k

Nowa inwestycja w mieszkanie na wynajem: Toruń

Zapraszam na krótkie zwiedzanie nowego mieszkania inwestycyjnego zakupionego w Toruniu.

Mieszkanie ma 90m2, obecnie składa się z 3 pokoi - dwóch bardzo dużych salonów i niewielkiej sypialni. Ma dwie kuchnie i łazienkę w dobrym stanie. Kiedyś stanowiło dwa osobne mieszkania.

Docelowo mieszkanie zostanie przerobione na 6 pokoi lub na dwa mieszkanie: 3 i 2 pokojowe. Analizujemy, która wersja okaże się lepsza.





Zapraszam do śledzenia postępów inwestycji również na Facebooku i Instagramie, gdzie informacje trafiają zwykle najszybciej.

Dlaczego nie masz przychodów pasywnych?



Mało biznesmenów w biznesie

Mam pewną smutną refleksję. Chodzę na różne konferencje i spotkania dla przedsiębiorców i najczęściej większość osób tam spotkanych to nie "właściciele firm", ale sprzedawcy lub specjaliści. Mimo, że formalnie są właścicielami firm.

Nie zrozumcie mnie źle: nie przeszkadza mi to, nie bójcie się do mnie zagadać na spotkaniu biznesowym lub konferencji, jeśli jesteście specjalistami lub sprzedawcami. Piszę to dla osób, które mimo występowania w takiej roli nie uświadamiają sobie tego faktu, a dla dobra własnego biznesu powinny. Jeśli komuś odpowiada działanie jako specjalista, to bardzo dobrze. Potrzebujemy specjalistów, a za dobre usługi jesteśmy skłonni dużo zapłacić. Trzeba sobie jednak uświadamiać różnice miedzy tymi rolami.

Po kilku już ładnych latach spędzonych w środowisku biznesowym łatwo odróżniam "właściciela biznesu" od "specjalisty prowadzącego działalność gospodarczą". Właściciel biznesu używa innych słów, inaczej się zachowuje na spotkaniu biznesowym. Właściciele biznesów szukają raczej zasobów do wykorzystania w swojej firmie, okazji do zainwestowania i powiększenia swojego biznesu albo szukają właśnie specjalistów do pomocy. "Specjaliści-przedsiębiorcy" podczas spotkań chcą na ogół sprzedać swoje usługi, więcej mówią o swojej pracy i o tym co potrafią.

Problem polega na tym, że czasami specjaliści oczekują efektów w swoim biznesie takich, jak gdyby byli "właścicielami" biznesu. Dziwi ich, że mimo upływu lat ciężkiej pracy, ciągle mają mało czasu dla siebie i rodziny, a pieniądze, mimo że są, to nie są wcale tak duże, jak myśleli, że będą.

Dla jasności: ja też nie utrzymuję się obecnie wyłącznie z przychodów pasywnych. Mam firmę zajmującą się doradztwem na rynku nieruchomości, sam wykonuję wiele czynności podczas szukania inwestycji, doglądam remontów, zajmuję się meblowaniem i przygotowywaniem mieszkań na wynajem. 
Bardzo jednak dbam o to, żeby ukończona inwestycja przynosiła mi prawdziwie pasywne przychody. Powierzam więc szukanie najemców i bieżące zarządzanie najmem profesjonalnej firmie zarządzającej. Np. w Toruniu moim mieszkaniem zajmuje się firma Metr Kwadratowy należąca do przyjaciół moich i mojej żony poznanych jeszcze w czasach dorywczych prac w czasie studiów. 


Dlaczego nie masz biznesu mimo, że masz firmę?

Wielu przedsiębiorców wywodzi się ze specjalistycznych branż: programiści zakładają firmy IT, architekci zakładają pracownie architektoniczne, prawnicy zakładają kancelarie prawne. Mimo, że ze specjalistów pracujących niegdyś na etacie stają się nagle właścicielami biznesów, to w rzeczywistości nadal pracują sami u siebie na etacie jako specjaliści, a dodatkowo mają na głowie prowadzenie firmy.

Jak to się ma do inwestorów w nieruchomości?

Wielu przyszłych inwestorów w nieruchomości zaczynało z wizją cudownych przychodów pasywnych i wakacji pod palmami podczas których na smartfonie sprawdzaliby wpływające przychody z najmu. 

Minęło kilka lat i po serii kursów, szkoleń i własnej praktyki związanej z indywidualnym inwestowaniem na rynku nieruchomości zostali właścicielami firm zajmujących się doradztwem na rynku nieruchomości (tak, ja też należę do tej grupy) oraz zarządzających najmem. 

Problem w tym, że zostali w tych firmach głównymi specjalistami w temacie inwestowania i zarządzania nieruchomościami. To najprostsza droga do pożegnania się z przychodami pasywnymi na zawsze.... chyba że...

