k

Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Przez ostatnie trzy lata wynająłem pokoje kilkudziesięciu osobom z różnych grup społecznych i o różnych narodowościach. Wynajmowałem pokój naukowcowi z Islandii, kucharzom z Nepalu oraz z Egiptu, prawniczce z Grecji, doktorowi ekonomii z Japonii, włoskiemu kucharzowi po sześćdziesiątce oraz studentom z Hiszpanii. Zdarzyło się również, że wynajmowałem pokoje szykującym się na Akademię Medyczną studentom z Arabii Saudyjskiej. 

Większość moich najemców to jednak młode osoby pracujące i studiujące z Polski. Przez ten czas nabyłem wiele doświadczeń, wielu osobom już bym pokoju nie wynajął, z kolei wiele osób, których właściciele mieszkań się obawiają, uważam za najlepszych najemców (np. studenci z programu Erasmus).

Proces wynajmowania mieszkania należy podzielić na 6 etapów, z których każdy jest bardzo ważny i może zadecydować o powodzeniu całej naszej inwestycji:

1) etap przygotowania mieszkania do najmu
2) etap ogłaszania mieszkania i poszukiwania najemcy
3) etap selekcji najemców
4) etap podpisania umowy najmu
5) etap bieżącej obsługi najmu
6) etap zakończenia umowy najmu

Każdy z tych etapów jest ważny, a błąd popełniony na którymkolwiek z nich może być kosztowny. Tutaj możesz przeczytać o tym, jak nieudolne zarządzanie najmem jest ryzykowne dla całej inwestycji.

Jedna z osób, której mieszkaniem zarządzam, powiedziała mi, że zanim mnie poznała sprzedała dwa mieszkania na warszawskim Mokotowie ponieważ nie radziła sobie z najemcami. Sprzedała mieszkania zanim ceny poszły w górę i straciła przez to bardzo dużo pieniędzy. Gdyby zachowała te mieszkania, mogłaby je wynająć znacznie drożej i utrzymywać się z wynajmu. Gdyby sprzedała je teraz, byłaby bardzo zamożną osobą. Sprzedała zaniedbane mieszkania w złym momencie i wystarczyło jej tylko na mieszkanie dla siebie pod Warszawą. Gdybym mógł jej pomóc wcześnie, nie doszło by do tego.

Teraz zarządzam jej ostatnim mieszkaniem na wynajem, które zachowała. Jest w centrum Warszawy i dobrze się wynajmuje, ale aby uzyskiwać z niego sensowny dochód, potrzebna jest wiedza i specyficzne podejście do zarządzania najmem. 

Do tej pory mieszkanie było wynajmowane jako całe i gdy trafiła się niesforna grupa studentów albo co gorsza jakaś nieuczciwa rodzina (najbardziej niebezpieczni najemcy to nieuczciwe rodziny z małymi dziećmi - z wiadomych względów) to właścicielka mieszkania, którym się zajmuje, ponosiła poważne straty. Ja zacząłem to mieszkanie wynajmować na pokoje, co daje z jednej strony większy dochód, a z drugiej strony pozwala na zachowanie znacznie większej kontroli nad tym co dzieje się w mieszkaniu. Wynajmując pokój najemca ma w umowie prawo do pokoju oraz do części wspólnych, do których ja mam prawo wchodzić. Małe jest również prawdopodobieństwo, że wszystkie cztery obce sobie osoby uknują spisek przeciwko właścicielowi i okażą się nieuczciwe. 

Wynajmowanie mieszkania na pokoje zajmuje jednak więcej czasu i wymaga więcej pracy. Podejmują się tego więc raczej profesjonalni zarządcy najmem i profesjonalni inwestorzy. Jeśli masz mieszkanie na wynajem, które można by było wynajmować na pokoje, a nie masz na to czasu, możesz zlecić zarządzanie najmem profesjonalnej firmie. Jeśli sam chcesz zająć się zarządzaniem najem, to poznaj sześć etapów, z których składa się skuteczny proces zarządzania najmem.

1) etap przygotowania mieszkania do najmu 


Nie chcę się wdawać teraz w opisy technik home stagingowych (techniki przygotowania mieszkania niewielkim kosztem do wynajmu lub na sprzedaż), ale muszę wspomnieć chociaż o podstawach.

Mieszkanie musi być opróżnione z niepotrzebnych gratów i rzeczy osobistych. Nie wspomnę już oczywiście o brudnych garach albo suszących się ubraniach.

Jeśli chodzi o mieszkanie studenckie, ważne żeby było czyste, schludne i wyposażone w podstawowy zestaw dla studenta: łóżko, biurko, fotel do biurka, szafa z drążkiem na ubrania. Jeśli masz stare meble wątpliwej jakości, zwłaszcza łóżko, to lepiej wymień je przed okresem wynajmu. Nie jest to wielki wydatek:

- szafa dwudrzwiowa z Ikei - ok. 180 zł
- łóżko z materacem ze sklepu internetowego - 350-450 zł
- używane biurko Ikea - 150-200 zł
- fotel do biurka lub krzesło - 50-100 zł

Za ok 780 zł wyposażysz pokój dla studenta, a wyposażenie to będzie Ci służyło przez lata. Pomyślałeś teraz pewnie, że student i tak może to zniszczyć więc nie warto. Powinieneś dokładnie spisać przekazywane wraz z mieszkaniem rzeczy w protokole zdawczo-odbiorczym i zabezpieczyć się kaucją. O tym później.

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie długoterminowo rodzinie lub singlowi, to możesz zostawić mieszkanie puste, ale nie jest to najpopularniejsza metoda w Polsce. Ludzie wolą jednak mieć przynajmniej trochę podstawowych mebli, żeby nie wozić ze sobą wszędzie łóżka i szafy.

Obojętne, czy wynajmujesz mieszkanie studentom, rodzinie, czy singlowi i jakie meble wstawisz, to pamiętaj, żeby zadbać o wyposażenie mieszkania w sprzęt AGD. Pralka, lodówka oraz kuchenka z piekarnikiem to podstawa w każdym standardzie mieszkania. Powinny być czyste i sprawne. W przypadku mieszkań w lepszym standardzie przeznaczonych dla rodzin lub singli, warto zaopatrzyć mieszkanie w zmywarkę i kuchenkę mikrofalową (choć ja nie jestem jej zwolennikiem).

