k

Remont totalny mieszkania w kamienicy: kredyt na remont, kosztorys, ekipa remontowa

Dobiega końca remont mojego mieszkania w kamienicy. Mieszkanie zostało kupione na kredyt 29 lutego 2016 r. Cztery i pół miesiąca to stanowczo za dużo czasu na remont, ale bardzo wiele się dzięki temu nauczyłem. Mam nadzieję, że i Ty nauczysz się wiele z tego tekstu, przede wszystkim dowiesz się, czego można się spodziewać planując generalny remont mieszkania w kamienicy i nie tylko.

Start with WHY?: dla wolności finansowej

Cóż... z samego grania w CashFlow i czytania książek przychodów pasywnych nie będzie. Rzeczywistość jest trudniejsza niż gra albo książki, ale daje dużo więcej frajdy! Może zastanawiasz się po co piszę ten artykuł, przecież zajmuje to całkiem sporo czasu i pracy. Moją misją jest pokazanie Ci od kuchni jak wygląda proces budowania wolności finansowej, o której tak wiele osób teraz mówi. Wolność finansowa wymaga sporo pracy, ale praca raz włożona w stworzenie aktywów, zapewnia niewysychające źródło przychodów (niezależnych już od naszej pracy i czasu). 

Jeśli idea wolności finansowej jest Ci znana, to zapraszam do zobaczenia jak w praktyce wygląda jej budowanie. Może są inne sposoby, ale mi najbardziej podoba się inwestowanie w nieruchomości.

Na razie nie zdradzę Ci jakie dochody powinna generować ta inwestycja. Napiszę o tym po pierwszym okresie najmu, gdy sprawdzę wszystko w 100% w praktyce. Moje wyliczenia napawają mnie jednak wielkim entuzjazmem!

Kto nie widział jeszcze filmu z lutego, to zapraszam do zapoznania się z inwestycją:



Teraz nastąpi część w 100% praktyczna i naszpikowana liczbami i faktami. Niech Cię to nie zniechęca, im więcej nauczysz się na moim przykładzie, tym więcej zaoszczędzisz sobie czasu i problemów.


Przygotowanie do remontu i dlaczego tak drogo?


Moje mieszkanie w Toruniu wymagało "totalnego" remontu. Oto dane z kosztorysu remontowego w skrócie (kwoty brutto):

  1. prace remontowe z materiałami: 51.350 zł
  2. wymiana okien wraz z parapetami: 8.701 zł
  3. wymiana instalacji elektrycznej: 8.424 zł
  4. instalacje sanitarne i ogrzewanie: 24.915 zł

Suma: 93.390 zł

Zdecydowałem się wybrać ekipę nie najtańszą, ale sprawdzoną i pewną. Skorzystałem z rekomendacji znajomego, który już z niej korzystał w kilku swoich inwestycjach. Ważne dla mnie było to, żeby ekipa była pewna, sprawdzona i samodzielna ponieważ wiedziałem, że będę miał bardzo mało czasu na nadzorowanie inwestycji. Przez cały okres remontu mieszkania w Toruniu miałem wiele pracy w Warszawie i w związku z tym musiałem obdarzyć ekipę bardzo dużym zaufaniem. Na szczęście się nie zawiodłem, ale polecam bardzo wnikliwie sprawdzać ekipy w takich sytuacjach. Najlepsze są oczywiście odpowiednie rekomendacje.

Szczegółowo kosztorys remontowy przedstawiał się następująco:

1) prace remontowe z materiałami: 51.350 zł

  • postawienie ścianek działowych ze szpachlowaniem i malowaniem: 15.400 zł
  • rozbiórka ścian murowanych: 1.620 zł
  • ułożenie paneli podłogowych w pokojach z materiałem: 3.120 zł
  • montaż listew cokołowych w pokojach z materiałem: 2.145 zł
  • zeskrobanie starych farb: 820 zł
  • demontaż boazerii: 1080 zł
  • demontaż drzwi: 300 zł
  • zeskrobanie starych tapet: 3012 zł
  • skucie starych płytek: 840 zł
  • położenie płytek w łazienkach na posadzce i ścianach 4.600 zł
  • położenie gładzi gipsowej z malowaniem (+ wtopienie siatki podtynkowej): 9.625 zł
  • położenie gładzi gipsowej na sufitach z malowaniem (+ wtopienie siatki podtynkowej) 3.397,45 zł
  • przyścianka: 1.670 zł
  • wywóz gruzu po rozbiórkach: 0 zł
  • wylewka samopoziomująca pod panele: 0 zł
  • montaż drzwi (drzwi po stronie inwestora) 8 szt: 0 zł 

2) wymiana instalacji elektrycznej: 8.424 zł

Na prace te składało się zrobienie praktycznie od zera instalacji elektrycznej w 82-metrowym mieszkaniu, w którym miało powstać 6 pokoi, dwie łazienki i aneks kuchenny.



3) Wymiana stolarki okiennej: 8.701 zł

Wymiana ośmiu okien i parapetów wraz z demontażem starych okien oraz montażem nowych. Nowe okna należało dodatkowo dopasować w taki sposób, aby pasowały do nowego rozkładu pomieszczeń: część nowych ścianek działowych przebiega przez środek starego otworu okiennego. 

Jednocześnie z zewnątrz okna muszą wyglądać po staremu ze względu na konieczność zachowania niezmienionego wyglądu elewacji.



4) Instalacje sanitarne 24.915 zł

Na instalacje te składają się: budowa nowej instalacji gazowej do podgrzewania wody oraz do ogrzewania, 10 grzejników (montaż wraz z materiałami), budowa całej instalacji grzewczej, nowy komin do pieca gazowego (przez poddasze bo u mnie zabrakło przewodów kominowych, o czym dalej). 

W cenie tej jest już również zawarty projekt instalacji gazowej i załatwienie wszystkich spraw z tym związanych z wydziałem architektury w Starostwie Powiatowym oraz załatwienie spraw z kominiarzem, w tym koszty jego dwóch opinii (musisz mieć opinię przed zrobieniem projektu oraz opinię powykonawczą).

Czy dałoby się taniej?


Z pewnością dałoby się znaleźć dużo tańszą ekipę, ale rosłoby wtedy ryzyko, że tania ekipa coś sknoci i będzie niesamodzielna. Firma remontowa, która wykonywała dla mnie remont pracowała praktycznie jako 'inwestor zastępczy' - sama dbała o zakupy materiałów, gwarantowała wysoką jakość wykonywanej pracy oraz zajmowała się kontaktami z urzędami, wspólnotą mieszkaniową i sąsiadami.