Jak sobie z tym poradzić?

1) wydziel w ramach swojej firmy to, co ma dawać przychody pasywne od tego co jest pracą specjalisty

W moim biznesie wyraźnie wyodrębnione są dochody pochodzące ze źródeł pasywnych (nieruchomości, przychody z internetu) od dochodów generowanych z mojej osobistej działalności (doradztwo na rynku nieruchomości, szkolenia).

Spróbuj w swoim biznesie zrobić to samo. Cokolwiek robisz, spróbuj wyodrębnić organizacyjnie w swojej firmie lub w ramach prywatnych inwestycji to, co daje Ci przychody pasywne od tego, na co musisz pracować sprzedając swój czas. Dzięki temu będziesz dokładnie wiedział jaka jest proporcja przychodów pasywnych do przychodów pochodzących z pracy i będziesz mógł zaplanować o ile zwiększyć kolumnę aktywów aby osiągnąć pełnię wolności finansowej. 

Poza tym, wiedząc, że masz już przynajmniej w części przychody pasywne, będziesz się lepiej czuł idąc w stronę wolności finansowej. Będziesz lepiej wiedział jak daleko jesteś i szybciej nauczysz się co faktycznie działa pasywnie, a co nie.

Jeśli teraz ciągle sprzedajesz tylko swój czas, żeby zarobić więcej, to trudniej będzie Ci zrobić w pewnym momencie radykalny strzał w postaci zamknięcia całej swojej działalności operacyjnej i przetworzenia swoich oszczędności w aktywa dające przychód pasywny.

2) Automatyzuj i deleguj wszystko co się da

Bardzo nie lubię odbierać telefonów. Zwłaszcza, gdy pracuję nad jakimś poważnym tematem biznesowym, rozpracowuję inwestycję albo tworzę program szkolenia, nie lubię gdy przeszkadza mi dzwoniący telefon. Tym bardziej nie lubię odbierać telefonów, gdy spędzam czas z rodziną, czytam, odpoczywam lub jestem na wakacjach.

Znalazłem na to rozwiązanie: zatrudniłem zdalną sekretarkę, która odbiera za mnie telefon firmowy i prowadzi mi kalendarz online. Jeśli ktoś zadzwoni w konkretnej sprawie, to moja asystentka rekomenduje napisanie do mnie maila, zapisuje też kontakt do klienta i wysyła maila do mnie z opisem kto dzwonił i w jakim celu. Dzięki temu mogę odpisać w dogodnym dla mnie czasie.

Może ktoś powie, że to lekceważenie klienta. Nie sądzę. Jeśli odebrałbym telefon w momencie, kiedy jestem zajęty, raczej nie byłaby to konstruktywna rozmowa. I tak umówiłbym się na dopracowanie szczegółów mailowo i na kontakt w późniejszym terminie. Robi to za mnie asystentka pracująca w wyspecjalizowanej firmie outsourcingowej, a kosztuje to naprawdę bardzo mało.

Lubię maile od spamerów, którzy piszą, że próbowali się do mnie dodzwonić, ale nie udało im się przebić przez sekretariat ;)

Dodam, że wszyscy bliżej ze mną współpracujący inwestorzy i klienci mają mój prywatny numer oraz mogą się ze mną kontaktować na Facebooku.

Dzięki usłudze zdalnej asystentki moi klienci zawsze mogą zadzwonić na warszawski numer stacjonarny, a ja mogę pracować w dowolnym miejscu na świecie zza laptopa... Mam jednak świadomość, że taka praca to też nie "przychód pasywny", a priorytetem jest zautomatyzowanie i oddelegowanie całej obsługi klienta.

Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej o takich strategiach, to koniecznie przeczytaj książkę Tima Ferrisa "4-godzinny tydzień pracy". Jest ona niewskazana dla bardzo początkujących bo może namieszać w głowie i zasiać ziarno lenistwa jeśli się ją źle zrozumie... Przyznaję, że miałem takie chwile. Trzeba pamiętać, że żeby wprowadzić te rady w życie, to trzeba mieć coś wartościowego do zaoferowania klientom, zaplecze do dostarczenia tego produktu i dopiero wtedy można zająć się outsourcingiem.

Jeśli jednak zaczynałeś swoją przygodę z biznesem po to, żeby stworzyć przychody pasywne lub wielką firmę dającą wymarzony styl życia, to pamiętaj o tym celu i nie sprzedawaj całego swojego czasu za pieniądze. Kupuj czas innych ludzi i buduj aktywa korzystając z pieniędzy banków.

7 miejsc w Portugalii - #1 gdzie nocować?