Z doświadczenia wiem, że bardzo dużo mieszkaniu dodają nowe karnisze i zasłony. Zwłaszcza jeśli mieszkanie nie jest nowe, a trzeba by mu dodać troszkę uroku. 

Np. pokój ze zdjęcia poniżej wynajmował się za 1000 zł bez zasłon, a po dorobieniu karniszy, zasłon i po zrobieniu nowych zdjęć wynajął się za 1.150 zł. Właścicielka chciała zostawić stare meble, więc dodaliśmy mieszkaniu tylko nieco życia, a zdjęciom przestrzeni, żeby osoba oglądająca ogłoszenie mogła zobaczyć ile faktycznie jest tam miejsca:




Zdjęcia

Pamiętaj, że w internecie są setki ogłoszeń mieszkań na wynajem i to, jak Twoje będzie się prezentowało na poziomie miniaturki na liście ogłoszeń zadecyduje o powodzeniu całej operacji.

Stosując kilka prostych technik, żeby można wyeksponować najlepsze cechy nawet z dość przeciętnego mieszkania o powierzchni 38m2 w wielkiej płycie.

Zdjęcia wykonałem szerokokątnym obiektywem, co znacznie powiększa optycznie pomieszczenia. Specjalnie dobrałem obiektyw tak, żeby nie dawał efektu walących się ścian albo rybiego oka (niektóre szerokie kąty tak mają).

Mieszkanie zostało też wysprzątane z osobistych rzeczy i zmieniono układ mebli, żeby pokazać więcej przestrzeni. Oto zestawienie ze starym zdjęciem:





2) etap ogłaszania mieszkania i poszukiwania najemcy

Na tym etapie pamiętaj, że w internecie są setki ogłoszeń mieszkań na wynajem. 

Jeśli mówimy o Warszawie (ten rynek znam najlepiej), to wiedz, że jeśli rano wrzucisz ogłoszenie na jakiś popularny portal, to w południe będzie już na piątej stronie ogłoszeń, a wieczorem na piętnastej... 

Nie oznacza to, że nikt po jednym dniu już Twojego ogłoszenia w ogóle nie znajdzie, ale licz się z tym, że liczba telefonów będzie spadała. Jeśli wrzucisz ogłoszenie np. rano, gdy ludzie jeszcze mało szukają ogłoszeń i mało dzwonią, to Twoje ogłoszenie może w ogóle nie "wstrzelić się" w okres największego zainteresowania.

Postaw się sam po stronie najemcy, który dzwoni na kilkanaście ogłoszeń jedno po drugim i wypełnia kalendarz terminami oględzin. Do której strony na portalu ogłoszeniowym taki najemca zdoła dotrzeć? To zależy od tego jak sprecyzowane ma preferencje. Jeśli szuka czegoś w danej lokalizacji i cenie, to dzwoniąc po kolei na ogłoszenia nie dotrze do Twojego. Jeśli zależmy mu na wyglądzie mieszkania, to oceni ogłoszenie już na etapie miniaturki (patrz punkt wyżej o zdjęciach). Podsumowując, Twoje ogłoszenie powinno mieć atrakcyjne zdjęcia (w tym koniecznie miniaturkę) oraz być eksponowane przynajmniej w pierwszej trójce stron w danej kategorii.

Różne portale stosuję różne techniki na podbijanie ogłoszeń i oczywiście są one płatne. Nie chcę reklamować teraz żadnych konkretnych portali, ale powiem Ci, że warto wydać przynajmniej 20-50 zł na wypozycjonowanie Twojego ogłoszenia. Podkreślam, że chodzi o "wypozycjonowanie", czyli, żeby było wysoko na liście ogłoszeń. Nie ma raczej sensu "podświetlać" ogłoszenie, oznaczać je jako "pilne" itp. Zrób tak, żeby było maksymalnie wysoko. Jeśli masz czas, to wrzucaj codziennie nowe ogłoszenie (o ile portal na to pozwala), a jeśli nie masz czasu, to zapłać za pozycjonowanie. 

Jeśli zlecasz zarządzanie najmem profesjonalnej firmie, to znajdź taką, która zadba o odpowiedni marketing Twojego mieszkania.



3) etap selekcji najemców

Gdy potencjalni najemcy już się z nami umówią na oglądanie mieszkania, obejrzą je i wyrażą wstępne zainteresowanie, to stanie przed nami zadanie wyboru odpowiedniego najemcy. Łatwo się o tym pisze, trudniej jest, gdy wprawdzie sympatyczna, ale sprawiająca wrażenie problematycznej osoba powie, że od razu podpisuje umowę i może się wprowadzić. Nie lubię wprowadzać atmosfery castingu i zawsze najpierw próbuję taką osobę jakoś zniechęcić (np. przypomina mi się, że właściwie to właściciel wymaga dwumiesięcznej kaucji i zapomniałem o tym wspomnieć wcześniej...). 

Warto przede wszystkim, zanim poznamy daną osobę, nie dawać jej do zrozumienia, że mieszkanie jest do wynajęcia od zaraz pierwszej lepszej osobie. Warto wspomnieć, że ktoś już rozważa wynajęcie, ale to jeszcze nic pewnego. Raz, że dajemy sobie wtedy lepszą pozycję do negocjacji (mało kto będzie negocjował cenę, jeśli wie, że już ktoś na to mieszkanie się wstępnie decyduje), a po drugie, zostawimy sobie furtkę, jeśli dana osoba się zdecyduje, a my nie będziemy chcieli jej wynająć. Możemy powiedzieć, że ta druga osoba się zdecydowała. Trzeba z tym jednak uważać, bo można się narazić na telefony z pretensjami, gdy odrzucona osoba zauważy, że mieszkanie nadal jest ogłaszane.