Oczywiście wymaga to ogromnego zaufania z mojej strony jako inwestora bo ekipa nadzoruje samą siebie, ale mając odpowiednie rekomendacje od znajomych zdecydowałem się im zaufać i zapłacić taką kwotę, która pozwoli mi spać spokojnie i nie martwić się, że coś zostanie źle zrobione albo że ekipa w połowie pracy zniknie i pójdzie robić inne, droższe zlecenie (co zdarza się w tej branży).


Procedura finansowania remontu kredytem w banku

Banki na ogół godzą się sfinansować 100% wartości remontu. Dlatego uważam, że przy obecnie wymaganym 10 lub 15% wkładzie własnym, duży koszt remontu to właściwie zaleta - oczywiście przy odpowiednio proporcjonalnie niskiej cenie za mieszkanie. 

Jeżeli koszt remontu to np. 1/3 wartości inwestycji, to musimy udokumentować wkład własny tylko na 2/3 wartości inwestycji. Innymi słowy, jeśli mieszkanie kosztuje np. 200 tys. zł a remont 100 tys., a bank wymaga 10% wkładu własnego, to musimy mieć 20 tys. wkładu, a nie 30 tys. Gdybyśmy kupowali już wyremontowane mieszkanie za 300 tys. bank wymagałby 30 tys. wkładu własnego.

Nawiasem mówiąc, są nadal możliwości znalezienia banku, który sfinansuje 100% wartości gotowej inwestycji, ale pierwszym krokiem do optymalizacji kosztu wkładu własnego może być właśnie kosztorys remontowy.

UWAGA: Bierz kredyt na remont od razu z kredytem na mieszkanie! 

Koniecznie staraj się o kredyt na remont od razu wnioskując o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. To dla wtajemniczonych oczywiste, ale spotykam ludzi, którzy najpierw kupują mieszkanie, a później organizują kredyt na remont. Kredyt gotówkowy w banku na dowolny cel to zupełnie fatalny pomysł bo zapłacisz bardzo duże odsetki oraz będziesz mieć krótszy okres finansowania (tj. wysokie raty). Nawet jeśli znajdziesz pożyczkę hipoteczną oprocentowaną podobnie jak Twój kredyt hipoteczny, to dodasz sobie niepotrzebnie kosztów załatwiania nowego kredytu, a bank będzie musiał drugi raz dopisywać się do hipoteki. Będzie to wymagało zapewne kolejnej wyceny rzeczoznawcy, żeby określić ile mieszkanie będzie warte po remoncie. Lepiej zrobić to jednym kosztorysem od razu. 

Starając się o kredyt hipoteczny wraz z kwotą na remont musisz przygotować się do wypełnienia takich jak niżej tabelek. Musisz więc już na etapie starania się o kredyt mieć w miarę szczegółowy kosztorys remontowy. Powinieneś go zresztą mieć na etapie podejmowania decyzji o zakupie mieszkania, żeby prawidłowo oszacować przyszły zwrot z inwestycji. 

Jeśli sam nie potrafisz tego zrobić, poproś o pomoc zaufaną ekipę remontową. Z pewnością pomoże Ci w tym również doświadczony doradca kredytowy.


mój kosztorys przygotowany dla jednego z banków

1) Wniosek o kredyt - jak pan zrobisz to ogrzewanie gazowe?

Mieszkanie, które kupiłem nie posiadało właściwie żadnego ogrzewania. Miało instalację gazową i gdzieś kiedyś podobno był piec gazowy, ale nikt nie wiedział gdzie. Podobno był na spółkę z sąsiadem. Stare grzejniki jednak były, przewody wentylacyjne były, więc stwierdziłem, że trzeba będzie "tylko" powiesić piec, wymienić grzejniki na nowe i jakoś to musi działać. Żeby zadziałało musiało jednak upłynąć wiele wody w Wiśle (widocznej zresztą z balkonu).

Już na etapie starania się o kredyt analitycy w bankach zaczęli "gmerać" przy moim kosztorysie i drążyć temat ogrzewania. A czy na pewno będzie Pan mógł je legalnie zrobić, a damy kredyt jak będą wszystkie legalizacje prac. A jak mam zrobić legalizacje, jeśli nie jestem jeszcze właścicielem, a ówczesnemu właścicielowi się z tym nie śpieszy?

W końcu jeden z banków, którego nazwy nie wymienię, zgodził się sfinansować zakup mojego mieszkania (na dzień przed terminem na podpisanie umowy przyrzeczonej) w taki sposób, że najpierw przeleje sprzedającemu cenę mieszkania, a mi da środki na remont dopiero jak będę miał "legalizacje" prac związanych z gazem.

Tak też zrobiliśmy, udałem się do notariusza i stałem się właścicielem mieszkania w kamienicy z 1905 r. o powierzchni ponad 82m2.




2) Pierwsza transza kredytowa na remont - legalizacja gazu

Zaczęły się starania o "legalizację gazu". Analityk z banku nie do końca potrafił określić, czy musi to być prawomocna decyzja, czy inne dokumenty, więc załatwiałem to, co dało się po kolei najszybciej:

a) dokumenty ze wspólnoty, że wszystkie lokale w budynku mają taki gaz i wspólnota nie widzi przeciwwskazań, żeby i u mnie gaz był

- nie było problemu

b) uchwałę wspólnoty, że wyraża zgodę na montaż u mnie instalacji gazowej

- nie było problemu

c) opinię kominiarską, że można zrobić komin od pieca gazowego

- zaczęły się schody...

Kominiarz, z którym współpracował mój wykonawca instalacji gazowej powiedział, że nie ma problemu. Zaraz po rozmowie z nim, zadzwonili do mnie ze wspólnoty, że mam współpracować z ich kominiarzem, a nie z zewnętrznym. Dla mnie nie ma problemu, ok. Przyszedł kominiarz ze wspólnoty powiedział, że się nie da u mnie wpiąć w komin, bo nie ma już wolnych przewodów... Wg plany były... Okazało się, że ktoś z sąsiadów ma dodatkowy kominek i zajął już jeden dodatkowy przewód... W sumie kominek nie do końca legalny, ale nie chciałem się wdawać od razu w konflikt z sąsiadami. Zdałem się na kominiarza i jego kreatywność, obiecał że coś mi wymyśli, żeby się udało wpiąć komin. Wymyślił, zrobił, ale to wszystko trwało i byliśmy przyblokowani z dalszą "legalizacją" prac, czyli z pozwoleniem na budowę instalacji gazowej. Bank nie wypłacał więc transzy na remont, roboty szły do przodu dzięki zaufaniu ze strony ekipy remontowej.

Kominiarz wymyślił dla mnie dwa rozwiązania: (1) dodatkowy przewód przez lokal sąsiada z góry (akurat też trwał generalny remont poddasza, które jest nade mną) albo (2) zewnętrzny komin po elewacji (potrzebna zgoda konserwatora). Zaczęły się negocjacje z sąsiadem z góry. Nie zgodził się. Zaczęły się więc rozmowy z konserwatorem i projektowanie komina zewnętrznego. Już wszystko dograliśmy prawie..., a sąsiad z góry powiedział, że jednak możemy zrobić u niego.