Poniżej przedstawiam listę 7 miejsc, w których nocowaliśmy podczas naszego ostatniego pobytu w Portugalii. Noclegów szukaliśmy często na miejscu na kilka godzin przed zameldowaniem się, więc nie jest to jakaś super przemyślana selekcja. Z tego artykułu dowiecie się jednak, gdzie można mieszkać podróżując po Portugalii zmieniając codziennie miejsce noclegu.

Zależało nam na obiektach z prywatnym pokojem, zwykle z aneksem kuchennym i z prywatną łazienką. Nie są to więc opcje najtańsze, bo najtaniej można spać w hostelach w wielołóżkowych salach. Poniżej lista hosteli, hoteli i prywatnych apartamentów, które są dostępne w przystępnych cenach oraz posiadają ciekawe atuty, które nas przyciągnęły: świetny widok, lokalizacja przy plaży surferów, klimat starej kamienicy... Zapraszam do zwiedzania!

#1 Lizbona - Bons Dias


Podróż po Portugalii zaczęliśmy od nocnej wędrówki po Lizbonie. Dotarliśmy na lotnisko po północy, a do hostelu po 1:00 w nocy.

Widok z okna w pierwszym miejscu, w którym nocowaliśmy był niesamowity. Widzieliśmy z góry morze czerwonej dachówki, kamienice, kościoły, place.

Warto dodać, że hostel Bons Dias był jednym z najtańszych w mieście. 

Za jeden nocleg w kwietniu daliśmy ok. 140 zł. Aktualne ceny w Lizbonie możesz sprawdzić tutaj.





#2 Lizbona - Apartament dla 4 osób

Drugą noc spędzaliśmy z naszymi znajomymi, więc potrzebowaliśmy apartamentu z dwoma sypialniami i salonem, w którym można by razem pogotować i coś zjeść.

Trafiliśmy na apartament wyposażony w salon z aneksem kuchennym i dwie wygodne sypialnie.

Klimat był idealny, żeby samemu przyrządzić jedzenie i zrobić wieczorem małą imprezę :)


#3 Lizbona - pokój na tyłach chińskiej knajpy

Na trzecią noc nie mieliśmy w ogóle noclegu, więc szukaliśmy go w ostatniej chwili na bookingu. Do Lizbony z okolic Sintry wróciliśmy późnym wieczorem i szukaliśmy w samochodzie na laptopie czegokolwiek w lokalizacji, gdzie można by jeszcze coś dobrego zjeść. 

Znaleźliśmy hostel, który okazał się znajdować na tyłach chińskiej knajpy, był zorganizowany na szybko i prowadzili go jacyś obcokrajowcy, których narodowości nie udało mi się ustalić. Jakość nie była super, ale klimat starej kamienicy i bliskość wielonarodowej gastronomii nadrabiały pewne braki pokoju. 

W nocy mieliśmy bardzo blisko do lokalnych knajp prowadzonych przez chyba wszystkie narodowości z Azji. Wyśmienite jedzenie przygotował nam pewien... zdaje się, że Nepalczyk.

Moją uwagę zwróciła konstrukcja tworząca łazienkę stworzona ze ścianek z gips-kartonu, który jest mi bardzo dobrze znany z moich inwestycji w nieruchomości :D

Koszt noclegu: 143 zł


#4 Sintra - miasto na końcu Europy


W Sintrze mieszkaliśmy w apartamencie znalezionym przez AirBnB. Właściciel miał klimatyczny dom z basenem dostępnym dla gości. Oprowadził nas też po swoim ogrodzie, gdzie pokazał nam wiele roślin, które w Polsce widujemy jedynie w torebkach z przyprawami: trawę cytrynową, liście laurowe, kolendrę.

Mieliśmy apartament z dwoma sypialniami i kuchnią, w której wieczorem znowu gotowaliśmy z przyjaciółmi. Tym razem zabrakło nam standardowo stosowanego do krewetek białego wina, więc krewetki smażone na maśle z dodatkiem czerwonego wina wyglądały trochę jak barszczyk... ;)

Właściciel domu pokazał nam też swojego... emu.




Oto co można zwiedzić mając bazę wypadową w Sintrze:

Przylądek Cabo da Roca

Najdalej wysunięta na zachód część Europy.

Skalisty brzeg ma 144 metry wysokości, a fale Oceanu Atlantyckiego uderzające w skały robią ogromne wrażenie.

Miejsce to jedna może okazać się bardzo niebezpieczne, gdy nie zachowa się ostrożności. W 2014 r. z klifu spadło dwoje Polaków.


Praia Grande, czyli Wielka Plaża


Największa i najłatwiej dostępna plaża w rejonie Sintry. Można na niej spotkać surferów, a nawet samemu nauczyć się surfować ponieważ na miejscu są szkółki surfingowe.