Przyznam, że cała ta selekcja najemców nie jest dla mnie najprzyjemniejszym zajęciem bo nie lubię oceniać i szufladkować ludzi. Mam jednak do tego intuicję i raczej się nie mylę co do ludzi. Za każdym razem, gdy wynająłem komuś mieszkanie z myślą, ze będą z tą osobą problemy, to problemy te się pojawiły. Pomyliłem się tylko raz, gdy pomyliłem włoski temperament i radosne usposobienie pewnego Sycylijczyka z zaburzeniami psychicznymi, które miał ten człowiek. Nie chcę pisać o nim źle bo był to sympatyczny człowiek, ale w pewnym momencie zaczął stwarzać zagrożenie dla pozostałych najemców do tego stopnia, że konieczne było wezwanie policji. Trafił on później do szpitala, a rodzina rozwiązywała ze mną umowę za pośrednictwem ambasady. Życzę mu dobrze, mam nadzieję, że wydobrzał i znalazł pracę, której szukał w Polsce.

Biznes ten nauczył mnie jednak, że ludzie nie są tacy jak ja i moi kumple ze studiów. Ludzie są bardzo różni. Warto kierować się intuicją.

4) etap podpisania umowy najmu

Umowa najmu powinna być napisana na złe czasy. Gdyby wszystko miało być dobrze, wystarczyłoby wynająć mieszkanie "na gębę". Umowa ustna jest jak najbardziej ważna w świetle prawa, można ją zgłosić do urzędu do opodatkowania i regulować swoje zobowiązania względem fiskusa. Tyle, że w żaden sposób taka ustna umowa nas nie chroni, bo ciężko będzie dowodzić na co się dogadaliśmy (z drugiej strony nie chroni też najemcy, ale nie jest to jeszcze argument, żeby z niej rezygnować).

Nie wymienię teraz wszystkich postanowień umownych, które powinny się znaleźć w umowie najmu, więc nie traktuj tego artykułu jako jedynego przewodnika. Wskażę Ci jedynie na najważniejsze, moim zdaniem, postanowienia umowne, które powinny znaleźć się w umowie, żeby zabezpieczyć nasz interes w postaci otrzymywania regularnych dochodów z najmu.

"czas określony"

Umowa powinna zostać zawarta na czas określony - czas określony oznacza, że umowa jest zawierana "od daty X do daty Y" i kropka. Umowa zawarta na czas "od daty X do daty Y przy czym okres wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc", jest umową na czas określony tylko połowicznie: 

- jeśli nie zostanie przedłużona, to wygasa - to jest ta połowa "czasu określonego", która zadziała; 

- jednak jeśli ktoś ją zechce rozwiązać po trzech miesiącach od zawarcia, to może to zrobić - to jest ta połowa "czasu określonego" która nie działa. 

Umowę na telefon komórkowy zawieramy zwykle na dwa lata. Operatora nie będzie obchodziło, czy dzwonimy, czy nie, czy zgubiliśmy telefon, a nawet czy leżymy na intensywnej terapii. Smutna jest prawda taka, że musimy abonament płacić. Jeśli profesjonalnie zajmujesz się wynajmowaniem mieszkań, niestety musisz być jak operator GSM. Umowa zawarta na czas określony oznacza, że przez cały okres najmu najemca ma obowiązek płacić za mieszkanie, niezależnie od tego, czy tam mieszka, czy też nie. Ludzie już akurat coraz bardziej godzą się z tym faktem.

Gdy wynajmowałem pokoje w Warszawie 3 lata temu, to najemcom trzeba było tłumaczyć, co oznacza czas określony. Teraz jak o tym wspominam, to słyszę coraz częściej "aha, no to tak jak wszędzie".

Jak zrobić, żeby dać najemcy furtkę i żeby być fair? Ja stosuję zapis, że najemca może w każdej chwili zrezygnować z najmu, jeżeli znajdzie na swoje miejsce nowego najemcę na tych samych warunkach i ja go zaakceptuję.

kaucja

Bardzo ważne jest, żeby podczas podpisywania umowy najmu od razu pobrać kaucję.

Kiedyś, jako z wykształcenia prawnik zajmujący się podatkami, wpadłem na bardzo głupi pomysł motywowany strachem przed urzędem skarbowym. W dużym skrócie: jeśli wynajmujemy jako firma (tak jak ja) i przyjmujemy gotówkę, to powinniśmy mieć kasę fiskalną. Z obowiązku posiadania kasy możemy być zwolnieni jeśli wszystkie wpływy mamy na konto z dobrze opisanym tytułem przelewu. Wprawdzie kaucja zwrotna to nie przychód, ale dla bezpieczeństwa wolałem nic nie przyjmować w gotówce. Zastanawiałem się jak więc przyjmować kaucję na konto, ale odpuścić sobie ciąganie najemców do banku albo do komputera. Zapisałem sobie więc w umowie, że kaucja płatna jest w terminie 3 dni, a w przypadku niewpłacenia jej w tym terminie, umowę uznaje się za niezawartą. Chciałem się tym zabezpieczyć przed tym, że ktoś będzie miał ważną umowę, a nic mi nie zapłaci. 

No i wpadłem przez to dwa razy.

Raz wynajął ode mnie pokój pewien oszust, który nie zapłaciwszy mi ani grosza pomieszkał sobie w mieszkaniu 3 tygodnie (i tak całkiem mało jak na możliwości oszustów). Gdybym wymagał gotówki przy podpisaniu umowy, to sytuacja ta nie miałaby miejsca.

Innym razem pewna doktorantka wynajęła ode mnie pokój i też miała trzy dni na przelew. Po trzech dniach zrezygnowała i się wyprowadziła korzystając z tego, że umowa została uznana za niezawartą. 

Po tych dwóch przygodach zrezygnowałem z takiego zapisu i nie mam już podobnych problemów. Kaucja przy podpisaniu umowy musi być.

