k

Ile kosztuje urządzenie pokoi na wynajem?

Po wielu perypetiach związanych z trudnym tematem remontu mieszkania w kamienicy z 1905 r. (o kosztach remontu i napotkanych problemach przeczytasz TUTAJ) pierwsze pokoje już znalazły swoich najemców. Poniżej przedstawiam w jaki sposób niewielkim kosztem przygotowałem pokoje na wynajem aby efekt wizualny był mozliwie najlapszy.

Jeśli planujesz zacząć inwestować w nieruchomości albo już kupujesz mieszkania na wynajem, ale nie wiesz jak je urządzić, to ten artykuł może Ci pomóc w oszacowaniu kosztów i w dokonaniu wyboru wyposażenia. Zapewne dałoby się zrobić to jeszcze taniej, ale postawiłem również na oszczędność czasu i większość mebli kupiłem na raz w Ikei. Można szukać podobnych mebli używanych, ale to też kosztuje dodatkowy czas i generuje dodatkowe koszty transportu.

Uwaga do finansowania inwestycji: parę sztuk mebli z Ikei wydaje się małym kosztem. Jednak jeśli przygotowujesz kilka pokoi, to robi się tego już kilka tysięcy złotych. Pamiętaj o tym na etapie planowania inwestycji i w momencie starania się o kredyt. Koszt umeblowania możesz wrzucić w kredyt hipoteczny.

Uwaga do zdjęć: sesję zdjęciową wykonałem szerokokątnym obiektywem Sigma 10-20, który optycznie powiększa pomieszczenia, ale nie powoduje zniekształceń obiektów (co zdarza się wielu obiektywom szerokokątnym).



Mój ulubiony pokój z balkonem z widokiem na Wisłę potraktowałem priorytetowo. Dlatego pokój ten został wyposażony w designerskie biurko, estetyczne zasłony i ciekawie zakończone karnisze. Nawiasem mówiąc, jestem człowiekiem bardziej "od inwestycji" i łatwiej pisze mi się o zwrotach z inwestycji niż o wystroju wnętrz. Lubię jednak estetyczne wnętrza, sam je przygotowuję i robię zdjęcia, ale mówienie o tym albo pisanie wydaje mi się nieco nienaturalne. Mam nadzieję jednak, że w tych krótkich komentrzach o poszczególnych pokojach uda mi się dać Wam kilka cennych porad.

KOSZTY:

łóżko: 170 zł
materac: 208 zł
blat biurka: 69 zł
kozły: 40 zł
krzesło z poduszką: 79 zł
załony: 99,99 zł
firanka: 7,5 zł (sprzedawane po dwie za 15 zł)
plakat: 18 zł
ramka na plakat: 15 zł
drążek na ubrania na ścianę: 15,99 zł

SUMA: 722 zł


Dzieląc mieszkanie na 6 pokoi trzeba się liczyć z tym, że niektóre pokoje będą miały dość wąskie okno "przytulone" do ścianki działowej. Sprawia to pewną trudność w kwestii powieszenia zasłony. 



Gdy wrzuciłem to zdjecie na Facebooka, to niektóre osoby pytały "dlaczego dałem zasłonę na środku ściany". Gdybym dał zasłone po prawej przy oknie, to zasłaniałaby dużą część i tak wąskiego okna. Z kolei zasłona całkiem po lewej musiałaby być albo bardzo szeroka i zasłaniałaby całą ścianę, albo byłby kawałem ściany pomiędzy zasłoną i oknem. Obie wersje wydawały mi się nieco śmieszne. Postawiłem na zasłonę "na środku ściany", która rozsunięta nie zasłania ani trochę okna. Może stworzę nowy trend.

Pokój "z zasłoną na środku ściany" wyposażyłem w szafę i biurko z Ikei, a łóżka zamówiłem z firmy meblemeble.pl. 


KOSZTY:

szafa: 199 zł
biały blat: 39 zł
nogi do blatu: 20 zł (promocja - 5 zł / sztuka)
krzesło: 39 zł
łożko: 170 zł
materac: 208 zł
zasłona: 35 zł (sprzedawane po 2 za 69,99 zł)
firanka: 7,5 zł 
karnisz: 15 zł drążek + 10 zł uchwyty + 6 zł dwa dodatkowe uchwyty 
plakat: 18 zł
ramka na plakat: 15 zł

SUMA: 781 zł 





Na tym zdjeciu widać pokój wyposażony w białą wersję łóżka od meblemeble.pl (obiecywałem sobie, że nie wspomnę o tej firmie bo zapomnieli o moim zamówieniu i musiałem na te łóżka bardzo długo czekać... coż, od zajomych słyszałem jednak sporo pozytywnych opinii, więc jeśli Wam to jakoś ułatwi wybór łożek, to nieco chłodno informuję, że jest taka firma - co do jakości łóżek polecam, pewnie miałem pecha z tą dostawą). 

Koszty:

białe łóżko: 249 zł
żółte zasłony: 99,99 zł
kozły do blatu: 40 zł
blat: 69 zł
regał: 129 zł
szafa: 199 zł
krzesło: 35 zł
karnisz z ozdobnymi zakończeniami: 41 zł (15 zł drążek + 10 zł uchwyty + 6 zł dwa dodatkowe uchwyty + końcówki 10 zł)
plakat: 18 zł
ramka na plakat: 15 zł

SUMA: 1144 zł


Kolejny pokój urządziłem w stylu zbliżonym do poprzednich. Zastosowałem podobny zestaw z Ikei, tym razem jednak z szarymi zasłonami.


W tym pokoju wnękę powstałą przy podziale mieszkania wykorzystałem na łóżko. W drugim pokoju zrobiłem tam garderobę zamiast szafy.

Koszty:

szafa: 199 zł
czarny blat: 39 zł
nogi do blatu: 40 zł
krzesło: 39 zł
łożko: 170 zł
materac: 208 zł
zasłony: 59,99 zł
firanka: 7,5 zł 
karnisz: 30 zł drążki + 10 zł uchwyty + 6 zł dwa dodatkowe uchwyty 
plakat: 18 zł
ramka na plakat: 15 zł

SUMA: 841 zł


Jeszcze jeden pokój z zasłoną na środku ściany. Nie wiem jak Wam, ale mi się podoba:) Koszty podobne jak wyżej.



Koszty:

szafa: 199 zł
biały blat: 39 zł
nogi do blatu: 40 zł
krzesło: 39 zł
łożko: 170 zł
materac: 208 zł
zasłony: 59,99 zł
karnisz: 15 zł drążek + 10 zł uchwyty
plakat: 18 zł
ramka na plakat: 15 zł

SUMA: 812 zł



Przebieg sesji zdjęciowej pokazałem na moim Instagramie




Jeśli chcesz otrzymywać informacje ode mnie szybciej niż na blogu, to zapraszam Cię na mój Instagram. Przygotowanie materiału na bloga wymaga ode mnie czasu i wiele ciekawych rzeczy pojawia się tutaj z dużym opóźnieniej (przepraszam!). To, co mogę zrobić abyś mógł szybciej dostawać ode mnie watościowe treści, to wrzucanie ich spontanicznie do mediów społecznościowych. Na Snapchata czuję się na razie za stary, ale może się kiedyś nauczę... ;)

Jeśli masz jakieś pytania lub uwagi możesz do mnie napisać lub skomentować ten wpis poniżej.

Inne artykuły na blogu o podobnej tematyce:

1) Remont totalny mieszkania w kamienicy: kredyt na remont, kosztorys, ekipa remontowa
2) Jak kupić właściwą nieruchomość 
3) Ronald Szczepankiewicz: Kredyt na nieruchomość na sp. z o.o.
4) Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie

Zobacz jak wyglądało to mieszkanie przed remontem:




W jakiej kolejności czytać książki o biznesie



Nie daj się zwieść delfinom

Elliot Aronson w książce „Błądzą wszyscy ale nie ja” opisał coś, co nazywa się „efekt delfina”. Chodzi o to, że ludzie powszechnie uważają delfiny za przyjazne zwierzęta, które ratują rozbitków holując ich do bezpiecznego lądu. W rzeczywistości jednak nie jesteśmy w stanie ocenić ile razy gromadka delfinów wesoło pływała sobie wokół tonącego okrętu i topiących się ludzi. Nie jesteśmy w stanie ocenić proporcji między tymi dwoma sytuacjami, ponieważ znamy wyłącznie przypadki uratowania ludzi przez delfiny. W przypadku nieudzielenia pomocy, niestety nie ma już komu zeznawać… Podobny problem pojawia się w przypadku historii sukcesu przedsiębiorców. 