Na skałach przy plaży znajdują się ślady dinozaurów, które na mnie nie zrobiły szczególnego wrażenia bo są ledwo widoczne.

Spotkaliśmy jednak obchód naukowy jakichś studentów badających skały i ślady dinozaurów bardzo skrupulatnie. Coś więc pewnie ciekawego tam jest ;)



Zdjęcie zrobił mi Łukasz Goździuk
Praia Ursa

Przepiękna plaża, do której dojście wiedzie przez górski szlak przypominający wędrówkę którymś z łatwiejszych szlaków w Zakopanem ;) 

Po drodze spotkaliśmy wycieczkę dziewczyn z USA, które szły górskim szlakiem z zamkniętymi oczami trzymając się za ręce. Prowadzone były przez nauczycielkę jogi, z którą później ćwiczyły na plaży.





#5 Sagres - Miasteczko surferów

Po wyjeździe z rejonu Lizbony trafiliśmy do Algarve. Rejon ten słynie z kurortów okupowanych przez turystów z Niemiec i Anglii takich jak np. Faro. Warto więc odwiedzić mniejsze miejscowości, które są spokojniejsze i bardziej klimatyczne. Jedną z takich miejscowości jest Sagres. Nota bene, jest tam produkowane znane w całej Portugalii piwo o tej samej nazwie.

W Sagres zamieszkaliśmy w hotelu Tonel tuż przy Oceanie i z dobrym dostępem do plaży. Warunki w hotelu były doskonałe, a cena przystępna. Mieliśmy do dyspozycji przestronny salon z aneksem kuchennym. 

Kuchnia bardzo się przydała bo mogłem usmażyć moje ulubione ogromne krewetki argentyńskie (gambas), które można było kupić w pobliskim... Lidlu ;)

Super był też taras z widokiem na Ocean... no dobra, widok może był piętro wyżej, nam Ocean nieco zasłaniały zabudowania, ale też było fajnie.



Wybrzeże w okolicy Sagres:



Koszt noclegu w Sagres: 183 zł. 

Ceny w interesującym Cię terminie możesz sprawdzić tutaj.


#6 Porto - Piękny apartament w kamienicy




Pierwszą noc w Porto spędziliśmy w bardzo komfortowym apartamencie w starej kamienicy. A oto co nas rano obudziło:



W kolejnym wpisie napiszę więcej o samym Porto. Póki co przedstawiam ostatni hostel.


#7 Porto - Pokój w tanim Guest House


W tym hostelu wyraźnie widać wpływy Brytyjskiej cywilizacji. Dwa osobne krany na wodę ciepłą i zimną. Z kranu z ciepłą leci bardzo gorąca woda, z kranu z zimną bardzo zimna... Kto jest mi w stanie wyjaśnić jak się z tego korzysta...?

Niemniej jednak hostel Marfim Guest House był najtańszy ze wszystkich, w których nocowaliśmy w trakcie naszej podróży po Portugalii. Obsługa bardzo sympatyczna i pomocna, ogólnie przyzwoicie i wygodnie. Dużym mankamentem był jednak brak aneksu kuchennego. W Porto jest świetny targ ze świeżymi rybami i miałem dużą ochotę ostatniego dnia coś sobie usmażyć ;) 

Wkrótce kolejne wpisy o podróży po Portugalii, więc zapraszam do śledzenia bloga.

Remont mieszkania inwestycyjnego "od kuchni" [VIDEO]

Zapraszam do obejrzenia video z mojej najnowszej inwestycji.

Zobacz jak wygląda remont mieszkania inwestycyjnego "od kuchni", nie przestrasz się, że bomba wpadła ;)

10 zasad sukcesu od miliardera











W skrócie o Rayu

Ray Dalio to amerykański inwestor, manager funduszy hedgingowych, filantrop. Założył jeden z największych na świecie fundusz hedgingowy, uznawany za jednego ze 100 najbardziej wpływowych ludzi na świecie. 

W książce "Money. Mostrzowska gra" Tony Robbins opisał genialne metody inwestowania Raya Dalio, które zapewniły funduszowi zarządzanemu przez Raya regularne zyski przez szereg lat, co jest niezwykłą rzadkością. Niemal żaden inwestor w długim okresie nie jest w stanie pokonać rynku. Ray robi to od wielu lat obracając miliardami dolarów.

Ray urodził się w dzielnicy Queens w Nowym Jorku jako jedyne dziecko muzyka jazzowego. Pierwsze akcje kupił, gdy miał 12 lat. Wybrał akcje Northeast Airlines ponieważ mógł je kupić za 5 dolarów. Wspomina, że nienawidził szkoły i nie lubił się uczyć. Zawsze najbardzije kochał wolność i poważnie zaczął uczyć się na studiach, ponieważ miał wolny wybór w doborze zajęć. Skończył Long Island University oraz uzyskał tytuł MBA na Harvardzie.