W umowie powinien być również zapis, że kaucja nie stanowi kwoty należnej za ostatni miesiąc. Z istoty rzeczy nie stanowi ona takiej kwoty, ale niektórzy myślą, że za ostatni miesiąc "weźmie sobie pan z kaucji". Nie powinno tak być, bo kaucja jest na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń, które mogą ujawnić się tuż po okresie umowy. Np. odbierając mieszkanie zauważymy zniszczenia lub okaże się, że jakieś rachunki za media obciążające najemcę są nieuregulowane.

obowiązki najemcy

Umowa powinna zawierać też obowiązki najemcy takie jak: utrzymywanie mieszkania w należytym stanie, sprzątanie i dokonywanie drobnych napraw. Gdy najemcy przyjdzie do głowy dzwonić do nas w środku nocy z informację, że żarówka mu się przepaliła albo toaleta zapchała, to powołanie się na taki zapis umowny może okazać się bardzo pomocne. Raczej my, jako wynajmujący, nie zapychamy toalet najemcom w trakcie trwania umowy najmu. Takie sprawy powinny obciążać najemców.

5) etap bieżącej obsługi najmu

Podczas bieżącej obsługi najmu, pomijając jakieś awarie i inne wypadki, najważniejszą rzeczą jest monitorowanie płatności. Najemcy nie powinni się przyzwyczajać, że mogą płacić po terminie, bo ten okres zacznie się wydłużać.

Interweniować powinniśmy w zakresie takim, do jakiego nas zobowiązuje prawo i umowa najmu. Od nas zależy jak ułożymy swoje stosunki z najemcami, zależy to też od segmentu w jakim działamy. Jeśli wynajmujemy luksusowe apartamenty, to możemy nawet świadczyć usługi polerowania kieliszków naszym najemcom, ale jeśli wynajmujemy przeciętne mieszkanie studentom lub młodemu małżeństwu, to nie powinniśmy się zajmować tym, że w trakcie trwania umowy najmu obruszały się drzwiczki od szafki kuchennej.

Wszystko powinno się jednak mieścić w granicach zdrowego rozsądku, wyczucia smaku i dobrego stylu. Jeśli już jakoś udało nam się wynająć mieszkanie wyposażone w stare meble po babci i graty pozbierane z działki (co zresztą odradzam), a o zgrozo po roku trwania umowy najmu zadzwoni najemca, że mu się rozpadła szafa, to już naprawdę powinniśmy szybko kupić mu szafę z Ikei za 170 zł i bardzo się cieszyć, że nadal od nas wynajmuje.


6) etap zakończenia umowy najmu

Gdy umowa najmu dobiegnie końca i wszystkie płatności są uregulowane przez najemcę, a mieszkanie jest pozostawione w należytym stanie, to oddajemy kaucję i rozstajemy się w pokoju.

problematyczny najemca

Gorzej, jeśli najemca zalega z zapłatą, zostawił zniszczone mieszkanie albo jedno i drugie. Wtedy nie powinniśmy mieć zbyt wiele litości. Szukamy nowego najemcy, a w międzyczasie wysyłamy jedno wezwanie do zapłaty samemu, a po upływie wskazanego przez nas terminu najlepiej niech wezwanie wyśle zaprzyjaźniona kancelaria prawna. Prawnik nie weźmie dużo za takie wezwanie, zwłaszcza, że później może liczyć na dodatkowe wynagrodzenie jeśli wyegzekwuje należną kwotę.

W ostateczności spotkamy się z najemcą w sądzie, ale nie ma się co tego bardzo obawiać. Jeśli racja jest po naszej stronie, to powinniśmy jej dochodzić.


szukanie nowego najemcy

Jeśli przeczytałeś już mój artykuł "Największe ryzyko w inwestowaniu w nieruchomości", to wiesz, że najbardziej ryzykowne w inwestowaniu jest nieudolne zarządzanie najmem objawiające się pustostanami. 

Pustostany są najbardziej kosztownym elementem inwestowania i nie powinno do nich dochodzić zbyt często. Dlatego, gdy jesteśmy pod koniec okresu najmu z jednym najemcą, to powinniśmy sobie zapewnić, że będziemy mogli szukać już nowego najemcy i w ustalonej porze pokazywać mieszkanie, jeszcze przed wyprowadzką starego najemcy.

Ważne, żeby w umowie najmu dać sobie prawo do pokazywania mieszkania min. 2 tygodnie przed końcem okresu umowy najmu potencjalnym nowym najemcom. Jeśli już mamy mieszkanie pokazywać, dobrze, żeby nasz obecny najemca był człowiekiem dbającym o porządek. Wracamy w tym miejscu do kwestii selekcji najemców i postanowień umownych o utrzymywaniu mieszkania w czystości.

Tak wyglądał pewien pokój zanim zacząłem zarządzać tym mieszkaniem:



Mam nadzieję, że ten artykuł Ci się przydał. Pamiętaj, że to co tutaj napisałem, to w znacznej mierze moje opinie i nie musisz się z nimi zgadzać. Skonsultuj te sprawy z innymi osobami doświadczonymi w najmie nieruchomości i skomentuj ten artykuł poniżej jeśli masz coś ciekawego do dodania.

Śmiało możesz też zadać pytanie w komentarzu lub napisać do mnie.

Wojciech Gil 
kontakt@homeshare.pl


Największe ryzyko w inwestowaniu w nieruchomości


Wiele osób opowiada o ryzykach związanych z inwestowaniem w nieruchomości skupiając się bardzo na oprocentowaniu kredytu, na długoterminowym zadłużeniu, na ryzyku spadku wartości nieruchomości w czasie a nawet na tym, że... "dorobimy banksterów".

Moim zdaniem - a właściwie nie jest do zdanie, ale fakt poparty doświadczeniem - najbardziej ryzykownymi czynnikami w inwestowaniu w nieruchomości na wynajem są:

1) nieudolny wybór inwestycji
2) nieudolne zarządzanie najmem

O tym, jak skutecznie zarządzać najmem przeczytasz w moim artykule TUTAJ. Jeśli chcesz lepiej zrozumieć ryzyko związane z inwestowaniem w mieszkanie na wynajem, to zapraszam do dalszej lektury.