Możemy wyczytać w biografiach ludzi sukcesu oraz w poradnikach napisanych przez specjalistów i praktyków co „od A do Z” zrobili ludzie sukcesu, żeby ten sukces osiągnąć, ale niestety nie ma publikacji na temat ludzi, którzy robili dokładnie takie samo „od A do Z” i sukcesu nie osiągnęli. 

Daleki jestem od krytykowania branży rozwoju osobistego i książek o biznesie. Sam czytam ich sporo i każdej osobie pragnącej rozwoju i sukcesu polecam to samo. Należy jednak po pierwsze czytać książki w odpowiedniej kolejności, po drugie czerpać wiedzę też z innych źródeł niż książki (bezpośrednio od znajomych praktyków, mentorów), a po trzecie odpowiednio dopasowywać historie ludzi sukcesu do SWOICH celów. Skupmy się najpierw na tym ostatnim, co zresztą pomoże nam dojść do pierwszego (kolejności).

Jeszcze mała uwaga... niżej napiszę o wielkich i sławnych przedsiębiorcach, którymi możesz się zainspirować. Trudno jest jednak uwierzyć, że można zostać drugim Stevem Jobsem albo Richardem Bransonem. Z książek, o których niżej napiszę ucz się strategii i sposobu myślenia, ale nie musisz mieć kompleksów porównując się z wielkimi postaciami świata biznesu. Znajdź swoją drogę! Pocieszę Cię zresztą. Gdzieś w Twojej okolicy na pewno mieszka przedsiębiorca, który osiągnął biznesowy sukces. Jestem przekonany na 100%, że tak jest. Nie wszystkie sklepy to wielkie sieci handlowe, pewnie w Twoim sąsiedztwie jest warsztat, biuro rachunkowe, myjnia albo sklep spożywczy należący do drobnego polskiego przedsiębiorcy, który osiągnął wielki sukces! Może mając kilka takich biznesów Twój sąsiad wiedzie życie, o jakim wiele osób może tylko pomarzyć, a nie piszą o nim gazety, ani nie przeczytasz o nim w książkach o biznesie. Niech Cię to nie zniechęca! Przedsiębiorca ten kierował się pewnie w życiu filozofią, którą opisał Robert Kiyosaki w książce "Inwestycyjny poradnik bogatego ojca". Możesz przeczytać tę książkę, a później zapoznać się z tym przedsiębiorcą i skonsultować swoje plany. Przedsiębiorcy wbrew pozorom chętnie dzielą się wiedzą, bo stanowiąc ok. 1% społeczeństwa nie mają zbyt wielu kompanów do rozmów o biznesie.

Książki są po to, żeby pomóc Ci w TWOICH celach

Szukając wiedzy na temat biznesu nie tarć z oczu SWOICH CELÓW. Każdy z przedsiębiorców, którzy popełnili jakąś książkę lub o których napisano, miał w swoim życiu zupełnie inny cel, zupełnie inny temperament, inne predyspozycje. Nie sposób porównywać Steva Jobsa do Elona Muska, mimo, że obaj działali w branży technologicznej. Nawet gdyby Elon Musk robił tylko komputery przenośne i tablety, a nie samochody na prąd i statki kosmiczne, to i tak trzeba by było przyznać, że są to zupełnie inne osoby.

Jobs był skrajnie emocjonalną osobą, sam nie znał się na programowaniu ani na elektronice, miał wizję jak ma to wszystko wyglądać i działać, ale ludzi którzy tego nie rozumieli wyzywał od idiotów, mimo że technicznie byli lepszymi specjalistami niż on. Miało to ogromny plus, ponieważ Jobs zmusił ludzi do przekroczenia ich własnych barier i dzięki temu powstały nowe rzeczy, o których wcześniej nawet specjaliści od technologii komputerowej nie marzyli (pomijając drobne szczegóły, które splagiatował…).

Elon Musk jest z kolei człowiekiem, który sam zgłębia dziedziny wiedzy, którymi zajmują się jego firmy. Jest raczej chłodny i analityczny, a nie emocjonalny. Jobs był świetnym mówcą publicznym, Musk za tym nie przepada. I jakie ma to znaczenie? Obaj zbudowali ogromne firmy odnoszące sukcesy (to nie miejsce na licytowanie się, który lepszą).

To dopiero początek porównań ogromnych sprzeczności. Pomyśl teraz o sir Richardzie Bransonie. O ile Jobs i Musk to inne osobowości, to może mogliby mieszkać w tej samej galaktyce. Branson powinien mieszkać chyba jednak w jakiejś innej niż obaj wcześniej wymienieni. Ostatnio słyszałem, że ktoś napisał książkę, w której próbował zdyskredytować Bransona udowadniając, że właściwie to nie zna się kompletnie na żadnym z biznesów, które posiada. W świecie biznesowym oczywiście książka wywarła odwrotny skutek, bo przecież właśnie o to często chodzi! Najlepsi biznesmeni zatrudniają lepszych od siebie specjalistów i tak tworzą wielkie firmy. Branson to rock’n’rollowiec, który śmiesznie się przebiera, wygłupia, dokonuje ekstremalnych wyczynów, w których niemal nie traci życia… co podłapują gazety dając mu darmową reklamę. Tym sposobem nauczył się wygrywać z potężniejszymi od siebie. Jego firmy właściwie są dosyć małe w porównaniu z konkurencją, ale posiadają silną markę opartą na przebojowej osobowości Richarda.

Branson posiada zresztą chyba kilkaset firm, więc nawet nie sposób mówić o jakimś stałym nadzorze, czy wykorzystywaniu specjalistycznej wiedzy właściciela do zarządzania tymi przedsiębiorstwami. Model budowania przez niego biznesu przypomina właściwie franczyzę: Branson znajduje zdolnych przedsiębiorców w różnych lokalizacjach na świecie, udziela im licencji na markę Virgin i pomaga im budować lokalne firmy pod tą marką.

O wszystkich wymienionych są jakieś książki. Albo autorstwa ich samych, albo biografów. W świecie biznesowych książek masz jeszcze całą masę książek napisanych przez teoretyków biznesu takich jak Kiyosaki, Brian Tracy, John Maxwell, Stephen Covey… ale czy są to rzeczywiście tylko teoretycy? Wprawdzie niektórzy z nich zaczęli swój biznes od prowadzenia szkoleń o biznesie i od pisania książek, ale na tej bazie stworzyli wielkie firmy konsultingowe, szkoleniowe lub wydawnictwa działające na całym świecie. To nie są więc tylko teoretycy i warto się od nich uczyć, tym bardziej, że jako przede wszystkim nauczyciele i teoretycy biznesu, posiadają oni duży dystans do tematu rozwoju osobistego w świecie biznesu. To, co np. Branson zrobił intuicyjnie i być może nie do końca potrafiłby powiedzieć jak to się stało, teoretycy biznesu opisali krok po kroku w swoich książkach.

Warto jednak znaleźć drogę adekwatną dla siebie. Ty możesz mieć przecież zupełnie inne priorytety w życiu niż osoby, o których czytasz i od których się chcesz uczyć. Niektórzy chcą prowadzić swoją ukochaną firmę jeszcze w wieku 80 lat - jak Warren Buffett - inni woleliby stworzyć szybko biznes, sprzedać go za kilka milionów i cieszyć się życiem rentiera (ile masz procent prawdopodobieństwa, że to się uda? Może lepiej inaczej zostać rentierem - pomyśl o tym!). Inni wolą stworzyć sobie życie rentiera inwestując w mieszkania na wynajem, a jeszcze inni chcą stać się bardzo bogaci inwestując w mieszkania do remontu na sprzedaż. Czasami dwie osoby, z których każda jest „inwestorem w nieruchomości” mają zupełnie inne cele i priorytety!

Od czego zacząć czytanie, by dobrze zaplanować SWOJE cele?