Zasady Raya Dalio opracowane subiektywnie przeze mnie

Opracowałem (nieco subiektywnie) 10 zasad sukcesu, o których wspomina Ray Dalio w załączonym video. Ray mówi o wielu sprawach, można by je streścić do pięciu zasad albo szczegółowo opisać kilkanaście. Mi udało się streścić je do dziesięciu. Najlepiej obejrzyj video, ale jeśli wolisz przeczytać o zasadach sukcesu Raya, które sam wybrałem i opatrzyłem własnym komentarzem, to zapraszam Cię do lektury.


1) Musisz mieć cele 

O tym napisano już chyba wszystko. Nie można jednak zignorować tego tematu, Ray Dalio stawia cele na pierwszym miejscu jeśli chodzi o drogę do osobistego i finansowego sukcesu. 

*(Jeśli chcesz nauczyć się wyznaczać cele, możesz sięgnąć do genialnej książki Briana Tracy "Plan Lotu").



2) Musisz podążać za celami rozwiązując problemy

Samo posiadanie celów nie wystarczy. Cele osiąga się podążając za nimi drogą, która jest usłana problemami. To pokonywanie problemów, konsekwentnie, jeden po drugim, prowadzi nas do celu i do sukcesu.


3) Musisz rozpoznawać prawdziwe źródło problemów i uczyć się na błędach

Muisz nauczyć się zauważać nie pojedyńcze problemy, ale "rodzaje problemów". Musisz zacząć zauważać, jakie rodzaje problemów powtarzają się stale w Twoim życiu, jaki jest ich schemat, jakie przyczyny i jakie skutki. 

Zamiast doraźnego rozwiązania pojedyńczego problemu, możesz wówczas odkryć sposób na radzenie sobie już zawsze z danego rodzaju problemami oraz możesz wyeliminować pewne problemy raz na zawsze.



4) Musisz pozbyć się barier Twojego ego by zdiagnozować problemy

Aby zdiagnozować swoje problemy musisz wyzbyć się barier Twojego ego, które nie dopuszcza Cię abyś przyznał się do tego z czego wynikają Twoje problemy.

Nasze problemy na ogół wynikają z naszego wnętrza, z tego jacy jesteśmy. Większość ludzi wini jednak otaczającą rzeczywistość. 

Jeśli staniesz w prawdzie przed samym sobą i nauczysz się obserwować siebie a w końcu zrozumiesz jaki jesteś naprawdę, to znajdziesz rozwiązanie wszystkich swoich problemów.

Jeśli nie przekroczysz bariery ego, bez końca będziesz powtarzał te same błędy.

Bariera Ego jest najgorszą przeszkodą w drodze do sukcesu. Kluczem do sukcesu jest zrozumienie swoich błędów, a zrozumieć można je tylko wtedy, gdy się do nich przyznasz, pogodzisz się z nimi i wyciągniesz z tego naukę. Nie powinieneś karać się za błędy jak ma to miejsce w szkole. Obserwuj, ucz się, usuwaj prawdziwe źródła problemów.



5) Zaplanuj co zrobisz z tymi problemami

Gdy już zdiagnozujesz jakie masz problemy - czyli jakie cechy Twojej osobowości powodują problemy - musisz zaplanować co z tym zrobisz. 

Nie przejmuj się tym, że okazało się, że problem leży w Twojej osobowości - problem jest tylko jedną stroną jakiejś cechy, musisz się nauczyć wykorzystywać drugą, mocną stronę tej cechy.

Na przykład może okazać się, że jesteś osobą bardzo kreatywną, a jednocześnie nierzetelną, zawalasz terminy, nie kończysz różnych zadań. Bardzo wysoka kreatywność idzie często w parze z niesolidnością w dokańczaniu zadań ponieważ osoby kreatywne właśnie w taki sposób myślą - mają wielką wizję, cały czas ją tworzą i udoskonalają, ale zapominają, że "zrobione jest lepsze niż idealne" ("Done is better than perfect"). 

Jeśli odkryjesz w sobie taką cechę znajdź sposób jak ją dobrze wykorzystać. Popracuj nad solidnością albo stwórz zespół z osobami, które uzupełnią Twoje brakujące cechy. 

Jeśli jesteś kreatywnym przedsiębiorcą, możesz być kiepskim managerem. Najlepiej znajdź dobrego managera, a jeśli na razie nie możesz sobie na to pozwolić, to trenuj dyscyplinę i szkol się w temacie zarządzania.


6) Naucz się widzeć rzeczywistość taką, jaka jest i uczy się z niej

Dostrzega rzeczywistość taką jaka jest naprawdę, a nie taką jaka wyłania się z powszechnych poglądów i opinii. Jak to zrobić? Zobacz punkt 8 i 9 tej listy.