Naucz się liczyć

Poniżej podam przykład dość typowej inwestycji w nieruchomość, której dokonuje osoba, która nie do końca potrafi liczyć i uwierzyła w to, że po prostu "warto inwestować w nieruchomości". Uprzedzam, że poniższy przykład to moim zdaniem nie jest dobry deal.

przykład:

Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania za 306.000 zł, weźmiemy kredyt na 35 lat, którego rata wyniesie 1.400 zł (4,23%), a mieszkanie to wynajmiemy za 2.000 zł, to po odliczeniu kosztów administracyjnych teoretycznie zostanie nam w kieszeni ok. 300 zł. Jeśli wynajmujemy to mieszkanie przez 12 miesięcy w roku, to mamy 3.600 zł rocznie. 

Jednak biorąc pod uwagę fakt, że jeżeli 1.700 zł to nasz koszt miesięczny, to łatwo policzyć, że wystarczą zaledwie dwa miesiące pustostanu, a nasz zysk roczny spadnie do... 200 zł, czyli de facto zniknie albo będziemy na minusie (w tym uproszczonym przykładzie nie wziąłem nawet pod uwagę dodatkowych kosztów).

Co się jednak stanie, jeżeli przy nie najlepiej wybranej inwestycji będziemy nią słabo zarządzać, a dodatkowo wzrosną koszty kredytowe?

Załóżmy, że oprocentowanie 4,23% wzrosło o 1 punkt procentowy do 5,23% (taki skok raczej nie zdarza się z dnia na dzień, ale załóżmy, że w długim okresie to się może wydarzyć). Rata kredytu rośnie do 1.592 zł. Dodając czynsz administracyjny wychodzi 1.892 zł, a nadal wynajmujemy mieszkanie z 2.000 zł. Zostaje wiec 108 zł miesięcznie. Jeśli nie wynajmiemy mieszkania przez jeden miesiąc w roku, to stratę powstałą z tego powodu odrobimy dopiero po prawie 18 miesiącach!!! Czyli jeśli znowu w tym czasie będzie nam wpadał jeden pustostan rocznie, to nigdy nie odrobimy tych strat. Dla osób dobrze zarabiających może nie jest to tragedia - i tak będą żyły w przekonaniu (częściowo słusznym), że to najemca spłaca im kredyt i kiedyś to mieszkanie będzie ich. Fajnym pomysł na emeryturę, na pewno lepszy niż ZUS. Ale inwestorem w ten sposób nie zostaniesz, a już na pewno nie wolnym finansowo.

Błąd polegał tu przede wszystkim na nieodpowiednim wyborze inwestycji. Przede wszystkim osiągnięto zbyt mały zwrot, który wynosi w tym przypadku ok. 6% zwrotu z inwestycji w skali roku przy 11 miesiącach najmu i zerowych dodatkowych kosztach (policzyłem i tak optymistycznie). 

Może Cię to zdziwi, że piszę, że 6% to mały zwrot, przecież to "dużo więcej niż lokata". Właśnie dlatego nie czytaj dziennikarzy piszących o rynku najmu ani nie słuchaj pośredników... Lokata nie generuje nagłych dodatkowych kosztów, nie wymaga wymiany pralki, nie będzie miała "pustostanu"... no chyba, że nasz Sejm przyjmie dyrektywę unijną BRRD (Bank Recovery and Resolution Directive), zgodnie z którą na naszych kontach może się faktycznie pojawić "pustostan"... 


*jeśli jesteś zamożna osobą, która inwestuje gotówkę, to inwestycja w nieruchomość na wynajem prawie zawsze będzie lepsza niż lokata, nie musisz się oczywiście martwić zmianą kosztu kredytu i nie musisz aż tak wczytywać się w cyferki, które pokazuję. Powinieneś jednak skupić się na jakości zarządzania najmem aby maksymalizować zwrot z inwestycji. Możesz do tego skorzystać z usług profesjonalnej firmy zarządzającej najmem.

Jeśli chcesz inwestować na kredyt, nieruchomość powinna generować minimum 9-10% zwrotu z inwestycji (ROI) w skali roku aby inwestycja była stale rentowna i odporna na chwilowe pustostany, a nawet na wzrost oprocentowania kredytu.

Jak policzyć zwrot z inwestycji (ROI)?

Sumujemy całoroczne dochody z najmu (nie uwzględniamy tutaj raty kredytu bo liczymy zwrot z zainwestowanej kwoty a nie zwrot z kapitału własnego - ROE). 

W naszym przykładzie wyglądało to tak:

2000 zł (przychód z najmu) - 300 zł (czynsz administracyjny) = 1.700 zł (dochód)

1.700 zł * 11 miesięcy - 300 zł (koszt w miesiącu pustostanu) = 18.400 zł (dochód roczny)

Roczny dochód dzielimy następnie przez sumę kosztów nabycia nieruchomości, czyli: cenę mieszkania (306.000 zł), koszty notarialne (ok. 1.200 zł), prowizję pośrednika (np. 9.000 zł), podatek PCC 2% (6.120 zł), w sumie 322.320 zł. 

18.400 zł (dochód roczny) / 322.320 zł (koszt inwestycji) = 0,06

0,06 * 100% = 6% (ROI - Return On Investment)


*w tym przykładzie dla uproszczenia przyjąłem finansowanie nieruchomości kredytem w wysokości 100% LTV (kredyt na 100% wartości nieruchomości). W obecnych warunkach rynkowych uzyskanie takiego kredytu jest bardzo trudne, ale nie niemożliwe.
Zauważ, że zwrot z inwestycji w tym przypadku wynosi jedynie 6%, co w zestawieniu tego z oprocentowaniem kredytu (4,23%) daje nam jedynie 1,77 punku procentowego "do przodu". I to przy optymistycznym założeniu, że nie wypadną nam inne koszty. Wystarczy więc, że oprocentowanie kredytu wzrośnie, a my zostaniemy z comiesięczną stratą.

Dla osób, które nie chcą od razu żyć z wynajmu nieruchomości i dobrze zarabiają gdzieś indziej, nadal nie jest to fatalny scenariusz. Dokładając 100-200 zł miesięcznie będą kiedyś mieli nieruchomość wartą kilka razy więcej niż suma dołożonych co miesiąc środków. Ale podkreślam, że nie jest to scenariusz dobry dla osób, które chcą być zawodowymi inwestorami i żyć z wynajmu!