Nawiasem mówiąc, ja osobiście nie do końca znam przebieg tych negocjacji, bo wszystko robiła w moim imieniu zaufana ekipa remontowa. 

Ok, ale możliwość budowy to jedno, a ja do wypłaty transzy kredytu potrzebowałem jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę. Po ustaleniu już wszelkich parametrów jak może wyglądać instalacja, projektantka wykonała projekt instalacji i został złożony z wnioskiem o pozwolenie na budowę do Starostwa Powiatowego (Wydział Architektury).

W międzyczasie moja ekipa wykonała już praktycznie całą instalację, więc z pracami byliśmy daleko posunięci do przodu, ale pieniędzy na te roboty jeszcze nie miałem. Miałem ją dostać dopiero po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak to w urzędzie, trzeba było czekać. 

Czekając na pozwolenie na budowę musieliśmy przerwać roboty, bo wciąż nie dostawałem transzy kredytu, a ekipa już i tak zrobiła dużo ze swoich środków (wymianę okien, całą instalację gazową, profile ścianek działowych i jeszcze sporo innych robót).

W końcu dostałem pozwolenie na budowę i pobiegłem z nim do banku. Dostałem odpowiedź po kilku dniach, że decyzja musi być prawomocna, tj. musi minąć 14 dni od jej wydania i w tym terminie nikt nie może złożyć na nią żadnego odwołania. Żeby to potwierdzić, muszę jeszcze z decyzją udać się do urzędu i dostać pieczątkę potwierdzającą, że nikt nie złożył odwołania i że decyzja jest prawomocna.

We wszystkim pomogła mi ekipa remontowa ponieważ mnie przez cały czas nie było w Toruniu.

Gdy decyzja się uprawomocniła złożyłem dyspozycję wypłaty pierwszej transzy na remont w banku. Na drugi dzień dostałem telefon z banku, że muszę złożyć nową dyspozycję, bo "zmienił się formularz". Oczywiście pracownik się pomylił, a nie "zmienił się formularz"... No a czas leci.

Złożyłem dyspozycję wypłaty transzy po raz kolejny, termin wypłaty na "za trzy dni", wypłata nastąpiła po 7 dniach... Codziennie musiałem dzwonić na infolinię banku i się upominać (to się zresztą jeszcze powtórzy).




3) Druga transza na remont - bank gubi dyspozycję

Wypłata drugiej transzy remontowej miała nastąpić po wysłaniu do banku zdjęć z postępu prac. O ile bank co do pierwszej transzy chciał wszelkich papierów i upływu terminów na uprawomocnienie się decyzji administracyjnych, o tyle co do zdjęć ufa już "na gębę". Jak dla mnie jest to pewna niekonsekwencja, bo sprawy związane z wiarygodnością dokumentów, którymi musi zajmować się klient, są przez bank przestrzegane bardzo rygorystycznie. Z kolei kontrola inwestycji, którą musiałby podjąć pracownik banku - wysłać kogoś, żeby zobaczyć faktyczny postęp prac - jest już przez bank traktowana bardzo liberalnie.

Żeby uruchomić transzę kredyty należy podpisać w placówce banku dyspozycję wypłaty oraz złożyć odpowiednie dokumenty potrzebne do danej transzy (tym razem były to zdjęcia). Placówka banku przesyła kurierem podpisaną dyspozycję do centrali banku.

Złożyłem dyspozycję na warszawskim Tarchominie, a placówka miała tę dyspozycję przesłać na Mokotów. Upewniałem się jeszcze w banku pytając panią mnie obsługującą, czy nie będzie szybciej, jak sam złoże na Mokotowie. "Ależ nie, dzisiaj już pan nie zdąży przed 17:00, a jutro i tak już kurier dowiezie od nas na Mokotów, więc bez obaw". No i kurier wiózł dyspozycję tydzień...

Musiałem codziennie dzwonić do banku i dowiadywać się co się dzieje. 

Rada: jeśli bank ma jakiś termin na zrobienie czegoś, to radzę w ten dzień zadzwonić i zapytać, czy wszystko jest ok. Często będzie potrzeba jakaś Wasza dodatkowa interwencja bo banki nie śpieszą się z informowaniem o ewentualnych problemach. Czasami zdarzało mi się dzwonić kilka dni po terminie i uzyskiwać informację, że czegoś brakuje i już właśnie mieli mi dać znać... 

Zapamiętaj: w bankach pracują tylko ludzie, banki to duże korporacje, w których często panuje bałagan. Ludzie zasłaniają się procedurami, często na odpowiedzialnych stanowiskach, takich jak obsługa procesu kredytowego, pracują bardzo młode i mało doświadczone osoby. Zamiast myślenia, że jest to "instytucja zaufania publicznego", niestety trzeba się często wykazać zasadą "ograniczonego zaufania".


Inne problemy: 

Sufit się zawalił na sąsiadów

W trakcie budowy instalacji gazowej, które wymagały mocnego kucia w podłodze, zarwał się kawałek tynku na suficie u sąsiadów z dołu. Zadzwonili do mnie i powiedzieli, że zawaliło się im na blat kuchenny, popsuło mikrofalę i ekspres do kawy. Mnie jednak nie było w Toruniu, wszystko za mnie robiła ekipa remontowa, w końcu to ekipa sprawiła że sufit "spadł", więc i ekipa się tym zajęła.

 

UWAGA: warto mieć zaufaną ekipę, która posiada ubezpieczenie OC. W przypadku takich problemów wezmą oni na siebie bez problemu odpowiedzialność i naprawią szkody.

Sąsiedzi zadzwonili jeszcze tylko raz ponarzekać, że muszą zamawiać pizzę bo nie mogą nic zrobić u siebie w kuchni, ale moja ekipa szybko opanowała sytuację. 

W takiej sytuacji, jeśli sprawca ma OC, poszkodowany ma dwa wyjścia: (1) ściągnąć pieniądze z polisy OC sprawcy albo (2) dogaduje się ze sprawcą i sprawca sam naprawia szkodę. Czasami poszkodowani mają chrapkę na oba wyjścia na raz, ale oczywiście się na to nie zgadzamy.

***

Ok, w najbliższy weekend jadę odebrać wykończone mieszkanie. Zrobię z tego materiał i wkleję linka TUTAJ. Jeśli nie chcesz tego przegapić, zapisz się do newslettera, na pewno wyślę Ci informację o nowym materiale.




Inne artykuły na blogu o podobnej tematyce:
Jak kupić właściwą nieruchomość 
Ronald Szczepankiewicz: Kredyt na nieruchomość na sp. z o.o. 
Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie

Ronald Szczepankiewicz: Kredyt na nieruchomość na spółkę z o.o.