7) Polub dwuznaczność

Ray Dalio mówi, że słabości są drugą stroną siły - drugą stroną tego samego medalu. Nie możesz się nauczyć jeździć na nartach, jeśli się nie poprzewracasz na początku. Z jednej strony jest ryzyko, z drugiej strony jest zysk, z jednej strony są porażki, z drugiej sukces. Tak działa ta gra, to powinno być dla Ciebie obojętne emocjonalnie. Po prostu ucz się na porażkach i idź do przodu nie biorąc niczego do siebie.


8) Ciesz się jeśli nie masz racji, szukaj osób, które mają zupełnie inne zdanie

Większość ludzi cieszy się, jeśli na koniec dyskusji powiedzą "a nie mówiłem!". Jednak wtedy niczego się nie uczą. 

Rozmawiaj z ludźmi, którzy mają zupełnie inne spojrzenie i ucz się. Nie zawsze musisz mieć rację. Tylko w ten sposób będziesz się uczył przez całe życie i udoskonalisz swoje sposoby radzenia sobie z problemami. Zapomnij o swoim ego. Lepiej sie czegoś nauczyć, udoskonalić, odnieść sukces, niż przez cały czas "mieć rację".

Otacza się osobami, które mają otwarte umysły, słuchaj ścierających się zdań wielu błyskotliwych osób i porównuj te opinie z faktami, które sam potrafisz zaobserwować. Konfrontuj opinie mądrych ludzi, wyciągaj z nich wnioski, ale...


9) Odrzuć opinie i opieraj się wyłącznie na faktach

Dla Raya świat działa jak maszyna. Wszystko ma swoje przyczyny, konkretne przyczyny powodują konkretne skutki.

Opinie innych mądrych i błyskotliwych ludzi są ważne, ale są tylko elementem ścieżki mającej doprowadzić Cię do prawdy.


10) Możesz ćwiczyć mózg tak jak ciało

Mózg działa tak samo jak reszta ciała i możesz go ćwiczyć tak jak mięśnie. Są elementy ciała, których nie możesz zmienić, jak układ kostny i podobnie wiele w swoim umyśle nie będziesz w stanie zmienić. Jednak wiele zdolności umysłu możesz wyćwiczyć tak, jak mięśnie.

Żeby to zrobić, musisz mieć stale otwartą głowę na nowe doświadczenia i naukę.

***

Zasady Raya Dalio dotyczące inwestowania zostały opisane przez Tonyego Robbinsa w książce "Money. Mostrzowska gra".

P.S.

Dopiero po napisaniu tego artykułu zauważyłem, że w internecie jest video "10 zasad sukcesu Raya Dalio" (też po angielsku) - możesz je obejrzeć jako uzupełnienie tego tekstu, są tam zasady, o których nie wspomniałem (m.in. dotyczące medytacji).

Decyzja warta milion

W ostatnim artykule na temat mojej inwestycji w mieszkanie na wynajem napisałem, że na wkład własny i koszty okołokredytowe w przypadu inwestycji podobnej do mojej potrzeba ok. 70.000 zł. Wyjaśniłem także co zrobić, żeby znacznie zmniejszyć tę kwotę.

Wiele osób przejęło się jednak tym, że nie ma takiej gotówki, a inni mają wątpliwości, czy warto zamrozić taką kwotę. Jeśli martwisz się skąd wziąć taką gotówkę na inwestycję, to śledź mojego bloga (wkrótce będę publikował materiały o kreatywnym nabywaniu nieruchomości bez udziału środków własnych). Z kolei jeżeli masz wątpliwości, czy warto zainwestować np. 70.000 zł w zakup mieszkania na wynajem, to zapoznaj się koniecznie z poniższymi obliczeniami.

Czy jest sens wydawać 70.000 zł, żeby później dostawać ok. 1.800 zł miesięcznie?

Oto twarde dane: 

Lokata na 3,5%

Jeśli zdecydujesz się, żeby zaoszczędzić 70.000 zł i wpłacisz tę kwotę na lokatę na 3,5% w skali roku, to po 35 latach będziesz mieć 233.351 zł. Dobry wynik...





Nieruchomość dająca 1.800 zł cashflow + regularne oszczędzanie

Jednak jeśli zainwestujesz w nieruchomość generującą 1.800 zł miesięcznie i założymy, że 400 zł miesięcznie odłożysz na niespodziewane wydatki związane z tą nieruchomością, a 1.400 zł będziesz regularnie odkładać na lokatę oprocentowaną na 3,5% w skali roku, to po 35 latach wyciągniesz z banku 1.141.359 zł (zarobisz ponad MILION ZŁOTYCH!).




UWAGA: poza milionem złotych w gotówce, będziesz mieć spłaconą nieruchomość wartą conajmniej 400.000 zł! 