Wracając do pytania zadanego na początku: „w jakiej kolejności czytać książki o biznesie” - polecam Ci najpierw przeczytać książki o rozwoju osobistym, a nie o żadnym konkretnym biznesie. Zanim rzucisz się na budowanie wielkiej korporacji, której będziesz miał poświęcać 14 godzin na dobę przez 20 lat by na starość osiągnąć wielki finansowy sukces, zastanów się nad swoim życiem i wartościami, jakie są dla ciebie ważne. Wiem, że brzmi to cholernie banalnie, jak standardowa coachingowa papka, ale przecież Twoje cele i priorytety są w tym wszystkim najważniejsze! Inna spawa, czy Twoje uświadomione cele i priorytety są zgodne z Twoimi prawdziwymi wartościami?

Zaplanuj swoje cele finansowe

Tony Robbins w książce „Money. Mistrzowska gra” opowiada o pewnym młodym człowieku, którego poznał podczas jednego ze swoich szkoleń. Szkolenie polegało na tym, że Tony uświadamiał ludziom ile tak naprawdę potrzebują pieniędzy, żeby osiągnąć wymarzone przez siebie cele. W pewnym momencie Tony zadał pytanie do uczestników: „ile pieniędzy potrzebujecie, aby osiągnąć swoje wymarzone życie”. Jeden z najmłodszych uczestników wstał i powiedział: „MILIARD dolarów”. Tony przyjął to ze zdumieniem, ponieważ sam będąc bardzo zamożnym człowiekiem, który kupił kawałek wyspy i wybudował tam luksusowy kurort, nie miał pojęcia na co komu miliard dolarów! Tony zadawał pytanie za pytaniem i wyszło na to, że wymarzone życie tego człowieka, łącznie z lataniem prywatnym odrzutowcem Gulfstream oraz zakupieniem kawałka wyspy, kosztowałoby go nie miliard, ale kilkadziesiąt milionów. To spora różnica. 

Milion sekund, to 12 dni, a miliard sekund, to 32 lata… Różnica między milionem złotych a miliardem złotych jest taka, jak różnica między 12 dniami a 32 latami. Spora!

Co z tego wynika? Być może, jeśli Twoim marzeniem w głębi duszy jest tak naprawdę mieszkanie w dosyć komfortowym domu ze szczęśliwą rodziną i psem oraz jeżdżenie dobrym, ale rodzinnym samochodem (a nie bezsensownie drogim Bentleyem), to nie potrzebujesz kilku milionów ani wielkiego biznesu, o których może myślisz, że są Ci potrzebne, bo chcesz „dobrze żyć” albo coś komuś udowodnić. 

Sprawdź ile kosztuje ładny dom w różnych częściach Polski. Może zamiast pracować 10 lat dłużej w Warszawie, żeby mieć dom w drogiej podwarszawskiej dzielnicy bardziej się opłaca pracować zdalnie i mieszkać gdzieś na Podlasiu albo na Mazurach w pięknej okolicy za ¼ ceny mieszkania w Warszawie. Ja to policzyłem i zdecydowałem się zacząć inwestować w mieszkania na wynajem w Toruniu ponieważ stamtąd jest moja żona, mamy tam rodzinę, a ceny mieszkań są znacznie niższe niż w Warszawie. Przy ich wynajmie jest jednak podobna, a nawet lepsza stopa zwrotu. 

Jeszcze przez jakiś czas planuję prowadzić firmę w Warszawie, ale w przyszłości przeprowadzimy się zapewne do Torunia, gdzie życie jest tańsze i oszczędności z pracy w Warszawie wystarczą na znacznie więcej inwestycji i prowadzenie wygodnego życia. Moja żona zresztą już pracuje wyłącznie zdalnie jako grafik i nie jesteśmy jakoś bardzo uwiązani do jednego miejsca. Ja podnajmuję mieszkania w Warszawie, a kupuję w Toruniu. Doradzam też inwestorom w nieruchomości i przedsiębiorcom bez względu na lokalizację na terenie Polski. Do tej pory szkolenia biznesowe "Jak zbudować bezpieczny biznes i zabezpieczyć majątek" organizowałem głównie w Warszawie, ale już w tym roku odbędą się także w inych częściach Polski. To wszystko wymagało lat przygotowań, pracy, nauki i planowania.

Jeśli więc chcesz poukładać odpowiednio swoje cele i sposoby ich realizacji, polecam Ci zacząć od książki „Plan lotu” Briana Tracy’ego. ALE UWAGA: traktuj tę książkę jako przewodnik „jak zbudować sobie plan do osiągnięcia celu”, ale nie sugeruj się przykładami podawanymi przez autora. Brian Tracy często posługuje się przykładami celów w stylu: „W 2018 r. zarabiam kwotę X”. Tracy kładzie duży nacisk na zarabianie kwoty X nie do końca wyjaśniając jak policzyć sobie jaka kwota właściwie jest Ci potrzebna. Jeśli chcesz się dowiedzieć jak mądrze zaplanować swoje finanse, polecam Ci książkę „Money.Mistrzowska gra” Tony’ego Robbinsa. Jeśli masz mało czasu, przeczytaj na razie „Plan lotu” bo to krótka książka na kilka wieczorów, ale bogata w bardzo praktyczne ćwiczenia. Zrób je na kartce papieru tak jak radzi autor.

Książka Tony’ego Robbinsa to już spora „cegła” i powinieneś przeznaczyć na nią więcej czasu. Możesz się na początku zniechęcić. Ja po 200 stronach miałem wrażenie, że dowiedziałem się wyłącznie o tym, że „warto oszczędzać, bo procent składany…”. Warto jednak przeczytać tę książkę. Po pierwsze, nauczysz się porządnie i realistycznie planować swoje finanse w zgodzie ze swoimi prawdziwymi celami osobistymi, a po drugie, będziesz miał cały arsenał broni przeciwko sprzedawcom produktów finansowych, które nie są dla Ciebie dobre (i są często zwyczajnym marketingowym oszustwem).

Zaplanuj swoje cele osobiste i duchowe

O książkach, które pomagają rozwinąć się mentalnie napisałem TUTAJ. Poleciłem tam "Drogę rzadziej przemierzaną" M. Scott Pecka, "Przebudzenie" Anthony'ego De Mello oraz "Dialogi" Seneki.

Do listy tej dodałbym jeszcze "7 nawyków skutecznego działania" Stephena Coveya. Covey przedstawia w swojej książce "zasady", które nie podlegają nigdy zmianom i są zawsze aktualne, w przeciwieństwie do "norm kulturowych", które nieustannie się zmieniają. Na tych zasadach oparty jest każdy duży biznes i tymi zasadami kieruje się każdy prawdziwy lider. 

Zasady, które spisał Covey są również kluczem do szczęśliwego życia osobistego i rodzinnego. W książce Stephena Coveya spisane zostały zasady absolutnie konieczne każdemu człowiekowi, który poważnie traktuje swoje życie oraz podstawy dotyczące kształtowania silnego i odpowiedzialnego charakteru. Książka dotyczy nie tylko biznesu, ale i wszelkich relacji międzyludzkich, z dużym naciskiem na relacje rodzinne. Lektura obowiązkowa dla człowieka, który chce być prawdziwym liderem.

Zdecyduj KIM jesteś! Ale czym w dzisiejszych czasach jest bycie "KIMŚ"?

Świat wiele się zmienił przez ostatnie kilkaset lat, ale zasadniczy podział w spłeczeństwie nadal funkcjonuje. Podziały są jednak teraz bardziej ukryte i bardziej płynne niż kiedyś. W dzisiejszych czasach, w zachodnich demokracjach, w których panuje mniej lub bardziej, ale jednak wolny rynek, nikt nie jest formalnie przywiązany do ziemi, jak miało to miejsce w ustroju feudalnym. Nikt nie musi z pokolenia na pokolenie być chłopem uprawiającym ziemię dla swojego pana, nikt też nie ma gwarancji wysokiej pozycji społecznej z racji samego urodzenia. Nawet będąc dzieckiem zamożnych i wpływowych ludzi można po jednym pokoleniu wszystko stracić. Nie ma szlacheckich tytułów ani dziedzicznych urzędów. Czy to znaczy, że podział w społeczeństwie się zmienił? Nic podobnego! Teraz tworzy się od po prostu bardziej dobrowolnie, w oparciu o chęć pozyskiwania odpowiedniej wiedzy. Tak, o CHĘĆ, a nie nawet o dostęp. 