Jak więc znaleźć dobre inwestycje?

Dobra inwestycja, jak wspomniałem, powinna dawać 9-10% w skali roku, a najlepiej ok. 12%. Nie jest to miejsce, w którym byłbym w stanie opisać wszystkie techniki, dzięki którym możesz znaleźć takie nieruchomości. W dużym skrócie mogę Ci tylko doradzić: 

1) jeśli kupujesz z rynku wtórnego, musisz wyspecjalizować się w wyszukiwaniu zmotywowanych sprzedających i zostać mistrzem negocjacji (niedługo TUTAJ znajdziesz artykuł, w którym opiszę jak pomogłem znajomemu oszczędzić 40.000 zł na zakupie mieszkania, dzięki skutecznym negocjacjom). 

Książkę o tym jak kupić nieruchomość poniżej wartości rynkowej, od której kiedyś zaczynałem, możesz znaleźć TUTAJ.

2) jeśli chcesz kupować na licytacjach komorniczych, musisz dobrze poznać rynek i ceny mieszkań aby nie dać się ponieść owczemu pędowi podczas licytacji (ja nie chodzę na licytacje, ale setki razy od znajomych inwestorów słyszałem o "inwestorach", którzy licytowali powyżej cen rynkowych...)

3) jeśli kupujesz nieruchomości do totalnego remontu (to więcej niż "generalny remont"), czyli tak, jak ja to robię, musisz nauczyć się perfekcyjnie szacować koszty remontu oraz spełnić przesłanki z punktu 1), a jeśli jest to licytacja, to także z punktu 2) powyżej.

Te trzy wyżej wymienione sposoby (jest oczywiście znacznie więcej) mogą umożliwić znalezienie nieruchomości, która "może" dać przyzwoity zwrot z inwestycji. Pozostaje jeszcze kwestia: "za ile się to wynajmie?". To jest najważniejsze pytanie na etapie wyboru inwestycji. Co z tego, że nawet znegocjujesz te 40.000 zł, tak jak ja koledze, jeśli i tak dochód z najmu nie da Ci porządnie zarobić po spłacie raty kredytu i czynszu? 

Zobacz jak ja robię takie kalkulacje:



Taki kalkulator możesz pobrać TUTAJ w zamian za zapisanie się do mojego newslettera. Jeśli już jesteś moim czytelnikiem, to powinieneś mieć kalkulator w pierwszym mailu ode mnie.

Odróżniaj fakty od opinii

Zapamiętaj proszę, że "liczby nie kłamią, bo nikt nie miałby w tym interesu". Fakty nie kłamią. Opinie mogą się jednak wprowadzać w błąd, nawet jeśli wyrażają prawdę. Przykłady:

- to mieszkanie jest w świetnej lokalizacji, szybko się wynajmie
- niedaleko jest uniwersytet, mieszkanie dobrze wynajmie się studentom
- to popularna lokalizacja dla osób pracujących w korporacjach
- to piękne mieszkanie, na pewno znajdzie dobrego najemcę
- czynsz administracyjny jest niski, mieszkanie jest tanie w utrzymaniu
- na inwestowaniu w nieruchomości na kredyt dorobisz tylko banksterów

Wszystkie powyższe zdania są "prawie faktami", ale kontekst w jakim są wypowiadane czyni z nich wyłącznie opinie. To fakt, że mieszkanie jest blisko uniwersytetu, ale co to znaczy, że "dobrze" się wynajmie? Czy to na pewno znaczy, że dochód z najmu pokryje koszt raty kredytu, czynsz i dodatkowe koszty, a przy tym da nam zarobić? Nie koniecznie. "Świetna lokalizacja" to też tylko opinia. Takie opinie, jeśli są prawdziwe, oczywiście trzeba brać pod uwagę. Dobra lokalizacja to duży atut nieruchomości, ale wbrew pozorom nie najważniejszy. 

Sławek Muturi, guru inwestowania w nieruchomości, powiedział kiedyś, że na początku inwestowania wierzył w znaną maksymę, że w inwestowaniu w nieruchomości liczą się trzy rzeczy: "lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja". Po latach zmienił jednak zdanie, choć nadal wierzy, że są trzy czynniki. Są to jednak: "cena, cena i cena"

Lokalizacja jest ważna, ale powinna być ona dla nas wyłącznie informacją, za ile wynajmie się dane mieszkanie. Lokalizację musimy przełożyć na liczby. Tylko wtedy ma to sens. Jeśli liczby nie mają sensu, to nigdy nie inwestuj biorąc pod uwagę czynniki emocjonalne.

Jeżeli ceny najmu w centrum są tylko trochę wyższe niż na przedmieściach, a ceny nieruchomości na przedmieściach są znacznie niższe niż w centrum, to moim zdaniem lepiej kupić mieszkanie na przedmieściach. Oczywiście jeśli zweryfikujemy, że na przedmieściach rynek najmu również jest odpowiednio płynny.

Przydatne dodatkowe materiały:

Jeśli masz problem z obliczeniami, które pokazałem w tym artykule, możesz obejrzeć moje nagrania video, w których tłumaczę jak liczyć wskaźniki, które musisz znać, jeśli inwestujesz w cokolwiek:

Jeśli masz jakieś uwagi lub pytania, to zapraszam do komentowania poniżej. Postaram się na bieżąco na wszystko odpowiadać.

Wojciech Gil
kontakt@homeshare.pl

Relacja ze szkolenia: "Jak zbudować bezpieczny biznes i zabezpieczyć majątek"

Mamy za sobą już drugie szkolenie z cyklu "Warsztat inwestora". Podczas pierwszego mówiliśmy o kredytach hipotecznych dla osób fizycznych, a tym razem o spółkach z o.o., podatkach i zusie oraz o zabezpieczaniu majątku i tworzeniu grupy spółek.

Tematem szkolenia "Jak zbudować bezpieczny biznes i zabezpieczyć majątek" było głównie uświadomienie uczestnikom, że każdy przedsiębiorca może działać jak duża firma, w myśl słów Toma Watsona, założyciela IBM: "Zorientowałem się, że IBM, aby stać się wielką firmą musiał działać jak wielka firma już na długo, zanim się nią stał".