Oczywiście do Ciebie należeć będzie decyzja, czy wolisz (1) oszczędzać 1.400 zł miesięcznie i je pomnażać, (2) czy podnieść swój standard życia, (3) czy też powtórzyć taką inwestycję jeszcze kilka razy, osiągnąć wolność finansową i wieść życie rentiera. 

Jeśli pomieszasz te wszystkie sprawy i np. zamiast zainwestować w nieruchomość włożysz te 70.000 zł do banku i będziesz je przejadał co miesiąc po 1.400 zł, to pieniądze się skończą w nieco ponad 4 lata. Jeśli zainwestujesz w nieruchomość, to stworzysz niewyczerpywale źródło przychodów pasywnych.

Podsumowując, dysponując taką samą kwotą, a podejmując dwie odmienne decyzje, Twój majątek będzie się różnił o niemal PÓŁTORA MILIONA ZŁOTYCH. Podejmuj więc mądre decyzje, ucz się, zdobywaj wiedzę. Nie ma znaczenia ile masz pieniędzy w tej chwili, Twoje bogactwo w przyszłości zależy głównie od tego, co wiesz i co potrafisz. Swoją pierwszą nieruchomość na wynajem kupowałem nie mając swojej gotówki, miałem wręcz długi (oczywiście wtedy tak na to nie patrzyłem, bo przecież był to "tylko" wykorzystany limit na karcie kredytowej). Wiedziałem jednak jak generować 10-procentowe zyski z nieruchomości.

Nie sugeruj się tym, że w przykładzie napisałem, że potrzeba 70.000 zł, żeby zainwestować w nieruchomość. To tylko przykład mający ukazać jak bardzo różnie może pracować taka sama gotówka. Cięgle możliwe jest inwestowanie w nieruchomości z wykorzystaniem bardzo małego wkładu własnego. W grudniu 2016 r. kupiłem nieruchomość na warszawskiej Pradze za 320.000 zł otrzymując na nią kredyt w wysokości 374.000 zł. W tym roku może być już nieco trudniej, ale nie należy się zniechęcać. Ciągle da się kreatywnie nabywać nieruchomości, czego będę Cię uczył na tym blogu. Nie zapomnij zapisać się do newslettera aby otrzymywać najnowsze informacje i niepublikowane materiały tylko dla subskrybentów.




Jak uzyskać 1.826 zł przychodu pasywnego miesięcznie



Od razu konkrety bez zbędnego wstępu:

29 grudnia 2016 kupiłem 3-pokojowe mieszkanie na warszawskim Gocławku za kwotę 320.000 zł. Zakup został sfinansowany kredytem, którego bank udzielił mi w kwocie 374.000 zł. Warunkiem udzielenia kredytu było udokumentowanie wniesienia wkładu własnego w kwocie 32.000 zł (czyli 10% ceny mieszkania, a nie wartości całej inwestycji). Po podpisaniu aktu notarialnego i przedstawieniu w banku dowodu wpłaty na rzecz sprzedającego kwoty wkładu własnego, bank przelał do sprzedającego 288.000 zł, a do mnie trafiło w gotówce 86.000 zł, za które jestem zobowiązany wykonać remont w terminie 6 miesięcy.

Warto zwrócić uwagę na to, że bank wymaga ode mnie wykonania remontu we wskazanym w kosztorysie remontowym zakresie, a nie dokładnie za udzieloną mi kwotę. Banki na ogół nie wymagają rozliczeń na podstawie faktur, a jedynie na podstawie zdjęć lub oględzin dokonanych przez pracownika banku. Pozwala to zaoszczędzić część środków z kredytu na remont, czym można sobie zwrócić dużą część poniesionego wkładu własnego. Wówczas finansowanie bankowe de facto wyniesie blisko 100% LTV.


Muszę wspomnieć, że finansowanie tego rodzaju możliwe było dzieki temu, że wybrałem bank, który akceptuje operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego wybranego przez klienta. Na mieszkanie na Gocławku miałem zrobiony operat szacunkowy na kwotę 406.000 zł. 
Warto zatem skorzystać z usług (1) zaufanego doradcy kredytowego, który znajdzie tego rodzaju ofertę w banku oraz z (2) rzeczoznawcy majątkowego, który zgodzi się zrobić operat na podstawie górnych widełek cenowych w danej lokalizacji. Jeśli potrzebowałbyś dostępu do moich specjalistów w tym temacie, możesz śmiało napisać pod adres: kontakt@wgproperty.pl.