W internecie, księgarniach i bibliotekach masz dostęp do nieograniczonej wiedzy z dowolnej dziedziny. Możesz przestudiować dowolną dziedzinę i zostać w niej specjalistą. Właśnie to w największym stopniu zadecyduje o tym, do jakiej grupy społecznej trafisz i ... uwaga... czy będziesz człowiekiem wolnym, czy "niewolnikiem". W dzisiejszych czasach "niewolnictwo", to przymus pracowania 8 godzin dziennie w określonym miejscu oraz konieczność oddawania połowy tego, co się zarobiło na rzecz państwa. Dlatego właśnie musisz dokładnie poznać na jakie grupy społeczne dzieli się dzisiejszy świat. Nadal różne grupy społeczne, tak jak w średniowieczu, są zupełnie inaczej opodatkowane. Inwestorzy dzisiaj mogą prawie nie płacić podatków, pracownicy etatowi płacą ich bardzo dużo. Kiedyś, w czasach "monarchii stanowej" społeczeństwo dzieliło się na tzw. "stany". Były to mniej więcej, w zależności od kraju i czasów: (1) rycerstwo (czyli szlachta), (2) duchowieństwo oraz (3) tzw. trzeci stan (mieszczanie i wolni chłopi). Różnice między tymi stanami polegały przede wszystkim na dwóch sprawach: 

1) sposobie opodatkowania oraz 

2) sposobie zarabiania pieniędzy. 

Rycerstwo, czyli szlachta, posiadało na ogół majątki ziemskie, z których czerpało dochody wypracowywane rękami chłopów. Specjalnie podkreślam, że szlachta to rycerstwo. Szlachta wbrew pozorom nie stanowiła "próżniaczej klasy" żerującej na pracy poddanych. To szlachta stanowiła 100% armii i walczyła w obronie kraju, w tym swoich poddanych. Do czasów Tadeusza Kościuszki nikt nie wcielał do armii chłopów (może poza małymi wyjątkami). Jeśli się zrozumie ten prosty fakt, łatwo można wysnuć ogólną zasadę: ten kto bierze na siebie RYZYKO, zdobywa majątek i wolność, a ten kto wybiera BEZPIECZEŃSTWO, oddaje się w niewolę. Czy to nie przypomina dzisiejszego bezpieczeństwa pracy na etacie w korporacji z dobrymi świadczeniami?

Szlachta i duchowieństwo posiadały kiedyś liczne przywileje podatkowe, mogli oni płacić bardzo niskie podatki albo nie płacić ich wcale. Wywalczyli sobie taką pozycję m.in. poprzez bunty przeciwko królowi. W 1374 r. król Ludwik Węgierski przyznał polskiej szlachcie w Koszycach przywilej zwany od tego miasta koszyckim, w którym obniżył podatek dla szlachty do dwóch groszy z łana oraz zagwarantował, że nie będą nadane żadne nowe podatki bez zgody szlachty. Tymczasem chłopi musieli w ramach tego systemu pracować na rzecz szlachty określoną liczbę dni w roku. W obecnych czasach, jeśli inwestujesz w nieruchomości możesz latami, w zgodzie z prawem, w ogóle nie płacić podatków. Pracując na etacie płacisz ok 47% podatku od tego, co wypracowujesz, a jak zrobisz za to co Ci zostanie zakupy, to płacisz dodatkowe 23%. Z tym, że teraz masz prawo wyjechać ze wsi do miasta, a chłop nie miał długo tego przywileju. I możesz kupić iPhona...

Jeśli chcesz się dowiedzieć jak dokładnie działa system emerytalny w Polsce, jak bardzo jest opodatkowana Twoja praca i jak bardzo fatalna będzie Twoja emerytura, to polecam Ci książkę "Emerytalna katastrofa" Roberta Gwiazdowskiego. Dowiesz się z niej także jak chronić się przed skutkami tej katastrofy.



Jeśli chcecie się dowiedzieć jaki był np. ustrój polityczny Aten, możecie przeczytać dzieło Arystotelesa na ten temat. Jeśli chcecie poczytać o tym, jak wyglądało społeczeństwo w średniowieczu, polecam "Społeczeństwo feudalne" Marca Blocha. A jeśli chcecie poznać jak tak naprawdę skonstruowany jest dzisiejszy świat, to przeczytajcie "Kwadrant przepływu pieniędzy" Roberta Kiyosaki'ego! 

Może dziwi Was, że stawiam w jednym rzędzie książki historyczne obok współczesnego poradnika biznesowego. Jeśli wiesz czym jest analiza źródeł historycznych nie powinieneś widzieć w tym nic dziwnego. Za 200 lat będzie można czytać Kiyosakiego, żeby zbadać jak ludzie w XXI wieku przechodzili ze stanu "pracownik etatowy" do stanu "inwestor" i jak w tych zamierzchłych czasach zarabiali pieniądze. Dzisiaj czytamy "Księcia" Machiavellego jako dzieło filozoficzne, a w czasach autora był to podobno poradnik dla władców. Chyba nie chcesz czekać 200 lat, żeby poznać prawidła rządzące dzisiejszym światem? Jeśli nie, radzę Ci przeczytać książkę Roberta Kiyosaki'ego i dowiedzieć się czym się różni pracownik etatowy od samozatrudnionego specjalisty, biznesmena i inwestora.

W skrócie:

Poniżej przedstawiam listę książek, które warto przeczytać zanim wybierze się swoją życiową drogę. Zwłaszcza warto abyś je przeczytał, jeśli zamierzasz zacząć prowadzić biznes lub jeśli chcesz powiększać już posiadany biznes. Mi książki te pomogły znaleźć drogę spójną z moimi wartościami oraz pomogły mi z odpowiednią wiedzą i zabezpieczeniem porzucić pracę na etacie i zająć się wyłącznie biznesem i inwestycjami.

Zaplanowanie celów w zgodzie z osobistymi wartościami:

"Plan lotu" - Brian Tracy
"Dialogi" - Seneka 
"Przebudzenie" - Anthony De Mello

Poznanie różnych modeli biznesowych:

"Fastlane Milionera" - MJ DeMarco
"Zero to one" - Peter Thiel
"Inwestycyjny poradnik bogatego ojca" - Robert Kiyosaki

Planowanie finansów:


Książki przedsiębiorców i o przedsiębiorcach, którymi możesz (ale nie musisz!) się zainspirować: 

"Zaryzykuj - zrób to!" - Richard Branson 
"Steve Jobs" - Walter Isaacson
"Elon Musk" - Ashlee Vence 

Książki z zakresu psychologii, które pomogą Ci poradzić sobie z błędami poznawczymi Twojego umysłu:

"Pułapki myślenia. O myśleniu szybkim i wolnym" - Daniel Kehneman

Optymalizacja i automatyzacja biznesu:

"4-godzinny tydzień pracy" - Tim Ferris


UWAGA:

Jeśli zapiszesz się TUTAJ, dostaniesz ode mnie co tydzień recencenzję ksiażki o biznesie, rozwoju osobistym lub z jakiejś innej inspirującej, wartościowej dziedziny.

Remont totalny mieszkania w kamienicy: kredyt na remont, kosztorys, ekipa remontowa

Dobiega końca remont mojego mieszkania w kamienicy. Mieszkanie zostało kupione na kredyt 29 lutego 2016 r. Cztery i pół miesiąca to stanowczo za dużo czasu na remont, ale bardzo wiele się dzięki temu nauczyłem. Mam nadzieję, że i Ty nauczysz się wiele z tego tekstu, przede wszystkim dowiesz się, czego można się spodziewać planując generalny remont mieszkania w kamienicy i nie tylko.

Start with WHY?: dla wolności finansowej

Cóż... z samego grania w CashFlow i czytania książek przychodów pasywnych nie będzie. Rzeczywistość jest trudniejsza niż gra albo książki, ale daje dużo więcej frajdy! Może zastanawiasz się po co piszę ten artykuł, przecież zajmuje to całkiem sporo czasu i pracy. Moją misją jest pokazanie Ci od kuchni jak wygląda proces budowania wolności finansowej, o której tak wiele osób teraz mówi. Wolność finansowa wymaga sporo pracy, ale praca raz włożona w stworzenie aktywów, zapewnia niewysychające źródło przychodów (niezależnych już od naszej pracy i czasu). 

Jeśli idea wolności finansowej jest Ci znana, to zapraszam do zobaczenia jak w praktyce wygląda jej budowanie. Może są inne sposoby, ale mi najbardziej podoba się inwestowanie w nieruchomości.

Na razie nie zdradzę Ci jakie dochody powinna generować ta inwestycja. Napiszę o tym po pierwszym okresie najmu, gdy sprawdzę wszystko w 100% w praktyce. Moje wyliczenia napawają mnie jednak wielkim entuzjazmem!