Jak zbudować grupę spółek, żeby zabezpieczyć majątek


Uczestnicy szkolenia dowiedzieli się jak zbudować grupę powiązanych spółek z o.o. w taki sposób aby zabezpieczyć zarówno majątek firmy oraz majątek osobisty. Prowadząc biznes w ramach grupy spółek można rozdzielić ryzyko związane z prowadzonym biznesem na kilka podmiotów tak, aby bankructwo jednej spółki nie spowodowało upadku całego biznesu.


Jak unikać podwójnego opodatkowania w spółce z o.o.


Jedynym podwójnie opodatkowany strumieniem pieniędzy wypłacanym ze spółki z o.o. jest dywidenda. Uczestnicy szkoleniu dowiedzieli się jak można inaczej wypłacać pieniądze ze swojej spółki z o.o. aby kwota ta nie była podwójnie opodatkowana oraz aby po stronie wspólników była opodatkowana jak najniższym podatkiem PIT.

Uczestnicy poznali sposoby jak wynagrodzenia ze spółki z o.o. opodatkowywać na 8,5% albo zupełnie unikać opodatkowania.

Jak sporządzić umowy ze swoją spółką aby nie płacić ZUS-u


Jeśli decydujemy się na wypłacanie pieniędzy ze spółki z o.o. poprzez umowy zawierane pomiędzy wspólnikiem (jako pracownikiem) a spółką, to należy uważać na ich charakter aby nie wpaść w obowiązek płacenia ZUS-u od całej wypłacanej kwoty (może to być nawet 35% wynagrodzenia!). 

Podczas szkolenia "Jak zbudować bezpieczny biznes..." uczestnicy dowiedzieli się jak bezpiecznie zawierać umowy ze swoją spółką aby nie wpaść w obowiązkowe ubezpieczenie w ZUS-ie.



Kiedy członek zarządu odpowiada za zobowiązania spółki z o.o. 


Ograniczenie odpowiedzialności wspólników spółki to dopiero początek zabezpieczenia biznesu. Ktoś musi być prezesem albo członkiem zarządu, a osoby pełniące te funkcje odpowiadają za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem. Mają jednak możliwości prawne aby uniknąć tej odpowiedzialności, ale wymaga to konkretnej wiedzy prawnej.

Podczas szkolenia uczestnicy dowiedzieli się jak unikać odpowiedzialności członka zarządu zarówno w przypadku odpowiedzialności z tytułu zobowiązań cywilnoprawnych oraz z tytułu zaległości podatkowych spółki. Rozmawialiśmy o tym, czym jest "właściwy czas" na zgłoszenie wniosku o upadłość spółki i o tym, że dyrektor marketingu może odpowiadać solidarnie za zobowiązania spółki razem z dyrektorem finansowym... Warto posiadać taką wiedzę zakładając spółki ze wspólnikami.

Na szkoleniu nie zabrakło również rozmów w kuluarach. Zobacz zresztą jak było:


zapisz się na kolejne szkolenie



Jak postawić pierwsze kroki w internetowym biznesie?


Jeśli skorzystałeś z moich porad zawartych w artykule "Jak wybrać i zarejestrować domenę?", to masz już swoją pierwszą "nieruchomość" w internecie. Domena jest jak niezabudowana działka, która leży przy jednej z ulic będących częścią wielkiej sieci komunikacyjnej - Internetu. Teraz tą działkę musisz zabudować.

W zależności od tego, czy planujesz założyć sklep, stronę wizytówkę Twojej firmy usługowej, czy też bloga - będziesz musiał dobrać do tego odpowiednie narzędzia. Tym razem zajmiemy się wyłącznie blogiem, ale jeśli chcesz założyć sklep, to jeszcze nie uciekaj. Mam dla Ciebie ważną informację!

W dzisiejszych czasach bogi oraz portale społecznościowe stanowią bardzo ważny system wsparcia, a może nawet główny kanał sprzedaży dla internetowych biznesów. Nieważne zatem, czy myślisz o standardowym sklepie, czy też o prowadzeniu dochodowego bloga, powinieneś swój internetowy biznes zacząć od nauki budowy i prowadzenia bloga oraz profili w mediach społecznościowych.

Znacznie łatwiej jest wypozycjonować najpierw bloga, a później zacząć na nim prowadzenie sklepu, niż zaczynać od razu od sklepu. Wyszukiwarki nie są skłonne do organicznego (czyli naturalnego i darmowego) pozycjonowania witryn czysto komercyjnych. Jeżeli jednak stworzysz bloga z wartościowymi treściami, to znacznie łatwiej osiągniesz wysokie pozycje w wyszukiwarkach. Z bloga będziesz mógł wtedy przekierowywać ruch na Twoje strony sprzedażowe.

Pozwól więc, że zaczniemy jednak od bloga.


Jak założyć pierwszego bloga?


Masz dwie możliwości:

1) zagłębienie się w szczegóły techniczne platform CMS i stworzenie bloga na WordPress lub Joomla! - wymaga to więcej czasu, ale docelowo daje więcej możliwości technicznych (pytanie tylko, czy są Ci na blogu potrzebne)

albo

2) szybkie założenie bloga na platformie blogspot.com - platforma blogowa dostarczana przez Google

Jeżeli dopiero zaczynasz przygodę z blogowaniem i chcesz w miarę szybko zacząć wrzucać do internetu swoje treści i sprawdzać co działa, a co nie, to serdecznie polecam Ci skorzystanie z drugiej opcji, czyli platformy blogspot.com.


Jeśli masz już domenę, to instrukcję jak podpiąć ją do blogspota znajdziesz w swoim panelu na blogspot.com w sekcji: ustawienia / podstawowe. Jeśli masz jakiś problem z przekierowaniem domeny, to możesz zacząć blogować pod domeną twojanazwadomeny.blogspot.com, a później przekierować domenę. Kup jednak od razu domenę, bo później może się okazać, że domena z nazwą Twojego bloga jest niedostępna. Domenę na pierwszy rok kupisz za kilka złotych, a przekierowaniem możesz zająć się później.