Wielu czytelników mojego bloga pyta mnie o to, czy może dostać kredyt na nieruchomość na spółkę z o.o. oraz czy w ogóle warto inwestować w nieruchomości poprzez spółkę z o.o. 

W odpowiedzi na te pytania postanowiłem zaprosić specjalnego gościa, który opowie jak wygląda proces budowy zdolności kredytowej w spółce z o.o. i jakie warunki trzeba spełnić aby tego rodzaju kredyt dostać.

Zapraszam serdecznie do lektury, oddaję głos Ronaldowi.

Ronald Szczepankiewicz:

Osoba prawna, w tym spółka z o.o. i inni przedsiębiorcy

Osoba prawna to spółka z o.o., spółka akcyjna, fundacja, sto­warzyszenie, wspólnota gruntowa lub Chorągiew Hufca ZHP, szkoła itd. Osoba prawna to nie człowiek, lecz firma, instytucja lub stowarzyszenie itp., oparte na umowie, statucie, akcie po­wołania, prawie (ustawie) itp., zarejestrowane sądowo.

Uwaga! Nie każdy twór zarejestrowany w sądzie ma osobowość praw­ną, np. spółka jawna, komandytowa i spółka partnerska nie mają osobowości prawnej. Dodatkowo są np. stowarzyszenia bez osobowości prawnej. Komenda Hufca ZHP nie ma osobowości prawnej, a Chorągiew ZHP już ją ma.

Kiedy mówimy o osobie prawnej, nie sposób nie wspomnieć o kredytach inwestycyjnych. Z założenia, jeżeli ktoś bierze kredyt pod działalność gospodarczą lub spółkę (a więc kredyt na roz­wój tej działalności), musi to być kredyt związany z prowadze­niem firmy. A więc chodzi o cel inwestycyjny. To pierwsza różnica między osobą fizyczną a osobą prawną w obliczaniu zdolności kredytowej. Druga - kolosalna - to fakt, iż przy kredytach inwesty­cyjnych możemy przestać opierać się tylko na dochodzie netto.

O ile w wypadku osób fizycznych niepodważalna jest za­sada dochodu netto, o tyle w wypadku kredytów inwesty­cyjnych pewna część banków rozumie, o co chodzi w tym biznesie. Te banki wiedzą, po co jest amortyzacja oraz co oznacza zakup nieruchomości na wynajem czy też tworzenie spółek celowych.


Z punktu widzenia zdolności kredytowej i kredytów inwesty­cyjnych osobowość prawną możemy podzielić na:
działalność gospodarczą (jednoosobową)
spółki (osoby prawne i spółki osobowe).

UWAGA! Aby został udzielony kredyt podmiotowi będącemu osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą, samodzielnie i jako wspólnik spółki osobowej, muszą zostać spełnione te same warunki co dla osoby fizycznej. Oznacza to, że będąc wspólnikiem spółki osobowej lub po prostu prowadząc działalność gospodarczą, możesz dostać kredyt na cele mieszkaniowe, jak również kredyt inwestycyjny. Jest kilka odstępstw od tej reguły, które opisuję w dalszej części.

Metody liczenia zdolności kredytowej dla spółki z o.o.

Metody liczenia zdolności kredytowej w wypadku osób praw­nych możemy podzielić na:
metodę dochodową
metodę na „biznes plan”.

Metoda dochodowa polega na wyliczeniu dochodu netto już uzyskanego, a więc tego z przeszłości.

Metoda „na biznesplan” to idealne narzędzie dla osób, które chcą kupić nieruchomość na kredyt hipoteczny. Opiera się prze­de wszystkim na dochodzie przyszłym, prognozowanym. W tym wypadku nie kupujemy nieruchomości, lecz przyszły przepływ pieniężny. Nabywamy dla naszego biznesu na przykład 5000 zł miesięcznego przychodu. Część banków to rozumie. Wyobraź sobie, że dzięki temu możesz mieć w zasadzie nieograniczoną zdolność kredytową. Aby tak się stało, musi zostać spełnionych kilka warunków.


Przychód z przyszłego wynajmu nieruchomości musi wystarczyć na:
- ratę kredytu
- koszty utrzymania nieruchomości
- i najlepiej jeżeli jeszcze coś zostanie.

Przyszły najemca:
- Przychód ma zostać wygenerowany przez wynajem, dlatego ważne jest, aby najemca był wypłacalny.
- Idealna jest sytuacja, w której najemcą jest państwo polskie.
- Jeśli naszą nieruchomość wynajmuje firma, ważna jest jej reputacja. Im bardziej znana firma, tym lepiej. Jeżeli jest to duża spółka, bank ma dostęp do jej zestawień finansowych i zdarza się, że je sprawdza.
- Gdy najemcą jest osoba fizyczna, nie możemy wy­kazać jej wypłacalności. Jeżeli kupowana przez nas nieruchomość to mieszkanie, bank nie zwraca na to szczególnej uwagi. Gdy jednak planujesz zakupić lokal usługowy, kredyt może nie zostać przyznany.
- Umowa najmu powinna być podpisana już w momen­cie składania wniosku o kredyt. Czasem wystarczy sam jej szkic (ang. draft). Można również podpisać umowę z klauzulą, że będzie ważna dopiero w momencie, gdy staniemy się właścicielami nieruchomości.

Raport BIK
- Zazwyczaj każdy z udziałowców spółki lub właściciel działalności gospodarczej musi mieć dobrą historię kredytową w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). Jed­nak w wypadku dużych spółek, gdzie udziałowcami są dziesiątki osób, bank podchodzi do tego tematu indywidualnie.

Doświadczenie na tym polu
- Gdy posiadamy już kilka nieruchomości na wynajem (pod działalność gospodarczą lub spółkę), banki zdecydowanie chętniej decydują się na przyznanie nam kredytu. Aby udokumentować swoje doświad­czenie, zazwyczaj wystarczy prowadzić działalność zajmującą się obrotem i najmem nieruchomości
- Gdy nasza działalność nie jest związana z obrotem nieruchomościami, to trzeba użyć innego sposobu zbudowania wiarygodności w oczach banku. Jeśli chcemy zmienić profil działania firmy, najważniej­szą rzeczą decydującą                 o przyznaniu kredytu będzie właśnie biznesplan. Ta metoda sprawdzi się również wtedy, gdy nie chcemy zmieniać branży, a nieru­chomość jest nam potrzebna, aby na przykład prze­stać wynajmować lokal, w którym prowadzimy dzia­łalność, czyli zmienić siedzibę firmy na własną.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Jakie spółki mogą wziąć kredyt?
- z ograniczoną odpowiedzialnością (z o.o.)
- komandytowe, w tym spółki z o.o. spółki komandy­towe
- akcyjne
- cywilne (kredyt jak pod działalność gospodarczą).