Kto nie widział jeszcze filmu z lutego, to zapraszam do zapoznania się z inwestycją:



Teraz nastąpi część w 100% praktyczna i naszpikowana liczbami i faktami. Niech Cię to nie zniechęca, im więcej nauczysz się na moim przykładzie, tym więcej zaoszczędzisz sobie czasu i problemów.


Przygotowanie do remontu i dlaczego tak drogo?


Moje mieszkanie w Toruniu wymagało "totalnego" remontu. Oto dane z kosztorysu remontowego w skrócie (kwoty brutto):

  1. prace remontowe z materiałami: 51.350 zł
  2. wymiana okien wraz z parapetami: 8.701 zł
  3. wymiana instalacji elektrycznej: 8.424 zł
  4. instalacje sanitarne i ogrzewanie: 24.915 zł

Suma: 93.390 zł

Zdecydowałem się wybrać ekipę nie najtańszą, ale sprawdzoną i pewną. Skorzystałem z rekomendacji znajomego, który już z niej korzystał w kilku swoich inwestycjach. Ważne dla mnie było to, żeby ekipa była pewna, sprawdzona i samodzielna ponieważ wiedziałem, że będę miał bardzo mało czasu na nadzorowanie inwestycji. Przez cały okres remontu mieszkania w Toruniu miałem wiele pracy w Warszawie i w związku z tym musiałem obdarzyć ekipę bardzo dużym zaufaniem. Na szczęście się nie zawiodłem, ale polecam bardzo wnikliwie sprawdzać ekipy w takich sytuacjach. Najlepsze są oczywiście odpowiednie rekomendacje.

Szczegółowo kosztorys remontowy przedstawiał się następująco:

1) prace remontowe z materiałami: 51.350 zł

  • postawienie ścianek działowych ze szpachlowaniem i malowaniem: 15.400 zł
  • rozbiórka ścian murowanych: 1.620 zł
  • ułożenie paneli podłogowych w pokojach z materiałem: 3.120 zł
  • montaż listew cokołowych w pokojach z materiałem: 2.145 zł
  • zeskrobanie starych farb: 820 zł
  • demontaż boazerii: 1080 zł
  • demontaż drzwi: 300 zł
  • zeskrobanie starych tapet: 3012 zł
  • skucie starych płytek: 840 zł
  • położenie płytek w łazienkach na posadzce i ścianach 4.600 zł
  • położenie gładzi gipsowej z malowaniem (+ wtopienie siatki podtynkowej): 9.625 zł
  • położenie gładzi gipsowej na sufitach z malowaniem (+ wtopienie siatki podtynkowej) 3.397,45 zł
  • przyścianka: 1.670 zł
  • wywóz gruzu po rozbiórkach: 0 zł
  • wylewka samopoziomująca pod panele: 0 zł
  • montaż drzwi (drzwi po stronie inwestora) 8 szt: 0 zł 

2) wymiana instalacji elektrycznej: 8.424 zł

Na prace te składało się zrobienie praktycznie od zera instalacji elektrycznej w 82-metrowym mieszkaniu, w którym miało powstać 6 pokoi, dwie łazienki i aneks kuchenny.



3) Wymiana stolarki okiennej: 8.701 zł

Wymiana ośmiu okien i parapetów wraz z demontażem starych okien oraz montażem nowych. Nowe okna należało dodatkowo dopasować w taki sposób, aby pasowały do nowego rozkładu pomieszczeń: część nowych ścianek działowych przebiega przez środek starego otworu okiennego. 

Jednocześnie z zewnątrz okna muszą wyglądać po staremu ze względu na konieczność zachowania niezmienionego wyglądu elewacji.



4) Instalacje sanitarne 24.915 zł

Na instalacje te składają się: budowa nowej instalacji gazowej do podgrzewania wody oraz do ogrzewania, 10 grzejników (montaż wraz z materiałami), budowa całej instalacji grzewczej, nowy komin do pieca gazowego (przez poddasze bo u mnie zabrakło przewodów kominowych, o czym dalej). 

W cenie tej jest już również zawarty projekt instalacji gazowej i załatwienie wszystkich spraw z tym związanych z wydziałem architektury w Starostwie Powiatowym oraz załatwienie spraw z kominiarzem, w tym koszty jego dwóch opinii (musisz mieć opinię przed zrobieniem projektu oraz opinię powykonawczą).

Czy dałoby się taniej?


Z pewnością dałoby się znaleźć dużo tańszą ekipę, ale rosłoby wtedy ryzyko, że tania ekipa coś sknoci i będzie niesamodzielna. Firma remontowa, która wykonywała dla mnie remont pracowała praktycznie jako 'inwestor zastępczy' - sama dbała o zakupy materiałów, gwarantowała wysoką jakość wykonywanej pracy oraz zajmowała się kontaktami z urzędami, wspólnotą mieszkaniową i sąsiadami.

Oczywiście wymaga to ogromnego zaufania z mojej strony jako inwestora bo ekipa nadzoruje samą siebie, ale mając odpowiednie rekomendacje od znajomych zdecydowałem się im zaufać i zapłacić taką kwotę, która pozwoli mi spać spokojnie i nie martwić się, że coś zostanie źle zrobione albo że ekipa w połowie pracy zniknie i pójdzie robić inne, droższe zlecenie (co zdarza się w tej branży).


Procedura finansowania remontu kredytem w banku

Banki na ogół godzą się sfinansować 100% wartości remontu. Dlatego uważam, że przy obecnie wymaganym 10 lub 15% wkładzie własnym, duży koszt remontu to właściwie zaleta - oczywiście przy odpowiednio proporcjonalnie niskiej cenie za mieszkanie. 

Jeżeli koszt remontu to np. 1/3 wartości inwestycji, to musimy udokumentować wkład własny tylko na 2/3 wartości inwestycji. Innymi słowy, jeśli mieszkanie kosztuje np. 200 tys. zł a remont 100 tys., a bank wymaga 10% wkładu własnego, to musimy mieć 20 tys. wkładu, a nie 30 tys. Gdybyśmy kupowali już wyremontowane mieszkanie za 300 tys. bank wymagałby 30 tys. wkładu własnego.

Nawiasem mówiąc, są nadal możliwości znalezienia banku, który sfinansuje 100% wartości gotowej inwestycji, ale pierwszym krokiem do optymalizacji kosztu wkładu własnego może być właśnie kosztorys remontowy.

UWAGA: Bierz kredyt na remont od razu z kredytem na mieszkanie! 

Koniecznie staraj się o kredyt na remont od razu wnioskując o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. To dla wtajemniczonych oczywiste, ale spotykam ludzi, którzy najpierw kupują mieszkanie, a później organizują kredyt na remont. Kredyt gotówkowy w banku na dowolny cel to zupełnie fatalny pomysł bo zapłacisz bardzo duże odsetki oraz będziesz mieć krótszy okres finansowania (tj. wysokie raty). Nawet jeśli znajdziesz pożyczkę hipoteczną oprocentowaną podobnie jak Twój kredyt hipoteczny, to dodasz sobie niepotrzebnie kosztów załatwiania nowego kredytu, a bank będzie musiał drugi raz dopisywać się do hipoteki. Będzie to wymagało zapewne kolejnej wyceny rzeczoznawcy, żeby określić ile mieszkanie będzie warte po remoncie. Lepiej zrobić to jednym kosztorysem od razu. 

Starając się o kredyt hipoteczny wraz z kwotą na remont musisz przygotować się do wypełnienia takich jak niżej tabelek. Musisz więc już na etapie starania się o kredyt mieć w miarę szczegółowy kosztorys remontowy. Powinieneś go zresztą mieć na etapie podejmowania decyzji o zakupie mieszkania, żeby prawidłowo oszacować przyszły zwrot z inwestycji. 

Jeśli sam nie potrafisz tego zrobić, poproś o pomoc zaufaną ekipę remontową. Z pewnością pomoże Ci w tym również doświadczony doradca kredytowy.


mój kosztorys przygotowany dla jednego z banków

1) Wniosek o kredyt - jak pan zrobisz to ogrzewanie gazowe?