Przypominam, że instrukcję dotyczącą zakupu domeny znajdziesz w moim artykule "Jak wybrać i zarejestrować domenę?".


Dlaczego polecam blogspot.com?


1) Jest to w 100% darmowa platforma dostarczana przez Google (czyli, jakby ktoś nie skojarzył, firmę, która będzie później decydowała o pozycjonowaniu Twojego bloga...)

2) Do tego aby blog dobrze funkcjonował koniecznej jest przede wszystkim regularne dostarczanie dobrej jakości treści i zapewnienie kontaktu z czytelnikami. Im prostszy w obsłudze będziesz miał system, tym łatwiej będzie Ci regularnie tworzyć treści. Nie powinieneś na początku tracić czasu na poznawanie setek funkcjonalności i dodatków. To niepotrzebna strata czasu.

Lepiej skup się na systemach do skutecznego zbierania i wysyłania newsletterów do czytelników niż na "wodotryskach" do szaty graficznej bloga. Ja, przez brak tej wiedzy, zmarnowałem ze dwa lata. Najlepszym dowodem na to, że wiem co mówię, jest to, że właśnie czytasz ten artykuł - chodzi o dotarcie do czytelnika.

3) Na blogspot.com możesz zainstalować wszystkie dodatki niezbędne do prawidłowego funkcjonowania bloga. Oczywiście zrobisz to też na innych platformach, ale na blogspot będzie to pewnie łatwiejsze i szybsze. O jakich dodatkach mówię? Proszę:


Dodatki do bloga, które są konieczne od samego początku


a) system do zbierania i wysyłania maili - formularz, który widzisz na górze i na dole po prawej na moim blogu

b) analityka ruchu na stronie - będziesz musiał założyć konto na Google Analytics oraz dodać specjalny kod do swojego bloga. Na blogspocie zrobisz to najłatwiej, bo to ta sama firma. Możesz do tego dołożyć jeszcze inne oprogramowanie i zintegrować je również z Google Analytics. Ja śledzę ruch na stronie za pomocą darmowej wersji sumome.com :




Wkrótce pokażę Ci jak te wszystkie dodatki zainstalować na blogu, w tym miejscu chcę Cię tylko zapewnić, że blogspot.com wystarczy jako platforma dla Twojego bloga i będzie to najprostsze rozwiązanie.

c) integracja z profilami społecznościowymi - do zrobienia również przez sumome.com


d) elementy "call to action" - przyciski, linki, banery i różne inne elementy zachęcające czytelników do wykonania określonej akcji: zapisania się na listę adresową, ściągnięcia bezpłatnego e-booka, obejrzenie filmu, polubienia bloga na Facebooku. U mnie jest to np. pomarańczowy pasek na dole strony zachęcający do odwiedzenia Warsztatu Inwestora (w chwili pisania tego artykułu). Są to elementy konieczne. 

Przy obecnej ilości treści w internecie mało kto będzie pamiętał, żeby wrócić na naszego bloga, jeśli nie zapisze się do newslettera i nie będzie otrzymywał powiadomień o nowościach. Jeśli więc jeszcze tego nie zrobiłeś na moim blogu, to jest na to odpowiednia chwila: zapisz się do newslettera po prawej:)



Newsletter i autoresponder



Jeśli już masz bloga, a nie masz newslettera, to powinieneś jak najszybciej zainstalować odpowiedni system. Jest to narzędzie konieczne aby utrzymywać kontakt z czytelnikami. Ja korzystam z systemu do wysyłania newsletterów i autoresponderów Implebot, który został stworzony przez Piotra Majewskiego, jednego z najlepszych specjalistów od marketingu internetowego w Polsce.

Tytułem wyjaśnienia:

*newsletter - wysyłasz informacje o nowościach pojawiających się na blogu lub dowolną informację w mailu na temat tego, co na bieżąco masz do przekazania

*autoresponder - system sam wysyła przygotowane przez Ciebie maile, po tym jak ktoś zapisze się do listy adresowej (np. wiadomość powitalna i przez dwa tygodnie co kilka dni jeden mail z darmowymi poradami). Jak się zapewne domyślasz, posiadanie autorespondera jest konieczne aby Twój system działał kiedy śpisz. 

Implebot posiada zarówno funkcję "newsletter" jak i "autoresponder". Jest to obecnie chyba najtańsze rozwiązanie bo za 197 zł otrzymujesz system do obsługi mailingów na rok, podczas gdy u konkurencji zapłaciłbyś kilkadziesiąt złotych miesięcznie lub więcej. 

Implebot jest jednak najprostszym rozwiązaniem, co ma swoje zalety, ale i wady. Mi wystarcza, ale muszę ostrzec, że Implebot nie posiada właściwie żadnych edytorów graficznych do formularzy zapisu. Dostajesz czysty kod html, który wklejasz na stronę (samo wklejenie kodu jest bardzo łatwe, nie musisz się znać na html).

Jeśli jednak chcesz poznać konkurencję i skorzystać z bardziej zaawansowanego systemu do wysyłki maili, to polecam Ci GetResponse. GetResponse dostarcza wiele szablonów graficznych zarówno dla formularzy zapisu, jak i do maili.

Moim zdaniem, dla większej firmy, która chce wysyłać maile na poziomie "korporacyjnym", zdecydowanie lepszy będzie GetResponse. Jednak dla blogerów, którzy stawiają na bardziej bezpośredni kontakt z czytelnikami sądzę, że wystarczy Implebot.

Jeśli nie masz pewności, czy poradzisz sobie z oprogramowaniem do wysyłania maili i ze zorganizowaniem całej kampanii marketingowej, to możesz skorzystać z Kursu E-biznesu Piotra Majewskiego, który znajdziesz tutaj

Podaj poniżej adres e-mail, a otrzymasz 10 darmowych lekcji budowy internetowego biznesu:


Zgadzam się z Polityką Prywatności

Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, właściciciel Home Share sp. z o.o. Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka

Bezpłatny E-book:

Wojciech Gil. Technologia Blogger.

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist- Powered by Blogger - Designed by Johanes Djogan -