Jak długo musi istnieć spółka?
- Jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt pod już istnieją­cą spółkę (jedną z powyższych), musi ona działać na rynku nieprzerwanie od minimum 12 miesięcy, choć duża część banków wymaga, aby istniała od 24 miesięcy. Liczy się czas od momentu założenia firmy do dnia złożenia wniosku o kredyt.
- W wypadku spółek z o.o. spółek komandytowych to na dzień złożenia wniosku o rejestrację spółki w ogóle nie muszą one istnieć! Ich założenie to część biznesplanu. Często się zdarza, że zostają za­łożone dopiero po pozytywnej decyzji kredytowej.

Czy amortyzacja podnosi zdolność kredytową?
- Są banki, które rozumieją, czym jest amortyzacja i po co się ją stosuje w wypadku prowadzenia dzia­łalności gospodarczej i spółek. W nich amortyzacja jest liczona tak, jakby jej w ogóle nie było. A więc dochód netto wzrasta lub, inaczej mówiąc, amorty­zacja go nie obniża.

Czy moja firma może „być na stracie”?
- Tu jest pewna różnica w porównaniu do osób fi­zycznych. O ile w wypadku działalności gospodar­czej nie może być mowy o stracie w ubiegłym roku obrachunkowym, o tyle w wypadku spółek jest od tego pewne odstępstwo.
- Tak, jeżeli strata jest spowodowana jednorazową in­westycją mającą na celu podwyższenie przychodu (np. zakup nieruchomości na biuro, by oszczędzać na wynajmie, zakup materiałów, które będą sprze­dawane itp.).

Czy dochody już działającej spółki z o.o. mogą wynosić zero?
- TAK, jeżeli chcemy kupić nieruchomość na wyna­jem, np. lokal usługowy, i będziemy się posiłkować w 100% przyszłym dochodem z wynajmu.

Czy, tak jak w wypadku osób fizycznych, obowiązuje li­mit liczby kredytów hipotecznych?
- Można powiedzieć, że w wypadku osoby prawnej taki limit nie istnieje. Jeśli zagłębimy się w szczegóły, okazuje się, że może przyjść taki dzień, kiedy bank stwierdzi, iż nie udzieli kolejnego kredytu ze wzglę­du na zbyt duży ogólny poziom zadłużenia. Wtedy wystarczy założyć nową (lub kolejną) spółkę i cały proces może zacząć się od początku.

Czy mając spółkę z o.o. trzeba poręczać kredyt mająt­kiem prywatnym?
- Bank może zażądać od wnioskodawcy, aby dodat­kowo zabezpieczył kredyt swoim majątkiem. Dzieje się to rzadko i zazwyczaj w wypadku nieruchomości trudno zbywalnych, ale jednak się zdarza.

Czy aby podwyższyć zdolność kredytową firmy, można dołączyć do jej dochodów dochód osoby fizycznej?
- TAK, ale tylko wtedy, gdy osoba fizyczna wykonuje zawód zaufania publicznego.
- NIE, w pozostałych wypadkach.



Ronald Szczepankiewicz

Specjalista ds. kredytów hipotecznych, mówca i pisarz. Absolwent Warszawskiej Wyższej Szkoły Informatyki oraz licznych szkoleń z zakresu nieruchomości, finansów oraz kredytów organizowanych m.in. przez Piotra Hryniewicza. Doświadczenie zdobywał współpracując bezpośrednio ze wszystkimi liczącymi się bankami hipotecznymi  w Polsce będąc doradcą m.in. takich firm jak Home Broker Doradcy Finansowi, Expander Advisors czy Efect Doradztwo Finansowe S.A. Obecnie jako współwłaściciel spółek RM KREDYTY Niezależne Doradztwo Kredytowe oraz ANL Najem, na co dzień pomaga polskim i zagranicznym firmom oraz klientom indywidualnym jako ich doradca kredytowy. Odbył ponad 3 tys. osobistych spotkań z klientami.
Autor pierwszej na polskim rynku innowacyjnej książki dotyczącej kredytów hipotecznych pt. "Tajna Broń Kredytobiorcy". Dzięki połączeniu tematyki nieruchomości oraz kredytów hipotecznych książka okazała się bestsellerem wśród kredytobiorców oraz doradców kredytowych.
Prywatnie zwolennik wolności finansowej, dzięki inwestowaniu w wynajem mieszkań. Od lat aktywnie oraz pasywnie inwestuje w nieruchomości, co zagwarantowało mu niezależność finansową. 


Komentarz

Wojciech Gil:

Kredyt na spółkę z o.o. to nie jest łatwy temat dla początkujących inwestorów. Mimo, że sam posiadam spółki z o.o. już od kilu lat, w tym roku kupiłem dwuletnią spółkę, która będzie mi służyła do brania kredytów. Wymaga to ode mnie prowadzenia na tę spółkę biznesu w branży nieruchomości przez najbliższy rok obrotowy i generowanie odpowiednich dochodów.

Jak napisał Ronald, banki stosują m.in. "metodę dochodową" przy ocenie zdolności kredytowej spółki z o.o. Oznacza to, że spółka już musi uzyskiwać odpowiednie dochody aby otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Najlepiej, gdyby obecne dochody wystarczyły na pokrycie raty kredytu oraz kosztów utrzymania nieruchomości.

Z mojego rozeznania - zrobionego z pomocą Ronalda - wynika, że niewiele banków udzieli kredytu na sam biznesplan. Potrzebne będzie wykazanie odpowiednich dochodów z przeszłości. Jeśli jednak masz udokumentowane doświadczenie w branży nieruchomości i przekonasz o tym bank, to możliwe, że zgodzi się sfinansować kredyt dla nowo powstałej spółki celowej. Prawdopodobnie będziesz jednak musiał poręczyć za ten kredyt majątkiem osobistym lub inną wiarygodną spółką. 

Ważne jest również aby spółka już miała doświadczenie w nieruchomościach, co może zaważyć na wymaganym wkładzie własnym. Np. jeśli spółka nie posiada doświadczenia w branży nieruchomości, banki mogą zażądać nawet 40% wkładu własnego. Przy spółkach z dużymi dochodami i z doświadczeniem w branży wkład ten może być znacznie niższy.

W przypadku kredytów na spółkę z o.o. (jak i wszystkich kredytów inwestycyjnych dla firm) trzeba się liczyć z wyższym oprocentowaniem i krótszym okresem kredytowania, niż w przypadku kredytów "mieszkaniowych" na osoby fizyczne. Wiąże się to z wyższą ratą, co zmusza nas do robienia inwestycji o wyższej rentowności.

Jeśli jesteś początkującym inwestorem, to polecam rozważenie kredytu "mieszkaniowego" na zakup kilku pierwszych inwestycji. 