Mieszkanie, które kupiłem nie posiadało właściwie żadnego ogrzewania. Miało instalację gazową i gdzieś kiedyś podobno był piec gazowy, ale nikt nie wiedział gdzie. Podobno był na spółkę z sąsiadem. Stare grzejniki jednak były, przewody wentylacyjne były, więc stwierdziłem, że trzeba będzie "tylko" powiesić piec, wymienić grzejniki na nowe i jakoś to musi działać. Żeby zadziałało musiało jednak upłynąć wiele wody w Wiśle (widocznej zresztą z balkonu).

Już na etapie starania się o kredyt analitycy w bankach zaczęli "gmerać" przy moim kosztorysie i drążyć temat ogrzewania. A czy na pewno będzie Pan mógł je legalnie zrobić, a damy kredyt jak będą wszystkie legalizacje prac. A jak mam zrobić legalizacje, jeśli nie jestem jeszcze właścicielem, a ówczesnemu właścicielowi się z tym nie śpieszy?

W końcu jeden z banków, którego nazwy nie wymienię, zgodził się sfinansować zakup mojego mieszkania (na dzień przed terminem na podpisanie umowy przyrzeczonej) w taki sposób, że najpierw przeleje sprzedającemu cenę mieszkania, a mi da środki na remont dopiero jak będę miał "legalizacje" prac związanych z gazem.

Tak też zrobiliśmy, udałem się do notariusza i stałem się właścicielem mieszkania w kamienicy z 1905 r. o powierzchni ponad 82m2.




2) Pierwsza transza kredytowa na remont - legalizacja gazu

Zaczęły się starania o "legalizację gazu". Analityk z banku nie do końca potrafił określić, czy musi to być prawomocna decyzja, czy inne dokumenty, więc załatwiałem to, co dało się po kolei najszybciej:

a) dokumenty ze wspólnoty, że wszystkie lokale w budynku mają taki gaz i wspólnota nie widzi przeciwwskazań, żeby i u mnie gaz był

- nie było problemu

b) uchwałę wspólnoty, że wyraża zgodę na montaż u mnie instalacji gazowej

- nie było problemu

c) opinię kominiarską, że można zrobić komin od pieca gazowego

- zaczęły się schody...

Kominiarz, z którym współpracował mój wykonawca instalacji gazowej powiedział, że nie ma problemu. Zaraz po rozmowie z nim, zadzwonili do mnie ze wspólnoty, że mam współpracować z ich kominiarzem, a nie z zewnętrznym. Dla mnie nie ma problemu, ok. Przyszedł kominiarz ze wspólnoty powiedział, że się nie da u mnie wpiąć w komin, bo nie ma już wolnych przewodów... Wg plany były... Okazało się, że ktoś z sąsiadów ma dodatkowy kominek i zajął już jeden dodatkowy przewód... W sumie kominek nie do końca legalny, ale nie chciałem się wdawać od razu w konflikt z sąsiadami. Zdałem się na kominiarza i jego kreatywność, obiecał że coś mi wymyśli, żeby się udało wpiąć komin. Wymyślił, zrobił, ale to wszystko trwało i byliśmy przyblokowani z dalszą "legalizacją" prac, czyli z pozwoleniem na budowę instalacji gazowej. Bank nie wypłacał więc transzy na remont, roboty szły do przodu dzięki zaufaniu ze strony ekipy remontowej.

Kominiarz wymyślił dla mnie dwa rozwiązania: (1) dodatkowy przewód przez lokal sąsiada z góry (akurat też trwał generalny remont poddasza, które jest nade mną) albo (2) zewnętrzny komin po elewacji (potrzebna zgoda konserwatora). Zaczęły się negocjacje z sąsiadem z góry. Nie zgodził się. Zaczęły się więc rozmowy z konserwatorem i projektowanie komina zewnętrznego. Już wszystko dograliśmy prawie..., a sąsiad z góry powiedział, że jednak możemy zrobić u niego.

Nawiasem mówiąc, ja osobiście nie do końca znam przebieg tych negocjacji, bo wszystko robiła w moim imieniu zaufana ekipa remontowa. 

Ok, ale możliwość budowy to jedno, a ja do wypłaty transzy kredytu potrzebowałem jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę. Po ustaleniu już wszelkich parametrów jak może wyglądać instalacja, projektantka wykonała projekt instalacji i został złożony z wnioskiem o pozwolenie na budowę do Starostwa Powiatowego (Wydział Architektury).

W międzyczasie moja ekipa wykonała już praktycznie całą instalację, więc z pracami byliśmy daleko posunięci do przodu, ale pieniędzy na te roboty jeszcze nie miałem. Miałem ją dostać dopiero po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak to w urzędzie, trzeba było czekać. 

Czekając na pozwolenie na budowę musieliśmy przerwać roboty, bo wciąż nie dostawałem transzy kredytu, a ekipa już i tak zrobiła dużo ze swoich środków (wymianę okien, całą instalację gazową, profile ścianek działowych i jeszcze sporo innych robót).

W końcu dostałem pozwolenie na budowę i pobiegłem z nim do banku. Dostałem odpowiedź po kilku dniach, że decyzja musi być prawomocna, tj. musi minąć 14 dni od jej wydania i w tym terminie nikt nie może złożyć na nią żadnego odwołania. Żeby to potwierdzić, muszę jeszcze z decyzją udać się do urzędu i dostać pieczątkę potwierdzającą, że nikt nie złożył odwołania i że decyzja jest prawomocna.

We wszystkim pomogła mi ekipa remontowa ponieważ mnie przez cały czas nie było w Toruniu.

Gdy decyzja się uprawomocniła złożyłem dyspozycję wypłaty pierwszej transzy na remont w banku. Na drugi dzień dostałem telefon z banku, że muszę złożyć nową dyspozycję, bo "zmienił się formularz". Oczywiście pracownik się pomylił, a nie "zmienił się formularz"... No a czas leci.

Złożyłem dyspozycję wypłaty transzy po raz kolejny, termin wypłaty na "za trzy dni", wypłata nastąpiła po 7 dniach... Codziennie musiałem dzwonić na infolinię banku i się upominać (to się zresztą jeszcze powtórzy).




3) Druga transza na remont - bank gubi dyspozycję

Wypłata drugiej transzy remontowej miała nastąpić po wysłaniu do banku zdjęć z postępu prac. O ile bank co do pierwszej transzy chciał wszelkich papierów i upływu terminów na uprawomocnienie się decyzji administracyjnych, o tyle co do zdjęć ufa już "na gębę". Jak dla mnie jest to pewna niekonsekwencja, bo sprawy związane z wiarygodnością dokumentów, którymi musi zajmować się klient, są przez bank przestrzegane bardzo rygorystycznie. Z kolei kontrola inwestycji, którą musiałby podjąć pracownik banku - wysłać kogoś, żeby zobaczyć faktyczny postęp prac - jest już przez bank traktowana bardzo liberalnie.

Żeby uruchomić transzę kredyty należy podpisać w placówce banku dyspozycję wypłaty oraz złożyć odpowiednie dokumenty potrzebne do danej transzy (tym razem były to zdjęcia). Placówka banku przesyła kurierem podpisaną dyspozycję do centrali banku.

Złożyłem dyspozycję na warszawskim Tarchominie, a placówka miała tę dyspozycję przesłać na Mokotów. Upewniałem się jeszcze w banku pytając panią mnie obsługującą, czy nie będzie szybciej, jak sam złoże na Mokotowie. "Ależ nie, dzisiaj już pan nie zdąży przed 17:00, a jutro i tak już kurier dowiezie od nas na Mokotów, więc bez obaw". No i kurier wiózł dyspozycję tydzień...

Musiałem codziennie dzwonić do banku i dowiadywać się co się dzieje. 

Rada: jeśli bank ma jakiś termin na zrobienie czegoś, to radzę w ten dzień zadzwonić i zapytać, czy wszystko jest ok. Często będzie potrzeba jakaś Wasza dodatkowa interwencja bo banki nie śpieszą się z informowaniem o ewentualnych problemach. Czasami zdarzało mi się dzwonić kilka dni po terminie i uzyskiwać informację, że czegoś brakuje i już właśnie mieli mi dać znać... 

Zapamiętaj: w bankach pracują tylko ludzie, banki to duże korporacje, w których często panuje bałagan. Ludzie zasłaniają się procedurami, często na odpowiedzialnych stanowiskach, takich jak obsługa procesu kredytowego, pracują bardzo młode i mało doświadczone osoby. Zamiast myślenia, że jest to "instytucja zaufania publicznego", niestety trzeba się często wykazać zasadą "ograniczonego zaufania".


