samo, jak właściciele samochodów na wynajem mają prawo amortyzować samochody, a właściciele firm budowlanych koparki. Gdyby pewien model koparki okazał się w przyszłości bardzo poszukiwany i rzadki, tak że jego wartość rynkowa zaczęłaby rosnąć, to nie oznacza, że właściciel koparki utraciłby prawo do jej amortyzacji. Tak samo jest z nieruchomościami. 

Wartość rynkowa nieruchomości rośnie ze względu na zbyt małą podaż względem zapotrzebowania ludności, ze względu na duże ceny i ograniczoną ilość gruntów inwestycyjnych, a nie z tego względu, że same w sobie nabierają na starość na wartości. Jako środki trwałe eksploatowane praktycznie non stop, teoretycznie powinny tracić na wartości, tak jak zużywająca się maszyna. Dlatego właśnie można je amortyzować, co jasno wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Co można amortyzować ? 

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby: 

1) związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo 
2) oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu, zwane środkami trwałymi (art. 22a ust. 1 ustawy o PIT). 

W kontekście nieruchomości, trzeba więc zaznaczyć, że amortyzować można taką nieruchomość, która jest wykorzystywana w działalności gospodarczej albo wynajęta. Z amortyzacji będą zatem mogli korzystać zarówno inwestorzy prowadzący działalność gospodarczą, jak i inwestorzy praktykujący najem prywatny (trzeba jednak pamiętać, że przy większej ilości mieszkań urząd skarbowy może opodatkować stosowany przez nas najem prywatny jak działalność gospodarczą). 


OK, ale jaką nieruchomość kupić, żeby móc ją amortyzować stawką 10% rocznie ? 

1) Choć pachnie to truizmem, trzeba zaznaczyć, że przede wszystkim należy kupić "nieruchomość"... 

Przepisy o amortyzacji mówią o nieruchomościach stanowiących środki trwałe. Trzeba jednak pamiętać, że "nieruchomość" to w świetle prawa nie zawsze to samo, co "nieruchomość" w naszym mniemaniu. Nieruchomością nie jest bowiem "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu" (tym bardziej lokatorskie). Wiele osób mówi, że kupiło "nieruchomość", podczas gdy tak naprawdę posiada jedynie coś, co nazywa się "wartością niematerialną i prawną". To niezbyt miłe dowiedzieć się, ciesząc się z nowo nabytego mieszkania, że mamy coś "niematerialnego"... To, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest nieruchomością ma swoje plusy, ale o tym kiedy indziej. W przypadku amortyzacji jest do ewidentnie minus. Amortyzować stawką 10% można bowiem tylko "środki trwałe", a do tych nie zaliczają się "wartości niematerialne i prawne". 

Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 6 kwietnia 2012 (ITPB1/415-42/12/PSZ): "...art. 22b ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT jednoznacznie wskazuje, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zaliczane jest do wartości niematerialnych i prawnych. A to oznacza, że nie można ustalić indywidualnej stawki amortyzacyjnej, o której mowa w art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Stawkę indywidualną [tj. m.in. 10%] można stosować wyłącznie do składników majątku podatnika będących środkami trwałymi"

Jeśli kupujemy mieszkanie z myślą o zastosowaniu wyższej stawki amortyzacji, należy kupić albo lokal stanowiący odrębną własność albo postarać się o jego szybkie przekształcenie w odrębną własność zaraz po zakupie. 

2) Aby zastosować 10% amortyzację nieruchomość musi być używana lub ulepszona 

Aby zastosować stawkę amortyzacji w wysokości 10% wartości nieruchomości, nieruchomość ta musi być użytkowana min. od 60 miesięcy (tj. 5 lat). Jednak jeśli nieruchomość jest nowa, możemy też zastosować stawkę 10% jeżeli wydaliśmy na ulepszenie tej nieruchomości co najmniej równowartość 30% wartości początkowej tej nieruchomości.

Zapraszam na szkolenie, na którym dowiesz się więcej o "Tarczy Podatkowej"



{ 1 komentarze... read them below or add one }

  1. Czy można tak amortyzować nieruchomości jeśli nie prowadzi się działalności gospodarczej?

    OdpowiedzUsuń

Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, inwestor, właściciciel WG Property sp. z o.o. (inwestycje w nieruchomości) oraz Home Share sp. z o.o. (pokoje na wynajem dla studentów). Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka.

Śledź na Facebooku:

Wojciech Gil. Obsługiwane przez usługę Blogger.

Szkolenie:

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist - Designed by Johanes Djogan -