Jeśli boisz się odpowiedzialności za kredyty i dlatego wolałbyś brać je na spółkę z o.o., muszę Cię niestety zmartwić. Wiele banków zażąda od właścicieli (tak, właścicieli, a nie zarządu) spółki weksla na zabezpieczenie kredytu. W takiej sytuacji fakt wzięcia kredytu na spółkę nie chroni Twojego osobistego majątku bo weksel pozwala na egzekucję długu bezpośrednio z Twojego majątku.

Osobom, które myślą o tym, żeby zacząć inwestować w nieruchomości jako osoby prywatne, polecam zadbanie o budowę prywatnej zdolności kredytowej. 

Jeśli masz wątpliwości jak zbudować zdolność kredytową, możesz do mnie napisać, a chętnie podpowiem.



Książka Ronalda: "Tajna broń kredytobiorcy"


Jako czytelnik mojego bloga możesz otrzymać: 

1) darmowy fragment książki Ronalda 

2) 15% rabatu na jej zakup. 

Wystarczy, że podasz poniżej swój adres e-mail, a natychmiast otrzymasz fragment książki i rabat. 

Pobierz fragment, a później zdecydujesz, czy chcesz kupić książkę.






Wracam na giełdę. Moja nowa strategia inwestycyjna




W maju 2015 r. ogłosiłem, że opuszczam giełdę. Powodem tego była bardzo duża bańka na amerykańskiej giełdzie, która zresztą zaczęła pękać w sierpniu 2015. Nie uważam się za geniusza giełdy, przewidywał to każdy w miarę trzeźwo myślący człowiek. O dziwo, przewidywań takich nie posiadają osoby, które wciskają ludziom fundusze inwestycyjne... A przynajmniej tego nie ujawniają.

Czytaj dalej, a dowiesz się jaką strategię inwestycyjną wybrałem i jak nie dać sobie wcisnąć oszukańczych funduszy.

Niedługo po tym jak sprzedałem akcje polska giełda również zaliczyła poważne spadki, więc ogólnie rzecz biorąc cieszę się z decyzji. 

Biorąc jednak pod uwagę mój ówczesny portfel nie była to najmądrzejsza decyzja w stosunku do kilku spółek, które wtedy posiadałem. Sprzedałem m.in. CD Projekt, na którym zarobiłbym ok. 80% w skali półtora roku dzięki sukcesowi Wiedźmina. Kupiłem akcje twórców Wiedźmina w momencie gdy ogłoszono opóźnienie premiery gry, przez co akcje mocno potaniały. Wkrótce cena się odbiła, a ja sprzedałem je z zyskiem. Żałuję teraz, że nie poczekałem do samej premiery gry o białowłosym pogromcy złych mocy.

Środki wycofane z giełdy zainwestowałem na gwarantowane 11% w pożyczkę do spółki inwestującej w nieruchomości. Dlatego i tak nie narzekam.


Obecnie postanowiłem wrócić na giełdę z kilku powodów:

1) Postanowiłem lokować na giełdzie regularne oszczędności (o regularnym oszczędzaniu piszę TUTAJ) ponieważ zamierzam oszczędzać w długim okresie, a w długim okresie giełda zawsze się opłaca (pod pewnymi warunkami, o czym dalej).

2) Lokowanie oszczędności na giełdzie ma mi utrudnić dostęp do nich i zmusić mnie do budowania długofalowej strategii (znacznie łatwiej wypłacić pieniądze z subkonta oszczędnościowego niż podjąć decyzję o wyprzedaniu portfela akcji, zwłaszcza, jeśli oczekuje się na wzrost ich wartości oraz dywidendy).

3) Chcę zdywersyfikować moje inwestycje ze względu na to, że ostatnimi czasy praktycznie całe swoje środki finansowe jak i energię oraz czas na rozwój poświęciłem na inwestycje w nieruchomości (czas na rozszerzenie arsenału instrumentów inwestycyjnych).

4) Giełda mnie pasjonuje, chcę się uczyć zasad tej gry, a bez powrotu do regularnych "ćwiczeń" niczego nie osiągnę.

5) Tak na prawdę kieruję się zasadą, że trzeba inwestować w "swoją" edukację finansową i że należy działać w "swoim" biznesie - giełda jest tylko jednym z wielu instrumentów, z których chcę korzystać. W rzeczywistości wiec nie jest tak, że działam "na rynku akcji" albo że działam "na rynku nieruchomości". Cały czas działam "w swoim biznesie", który wymaga dokonywania różnego rodzaju transakcji. Zdecydowanie bardziej czuję się specjalistą od nieruchomości, ale giełdy potrzebuję do innego rodzaju transakcji.

Ktoś może zapyta teraz: Wojtek, czy to, że wracasz na giełdę, znaczy, że jest lepsza niż nieruchomości? Odpowiadam na to, że giełda nie jest lepsza. Giełda nie jest ani lepsza, ani gorsza, ale jest zupełnie inna. 

Żeby zdobyć wolność finansową albo zarobić duże kwoty nie mając dużo pieniędzy do zainwestowania - nieruchomości są znacznie lepsze. Można kupić aktywa warte kilkaset tysięcy złotych prawie nie mając swoich pieniędzy i zarobić 10-20% w kilka miesięcy. W nieruchomościach jest to możliwe, a na giełdzie - NIE. Jeśli jesteś teraz zafascynowany rynkiem FOREX lub jakimiś czarodziejskimi strategiami na rynku walutowym, to może uśmiechasz się pod nosem, że wypisuję głupoty. Ja jednak wiem jak z pewnością bliską 95% osiągnąć na nieruchomościach regularne 12% rentowności inwestycji (ROI) w skali roku przy małym udziale kapitału własnego, co oznacza, że z gotówki da to zwroty rzędu 30-40% w skali roku (ROE). Pokaż mi kogoś, kto zarabia tyle na giełdzie rok do roku przez min. 5 lat, a oddam mu swoje pieniądze i połowę zysków z tego, co zarobi.

Mimo to, giełda jest mi potrzeba po to, żeby regularnie odkładać pieniądze i je efektywnie inwestować. W nieruchomości inwestuje się zupełnie inaczej. Muszę mieć zdolność kredytową, znaleźć dobrą nieruchomość, znegocjować jej cenę, kupić ją, wyremontować i wynająć, a później nią zarządzać. Potrzebuję trochę większej gotówki na różne koszty (notariusz, podatek PCC, pośrednik, wkład własny - o ile jest potrzebny), ale tę gotówkę też mogę pożyczyć i mogę spokojnie stworzyć plan, który sprawi, że pieniądze te szybko zwrócę, a później będę zarabiał na comiesięcznych dochodach z najmu. Nadwyżki z dochodów z najmu oraz z mojej innej pracy zarobkowej chcę jedna gdzieś na bieżąco inwestować i do tego potrzeba jest mi giełda i biegłość na rynku akcji. 