Inne problemy: 

Sufit się zawalił na sąsiadów

W trakcie budowy instalacji gazowej, które wymagały mocnego kucia w podłodze, zarwał się kawałek tynku na suficie u sąsiadów z dołu. Zadzwonili do mnie i powiedzieli, że zawaliło się im na blat kuchenny, popsuło mikrofalę i ekspres do kawy. Mnie jednak nie było w Toruniu, wszystko za mnie robiła ekipa remontowa, w końcu to ekipa sprawiła że sufit "spadł", więc i ekipa się tym zajęła.

 

UWAGA: warto mieć zaufaną ekipę, która posiada ubezpieczenie OC. W przypadku takich problemów wezmą oni na siebie bez problemu odpowiedzialność i naprawią szkody.

Sąsiedzi zadzwonili jeszcze tylko raz ponarzekać, że muszą zamawiać pizzę bo nie mogą nic zrobić u siebie w kuchni, ale moja ekipa szybko opanowała sytuację. 

W takiej sytuacji, jeśli sprawca ma OC, poszkodowany ma dwa wyjścia: (1) ściągnąć pieniądze z polisy OC sprawcy albo (2) dogaduje się ze sprawcą i sprawca sam naprawia szkodę. Czasami poszkodowani mają chrapkę na oba wyjścia na raz, ale oczywiście się na to nie zgadzamy.

***

Ok, w najbliższy weekend jadę odebrać wykończone mieszkanie. Zrobię z tego materiał i wkleję linka TUTAJ. Jeśli nie chcesz tego przegapić, zapisz się do newslettera, na pewno wyślę Ci informację o nowym materiale.




Inne artykuły na blogu o podobnej tematyce:

Ile kosztuje urządzenie pokoi na wynajem?
Jak kupić właściwą nieruchomość 
Ronald Szczepankiewicz: Kredyt na nieruchomość na sp. z o.o. 
Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie

Ronald Szczepankiewicz: Kredyt na nieruchomość na spółkę z o.o.



Wielu czytelników mojego bloga pyta mnie o to, czy może dostać kredyt na nieruchomość na spółkę z o.o. oraz czy w ogóle warto inwestować w nieruchomości poprzez spółkę z o.o. 

W odpowiedzi na te pytania postanowiłem zaprosić specjalnego gościa, który opowie jak wygląda proces budowy zdolności kredytowej w spółce z o.o. i jakie warunki trzeba spełnić aby tego rodzaju kredyt dostać.

Zapraszam serdecznie do lektury, oddaję głos Ronaldowi.

Ronald Szczepankiewicz:

Osoba prawna, w tym spółka z o.o. i inni przedsiębiorcy

Osoba prawna to spółka z o.o., spółka akcyjna, fundacja, sto­warzyszenie, wspólnota gruntowa lub Chorągiew Hufca ZHP, szkoła itd. Osoba prawna to nie człowiek, lecz firma, instytucja lub stowarzyszenie itp., oparte na umowie, statucie, akcie po­wołania, prawie (ustawie) itp., zarejestrowane sądowo.

Uwaga! Nie każdy twór zarejestrowany w sądzie ma osobowość praw­ną, np. spółka jawna, komandytowa i spółka partnerska nie mają osobowości prawnej. Dodatkowo są np. stowarzyszenia bez osobowości prawnej. Komenda Hufca ZHP nie ma osobowości prawnej, a Chorągiew ZHP już ją ma.

Kiedy mówimy o osobie prawnej, nie sposób nie wspomnieć o kredytach inwestycyjnych. Z założenia, jeżeli ktoś bierze kredyt pod działalność gospodarczą lub spółkę (a więc kredyt na roz­wój tej działalności), musi to być kredyt związany z prowadze­niem firmy. A więc chodzi o cel inwestycyjny. To pierwsza różnica między osobą fizyczną a osobą prawną w obliczaniu zdolności kredytowej. Druga - kolosalna - to fakt, iż przy kredytach inwesty­cyjnych możemy przestać opierać się tylko na dochodzie netto.

O ile w wypadku osób fizycznych niepodważalna jest za­sada dochodu netto, o tyle w wypadku kredytów inwesty­cyjnych pewna część banków rozumie, o co chodzi w tym biznesie. Te banki wiedzą, po co jest amortyzacja oraz co oznacza zakup nieruchomości na wynajem czy też tworzenie spółek celowych.


Z punktu widzenia zdolności kredytowej i kredytów inwesty­cyjnych osobowość prawną możemy podzielić na:
działalność gospodarczą (jednoosobową)
spółki (osoby prawne i spółki osobowe).

UWAGA! Aby został udzielony kredyt podmiotowi będącemu osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą, samodzielnie i jako wspólnik spółki osobowej, muszą zostać spełnione te same warunki co dla osoby fizycznej. Oznacza to, że będąc wspólnikiem spółki osobowej lub po prostu prowadząc działalność gospodarczą, możesz dostać kredyt na cele mieszkaniowe, jak również kredyt inwestycyjny. Jest kilka odstępstw od tej reguły, które opisuję w dalszej części.

Metody liczenia zdolności kredytowej dla spółki z o.o.

Metody liczenia zdolności kredytowej w wypadku osób praw­nych możemy podzielić na:
metodę dochodową
metodę na „biznes plan”.

Metoda dochodowa polega na wyliczeniu dochodu netto już uzyskanego, a więc tego z przeszłości.

Metoda „na biznesplan” to idealne narzędzie dla osób, które chcą kupić nieruchomość na kredyt hipoteczny. Opiera się prze­de wszystkim na dochodzie przyszłym, prognozowanym. W tym wypadku nie kupujemy nieruchomości, lecz przyszły przepływ pieniężny. Nabywamy dla naszego biznesu na przykład 5000 zł miesięcznego przychodu. Część banków to rozumie. Wyobraź sobie, że dzięki temu możesz mieć w zasadzie nieograniczoną zdolność kredytową. Aby tak się stało, musi zostać spełnionych kilka warunków.


Przychód z przyszłego wynajmu nieruchomości musi wystarczyć na:
- ratę kredytu
- koszty utrzymania nieruchomości
- i najlepiej jeżeli jeszcze coś zostanie.

Przyszły najemca:
- Przychód ma zostać wygenerowany przez wynajem, dlatego ważne jest, aby najemca był wypłacalny.
- Idealna jest sytuacja, w której najemcą jest państwo polskie.
- Jeśli naszą nieruchomość wynajmuje firma, ważna jest jej reputacja. Im bardziej znana firma, tym lepiej. Jeżeli jest to duża spółka, bank ma dostęp do jej zestawień finansowych i zdarza się, że je sprawdza.
- Gdy najemcą jest osoba fizyczna, nie możemy wy­kazać jej wypłacalności. Jeżeli kupowana przez nas nieruchomość to mieszkanie, bank nie zwraca na to szczególnej uwagi. Gdy jednak planujesz zakupić lokal usługowy, kredyt może nie zostać przyznany.
- Umowa najmu powinna być podpisana już w momen­cie składania wniosku o kredyt. Czasem wystarczy sam jej szkic (ang. draft). Można również podpisać umowę z klauzulą, że będzie ważna dopiero w momencie, gdy staniemy się właścicielami nieruchomości.

Raport BIK
- Zazwyczaj każdy z udziałowców spółki lub właściciel działalności gospodarczej musi mieć dobrą historię kredytową w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). Jed­nak w wypadku dużych spółek, gdzie udziałowcami są dziesiątki osób, bank podchodzi do tego tematu indywidualnie.

Doświadczenie na tym polu
- Gdy posiadamy już kilka nieruchomości na wynajem (pod działalność gospodarczą lub spółkę), banki zdecydowanie chętniej decydują się na przyznanie nam kredytu. Aby udokumentować swoje doświad­czenie, zazwyczaj wystarczy prowadzić działalność zajmującą się obrotem i najmem nieruchomości
- Gdy nasza działalność nie jest związana z obrotem nieruchomościami, to trzeba użyć innego sposobu zbudowania wiarygodności w oczach banku. Jeśli chcemy zmienić profil działania firmy, najważniej­szą rzeczą decydującą                 o przyznaniu kredytu będzie właśnie biznesplan. Ta metoda sprawdzi się również wtedy, gdy nie chcemy zmieniać branży, a nieru­chomość jest nam potrzebna, aby na przykład prze­stać wynajmować lokal, w którym prowadzimy dzia­łalność, czyli zmienić siedzibę firmy na własną.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Jakie spółki mogą wziąć kredyt?
- z ograniczoną odpowiedzialnością (z o.o.)
- komandytowe, w tym spółki z o.o. spółki komandy­towe
- akcyjne
- cywilne (kredyt jak pod działalność gospodarczą).

Jak długo musi istnieć spółka?
- Jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt pod już istnieją­cą spółkę (jedną z powyższych), musi ona działać na rynku nieprzerwanie od minimum 12 miesięcy, choć duża część banków wymaga, aby istniała od 24 miesięcy. Liczy się czas od momentu założenia firmy do dnia złożenia wniosku o kredyt.
- W wypadku spółek z o.o. spółek komandytowych to na dzień złożenia wniosku o rejestrację spółki w ogóle nie muszą one istnieć! Ich założenie to część biznesplanu. Często się zdarza, że zostają za­łożone dopiero po pozytywnej decyzji kredytowej.

Czy amortyzacja podnosi zdolność kredytową?
- Są banki, które rozumieją, czym jest amortyzacja i po co się ją stosuje w wypadku prowadzenia dzia­łalności gospodarczej i spółek. W nich amortyzacja jest liczona tak, jakby jej w ogóle nie było. A więc dochód netto wzrasta lub, inaczej mówiąc, amorty­zacja go nie obniża.

Czy moja firma może „być na stracie”?
- Tu jest pewna różnica w porównaniu do osób fi­zycznych. O ile w wypadku działalności gospodar­czej nie może być mowy o stracie w ubiegłym roku obrachunkowym, o tyle w wypadku spółek jest od tego pewne odstępstwo.
- Tak, jeżeli strata jest spowodowana jednorazową in­westycją mającą na celu podwyższenie przychodu (np. zakup nieruchomości na biuro, by oszczędzać na wynajmie, zakup materiałów, które będą sprze­dawane itp.).

Czy dochody już działającej spółki z o.o. mogą wynosić zero?
- TAK, jeżeli chcemy kupić nieruchomość na wyna­jem, np. lokal usługowy, i będziemy się posiłkować w 100% przyszłym dochodem z wynajmu.

Czy, tak jak w wypadku osób fizycznych, obowiązuje li­mit liczby kredytów hipotecznych?
- Można powiedzieć, że w wypadku osoby prawnej taki limit nie istnieje. Jeśli zagłębimy się w szczegóły, okazuje się, że może przyjść taki dzień, kiedy bank stwierdzi, iż nie udzieli kolejnego kredytu ze wzglę­du na zbyt duży ogólny poziom zadłużenia. Wtedy wystarczy założyć nową (lub kolejną) spółkę i cały proces może zacząć się od początku.

Czy mając spółkę z o.o. trzeba poręczać kredyt mająt­kiem prywatnym?
- Bank może zażądać od wnioskodawcy, aby dodat­kowo zabezpieczył kredyt swoim majątkiem. Dzieje się to rzadko i zazwyczaj w wypadku nieruchomości trudno zbywalnych, ale jednak się zdarza.

Czy aby podwyższyć zdolność kredytową firmy, można dołączyć do jej dochodów dochód osoby fizycznej?
- TAK, ale tylko wtedy, gdy osoba fizyczna wykonuje zawód zaufania publicznego.
- NIE, w pozostałych wypadkach.



Ronald Szczepankiewicz

Specjalista ds. kredytów hipotecznych, mówca i pisarz. Absolwent Warszawskiej Wyższej Szkoły Informatyki oraz licznych szkoleń z zakresu nieruchomości, finansów oraz kredytów organizowanych m.in. przez Piotra Hryniewicza. Doświadczenie zdobywał współpracując bezpośrednio ze wszystkimi liczącymi się bankami hipotecznymi  w Polsce będąc doradcą m.in. takich firm jak Home Broker Doradcy Finansowi, Expander Advisors czy Efect Doradztwo Finansowe S.A. Obecnie jako współwłaściciel spółek RM KREDYTY Niezależne Doradztwo Kredytowe oraz ANL Najem, na co dzień pomaga polskim i zagranicznym firmom oraz klientom indywidualnym jako ich doradca kredytowy. Odbył ponad 3 tys. osobistych spotkań z klientami.
Autor pierwszej na polskim rynku innowacyjnej książki dotyczącej kredytów hipotecznych pt. "Tajna Broń Kredytobiorcy". Dzięki połączeniu tematyki nieruchomości oraz kredytów hipotecznych książka okazała się bestsellerem wśród kredytobiorców oraz doradców kredytowych.
Prywatnie zwolennik wolności finansowej, dzięki inwestowaniu w wynajem mieszkań. Od lat aktywnie oraz pasywnie inwestuje w nieruchomości, co zagwarantowało mu niezależność finansową. 


Komentarz

Wojciech Gil:

Kredyt na spółkę z o.o. to nie jest łatwy temat dla początkujących inwestorów. Mimo, że sam posiadam spółki z o.o. już od kilu lat, w tym roku kupiłem dwuletnią spółkę, która będzie mi służyła do brania kredytów. Wymaga to ode mnie prowadzenia na tę spółkę biznesu w branży nieruchomości przez najbliższy rok obrotowy i generowanie odpowiednich dochodów.

Jak napisał Ronald, banki stosują m.in. "metodę dochodową" przy ocenie zdolności kredytowej spółki z o.o. Oznacza to, że spółka już musi uzyskiwać odpowiednie dochody aby otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Najlepiej, gdyby obecne dochody wystarczyły na pokrycie raty kredytu oraz kosztów utrzymania nieruchomości.

Z mojego rozeznania - zrobionego z pomocą Ronalda - wynika, że niewiele banków udzieli kredytu na sam biznesplan. Potrzebne będzie wykazanie odpowiednich dochodów z przeszłości. Jeśli jednak masz udokumentowane doświadczenie w branży nieruchomości i przekonasz o tym bank, to możliwe, że zgodzi się sfinansować kredyt dla nowo powstałej spółki celowej. Prawdopodobnie będziesz jednak musiał poręczyć za ten kredyt majątkiem osobistym lub inną wiarygodną spółką. 

Ważne jest również aby spółka już miała doświadczenie w nieruchomościach, co może zaważyć na wymaganym wkładzie własnym. Np. jeśli spółka nie posiada doświadczenia w branży nieruchomości, banki mogą zażądać nawet 40% wkładu własnego. Przy spółkach z dużymi dochodami i z doświadczeniem w branży wkład ten może być znacznie niższy.

W przypadku kredytów na spółkę z o.o. (jak i wszystkich kredytów inwestycyjnych dla firm) trzeba się liczyć z wyższym oprocentowaniem i krótszym okresem kredytowania, niż w przypadku kredytów "mieszkaniowych" na osoby fizyczne. Wiąże się to z wyższą ratą, co zmusza nas do robienia inwestycji o wyższej rentowności.

Jeśli jesteś początkującym inwestorem, to polecam rozważenie kredytu "mieszkaniowego" na zakup kilku pierwszych inwestycji. 

Jeśli boisz się odpowiedzialności za kredyty i dlatego wolałbyś brać je na spółkę z o.o., muszę Cię niestety zmartwić. Wiele banków zażąda od właścicieli (tak, właścicieli, a nie zarządu) spółki weksla na zabezpieczenie kredytu. W takiej sytuacji fakt wzięcia kredytu na spółkę nie chroni Twojego osobistego majątku bo weksel pozwala na egzekucję długu bezpośrednio z Twojego majątku.

Osobom, które myślą o tym, żeby zacząć inwestować w nieruchomości jako osoby prywatne, polecam zadbanie o budowę prywatnej zdolności kredytowej. 

Jeśli masz wątpliwości jak zbudować zdolność kredytową, możesz do mnie napisać, a chętnie podpowiem.



Książka Ronalda: "Tajna broń kredytobiorcy"


Jako czytelnik mojego bloga możesz otrzymać: 

1) darmowy fragment książki Ronalda 

2) 15% rabatu na jej zakup. 

Wystarczy, że podasz poniżej swój adres e-mail, a natychmiast otrzymasz fragment książki i rabat. 

Pobierz fragment, a później zdecydujesz, czy chcesz kupić książkę.






Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, właściciciel Home Share sp. z o.o. Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka
Wojciech Gil. Technologia Blogger.

Polecam:

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist - Designed by Johanes Djogan -