Podsumowując, nieruchomości wymagają innego rodzaju finansowania niż giełda: 

1) Na nieruchomości potrzebuję kredytów hipotecznych, a na giełdę potrzebuję gotówki. 

2) Na nieruchomości potrzebuję dużej kwoty na raz (może być pożyczona), na giełdę wystarczą niewielkie comiesięczne oszczędności (nie mogą być pożyczone). 

Jeśli myślisz, że się nie znam, bo przecież można inwestować na giełdzie np. z odroczonym terminem płatności (czyli de facto za pożyczone pieniądze), to uspokoję Cię, wiem o tym. W mojej strategii na giełdzie chodzi o bezpieczne regularne oszczędzanie i efektywne inwestowanie, a nie o szukanie okazji za pożyczone pieniądze. Jeśli trafię na okazję, to oczywiście z niej skorzystam, ale nie płaciłbym za akcje kartą kredytową. Kredyty zostawiam przy nieruchomościach, bo jest to znacznie bardziej przewidywalny rynek niż giełda, a koszty kredytu hipotecznego są niewielkie.

Ok, teraz trochę ekshibicjonizmu, przejdźmy do mojego obecnego portfela inwestycyjnego. Dowiesz się na moim przykładzie dlaczego warto zainteresować się funduszami indeksowymi (ETF), a jeśli jesteś początkujący dowiesz się też czym są indeksy, ETF-y i dlaczego 96% funduszy inwestycyjnych nie jest w stanie pokonać rynku. Dowiesz się też jakich oszukańczych praktyk dopuszczają się towarzystwa funduszy inwestycyjnych i od których z nich należy trzymać się z dala.

Mój portfel inwestycyjny. Stan na lipiec 2016





ETF na WIG20 (ETFW20L)

19,55% w moim obecnym portfelu inwestycyjnym to ETF lokujący środki w akcje z indeksu WIG20. Jeśli jesteś początkującym inwestorem i nie wiesz jeszcze co to jest ETF, a może nawet indeks, to czytaj dalej, a wyjaśnię Ci to w prostych słowach.

Co to jest ETF?

ETF to skrót od Exchange-traded fund. Jest to fundusz inwestycyjny, którego celem jest wierne odwzorowywanie wskazanego indeksu, a tytuły uczestnictwa są notowane na giełdzie. 

Ponieważ mojego bloga czyta wielu początkujących inwestorów, krótkie wyjaśnienie czym jest indeks. Indeks to po prostu "koszyk kursów" grupy spółek wybranych według właściwie dowolnego klucza. Podkreślam, że jest to "koszyk kursów", a nie koszyk spółek. W indeksie nie ma żadnych papierów wartościowych, a są jedynie uśrednione dane liczbowe. Indeks to tylko wskaźnik, narzędzie do mierzenia średnich cen, a nie instrument finansowy.

Najpopularniejsze indeksy odzwierciedlają ceny akcji największych spółek na giełdach w różnych krajach. Np. WIG20 to po prostu 20 największych spółek notowanych na polskiej giełdzie, a dokładniej uśredniona cena akcji wszystkich tych spółek. W USA jednym z najpopularniejszych indeksów jest S&P 500, który skupia 500 największych firm w USA. Są również indeksy spółek z określonych branż - np. banki, przemysł, nieruchomości.

Indeksy to tylko coś w rodzaju narzędzia statystycznego. Gdyby dany indeks składał się tylko z dwóch spółek i cena akcji jednej z tych spółek danego dnia osiągnęłaby wzrost na giełdzie o 5%, a cena akcji drugiej ze spółek o 3%, to indeks dla tych spółek wzrósłby tego dnia o 4% (w dużym uproszczeniu, zakładając równy udział spółek w indeksie). Możemy więc przyjąć, że indeks to po prostu wyrażenie uśrednionej zmiany kursu wybranej grupy spółek w danym okresie. W indeksie fizycznie nie ma żadnych akcji ani innych papierów wartościowych. Dlatego nie da się bezpośrednio kupić indeksu.

Żeby "kupić indeks", czyli zarabiać (lub niestety tracić) zgodnie ze zmianą wszystkich razem wziętych spółek z danego rynku, możemy zrobić dwie rzeczy:

1) kupić za równą kwotę akcje każdej spółki z indeksu osobno (np. akcje dwudziestu spółek z WIG20)

albo

2) kupić jednostki uczestnictwa w funduszu indeksowym odwzorowującym zmiany kursu danego indeksu (ETF).

Kupienie akcji każdej ze spółek z WIG20 jest jeszcze w miarę proste, ale z kupieniem akcji wszystkich pięciuset największych spółek w USA może być trudniej. Jeśli kupujemy akcje wszystkich spółek z indeksu osobno, trudno zachować właściwe proporcje kupowanych akcji jeśli dysponujemy ograniczonym kapitałem. 

Na przykład, jeśli chcielibyśmy kupić przynajmniej po jednej akcji z WIG20, musielibyśmy kupić jedną akcję LPP za 4.877 zł. Jeśli chcemy zainwestować 10.000 zł, to nie wystarczy nam środków na nabycie wystarczającej ilości akcji pozostałych spółek. LPP zajęłoby niemal 50% wartości portfela, a chcieliśmy mieć powiedzmy po równo procentowo wszystkich spółek.

Z pomocą w takiej sytuacji przychodzą nam właśnie fundusze typu ETF, które są notowane na giełdzie. Kupując jednostki uczestnictwa w takim funduszu pośrednio nabywamy akcje wszystkich spółek z danego indeksu. Nie stajemy się właścicielami tych akcji i nie będziemy mieli prawa do przyjścia na walne zgromadzenie akcjonariuszy... W tym momencie chodzi nam jednak wyłącznie o zarabianie na zmianie kursu akcji, więc prawa akcjonariuszy nie są nam potrzebne.

Dlaczego ETF?


Na to pytanie poniekąd odpowiedziałem wyżej: żeby korzystać ze zmian kursu wszystkich spółek z danego rynku korzystając z jednego, prostego instrumentu finansowego.

Dlaczego jednak chcę inwestować we wszystkie spółki z WIG20, a nie w wybrany przez siebie portfel spółek? 

Mój portfel obecnie składa się i tak w ponad pięćdziesięciu procentach z zaledwie dwóch dużych spółek, więc w pozostałej części chciałem go maksymalnie zdywersyfikować. W Grupę Azoty i w Giełdę Papierów Wartościowych (tak, Giełda Papierów Wartościowych także jest spółką notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych, czyli na samej sobie - taka incepcja...) zainwestowałem ze względu na bardzo niski kurs i perspektywę wzrostu. Nie wiem co wyjdzie lepiej, na razie jestem w grze i chcę być z Wami, moimi czytelnikami, uczciwy. Pokazuję na bieżąco co robię, a nie chwalę się jedynie wybranymi sukcesami po fakcie... tak jak to niestety robią różne towarzystwa funduszy inwestycyjnych.

* Oszukańcze "genialne fundusze". Nie daj sobie ich wcisnąć


Wiele towarzystw tworzy kilka lub kilkanaście funduszy inwestycyjnych i konstruuje dla każdego inny portfel. Inwestowanie w ramach tych kilku funduszy to właściwie czysta statystyka. Jak napisał Tony Robbins w książce "Money. Mistrzowska gra. 7 prostych kroków do finansowej wolności", jeśli wpuścisz sto małp na salę gimnastyczną i nauczysz je rzucać monetą, to kiedyś jedna z małp wyrzuci dziesięć razy z rzędu reszkę. Statystyka. Czy to znaczy, że tą małpę można pokazywać jako mistrzynię wyrzucania reszki? No właśnie. A fundusze inwestycyjne tak robią

Dokładne statystyki na ten temat przedstawia również laureat nagrody Nobla z ekonomii Daniel Kehneman w książce "Pułapki myślenia". Pokazuje on tam dokładne badania potwierdzające, że wyniki zarządzających funduszami na Wall Street przypominają standardowy rozkład statystyczny, czyli w rzeczywistości nie różnią się od loterii (innymi słowy, są jak rzucanie monetą przez grupę małp albo strzelanie z karabinu w płot).

Spośród wielu założonych przez dane towarzystwo funduszy, ten który wstrzeli się w trend jest pokazywany jako super "genialny" produkt i jest wciskany wielu naiwnym inwestorom przez rozmaitych doradców i panie z okienka w banku. Pozostałe fundusze nie są reklamowane i są usypiane. Historyczne wyniki takiego "genialnego" funduszu jednak nic nie znaczą i inwestorzy, którzy kupują taki "genialny" fundusz na górce bardzo często tracą wiele pieniędzy. To tak jak oczekiwać od tej małpy, która wyrzuciła dziesięć razy z rzędu reszkę, że wyrzuci ją też po raz jedenasty.

Mnie samego spotkała taka historia przed 2008 r., gdy mało jeszcze wiedziałem o finansach i kupiłem jednostki uczestnictwa za niewielkie oszczędności na początku czasów studenckich. Jak wiadomo wkrótce nastąpił kryzys i straciłem połowę oszczędności. Wiele mnie to jednak nauczyło bo od tamtego czasu śledziłem trendy na rynkach i zrozumiałem, że gdybym kupił ten fundusz zaledwie pół roku później, podwoiłbym swoje oszczędności. Od tamtego czasu kupuję tylko w dołkach. Długo myślałem, że po prostu miałem pecha, że zainwestowałem tuż przed kryzysem, ale teraz, gdy poznałem marketingowe mechanizmy reklamowania funduszy, uważam, że zostałem po prostu naciągnięty. 

Jest na świecie zaledwie garstka funduszy, które w długich okresach pokonują rynek (tj. które mają lepsze wyniki niż zwykły indeks giełdowy typu WIG20). Trudno jest prawidłowo zlokalizować dołek w funduszu, który jest zarządzany według fantazji zarządzających. Trudno też przewidzieć, czy dołek funduszu jest przejściowy, czy też jest to początek końca tego funduszu. Znacznie łatwiejsze jest zlokalizowanie odpowiedniego "dołka" w funduszu, który odzwierciedla zmiany na rynku dwudziestu największych polskich lub pięciuset największych amerykańskich spółek. 

Trwałe załamanie się funduszu odzwierciedlającego kurs akcji grupy największych firm w danym kraju oznaczałoby trwały upadek gospodarki danego państwa. Jest to scenariusz dużo mniej prawdopodobny niż nieudolność zarządzających jakimś funduszem albo porażka kilku firm, w które akurat zainwestował jakiś aktywnie zarządzający funduszem.


Dlaczego ETF na WIG20?

WIG20 znajduje się obecnie dosyć nisko, czego nie można powiedzieć o S&P 500 (mimo pewnych spadków). W Polsce rynek już zareagował na zmianę rządu, na straszenie zmianami w OFE oraz na Brexit. W rzeczywistości wszystkie te zjawiska nie wywołają raczej żadnych poważnych konsekwencji w gospodarce, ale ceny akcji potaniały. Nie jestem wcale w stu procentach przekonany, że giełda nie pójdzie jeszcze niżej, ale - zakładając długi horyzont czasowy inwestowania - wiem, że warto kupić w momencie, gdy akcje są już przecenione i najwyżej dokupić jeszcze w większym dołku.

Tak wyglądają notowania ETF WIG20 w chwili, gdy piszę ten artykuł, a kilka dni po tym, jak nabyłem jednostki uczestnictwa w tym funduszu:

źródło: www.analizy.pl
Jak widać, fundusz w momencie gdy go kupowałem był dosyć nisko, czyli można go było kupić "w promocji".

UWAGA: Nie chcę aby ktokolwiek traktował ten tekst jako rekomendację z mojej strony. Nie wiem co będzie się działo na rynku, gdy będziesz czytał ten artykuł. Traktuj te rady raczej jako inspirację do znalezienia "metody", niż jako rekomendację do korzystania z konkretnych funduszy, czy kupowania konkretnych akcji.

z karty produktu
Jak widać w tabelce obok, skład portfela inwestycyjnego w funduszu ETF WIG20 nie odzwierciedla równej proporcji wszystkich spółek z indeksu. 

Zarządzający funduszem wybierają spółki, które ich zdaniem w danym okresie warto mieć w portfelu, jednakże mimo znaczącej przewagi czterech spółek w funduszu, fundusz ten i tak dosyć wiernie odwzorowuje zmiany notowań indeksu WIG20.

Dzięki takiej strategii mam zapewnioną odpowiednią dywersyfikacji i nie muszę się sam zajmować dbaniem o odpowiednie proporcje spółek w funduszu - zrobi to za mnie zarządzający... Mimo, że co do zasady nie ufam żadnym zarządzającym funduszami, w przypadku funduszu indeksowego jestem skłonny im zaufać. Jest tak ponieważ nie oszukują mnie, że będą próbowali "pokonać rynek", co jak wspomniałem nie udaje się 96% zarządzających.

Jeśli interesuje Cię temat inwestowania i pogłębiania swojej inteligencji finansowej, zapisz się do newslettera na dole po prawej. Daj też znać w komentarzu, jeśli masz jakieś pytania.


Materiały wykorzystane w artykule:

Anthony Robbins - "Money. Mistrzowska gra. 7 prostych kroków do finansowej wolności"

Daniel Kehneman - "Pułapki myślenia"

Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, właściciciel Home Share sp. z o.o. Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka
Wojciech Gil. Technologia Blogger.

Polecam:

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist - Designed by Johanes Djogan -