Kredyt na 92% LTV

Finansowanie mieszkania na Gocławku
Cena mieszkania320.000 zł
Kwota udzielonego kredytu, w tym:374.000 zł
- środki na mieszkanie288.000 zł
- środki na remont86.000 zł
Wkład własny (10% ceny mieszkania)32.000 zł

Bank policzył kwotę kredytu następująco:

406.000 zł – wartość nieruchomości wg mojego operatu szacunkowego
320.000 zł – cena nabycia nieruchomości
32.000 zł – 10% ceny nabycia nieruchomości, jako wymagany wkład własny

406.000 zł (wartość z operatu) – 32.000 zł (10% ceny nabycia jako obowiązkowy wkład własny) = 374.000 zł

Warto zauważyć, że w moim przypadku bank wziął jako podstawę dla obliczenia 10% wkładu własnego cenę nabycia, a jako wartość do ustalenia 100% LTV wartość z operatu szacunkowego. Dzięki takiemu zabiegowi, bank sfinansował 100% kosztów remontu obliczonych na 86.000 zł. Jest to rozwiązanie niezwykle rzadko stosowane przez banki, zwykle dostałbym 90% ceny nabycia mieszkania i 90% oszacowanych kosztów remontu. Dzięki temu uzyskałem kredyt na ok. 92% LTV.

Plan inwestycyjny: 5 czy 6 pokoi?


Mieszkanie na Gocławku planuję podzielić na 5 lub 6 pokoi. Podział na 5 jest dla mnie w zupełności satysfakcjonujący, ponieważ daje mi aż 9,37% zwrotu z inwestycji (ROI) oraz 1.826 zł miesięcznych dochodów na rękę przed opodatkowaniem (cashflow)
W wersji z 5 pokojami cenę za pokój szacuję na 750 zł, a z 6 pokojami na 700 zł (z uwagi na mniejsze pokoje i niższy komfort mieszkania z jednym lokatorem więcej na takiej samej powierzchni).

Wynik finansowy w wersji z 6 pokojami:

taki kalkulator możesz pobrać TUTAJ

W wersji 6-pokojowej remont oszacowałem na 60.000 zł. Wyższy koszt niż w wersji 5-pokojowej wynika z tego, że aby zrobić szósty pokój, konieczne będzie wyburzenie ściany łazienkowej i przedłużenie korytarza. Będzie się to wiązało z przebudową instalacji grzewczej, która biegnie przy ścianie dzielącej łazienkę i pokój do podziału.
Decydując się na 6 pokoi konieczne będzie także zrobienie dwóch w pełni wyposażonych łazienek: z kabiną prysznicową, umywalką, szafką na 3 osoby i WC. W wersji 5-pokojowej wystarczy oryginalna łazienka z osobnym WC, z tym, że w łazience powstanie dodatkowa toaleta a wanna zostanie zamieniona na prysznic.

Wstępny plan podziału mieszkania na 6 pokoi:

W wersji 5-pokojowej zamiast pokoi nr 4 i 5 będzie jeden pokój. Zaoszczędzi to kłopotów z pomniejszaniem łazienki, ale obniży też miesięczne dochody. Wszystko jest kwestią kalkulacji i indywidualnych preferencji.
Osobiście wolę mieć nieco niższe dochody, ale stabilniejszy najem. W pokojach o powierzchni 6m2 spodziewałbym się większej rotacji, mimo że podpisuję umowy na czas określony na rok. Ludzie czując się niekomfortowo będą kombinować, jak zmienić lokum przy pierwszej nadarzającej się okazji.

Wynik finansowy w wersji z 5 pokojami:

przychody pasywne z nieruchomości
taki kalkulator możesz pobrać TUTAJ
Podsumowanie inwestycji:
Aby zrealizować inwestycję na Gocławku potrzebna była zdolność kredytowa na 374.000 zł oraz gotówka w wysokości ok. 70.000 zł (z czego dużą część można odzyskać oszczędzając część środków, które bank wypłacił na remont). Mieszkanie przyniesie ok. 22.000 zł rocznego dochodu, czyli gotówka zwróci się w nieco ponad 3 lata. Rentowność inwestycji wyniesie ok. 9% przy podziale na 5 pokoi, na który raczej się finalnie zdecyduję. 
Dochód miesięczny na czysto w takim układzie wyniesie 1.826 zł, a w pełni pasywny przchód - w przypadku oddania mieszkania w zarządzanie zewnętrznej firmie - wyniesie ok. 1.400 zł miesięcznie.

Poniższa tabela opracowana na podstawie danych z Gocławka może być pomocna przy podejmowaniu decyzji na ile pokoi podzielić mieszkanie:



6 pokoi
5 pokoi
ROI
10,43%
9,42%
Cashflow
2.232 zł
1.826 zł
Koszt remontu
60.000 zł
50.000 zł
plusy
większy dochód z najmu miesięcznie
bardziej stabilny najem,
mniejsze koszty obsługi,
większy komfort dla najemców = lepsi najemcy
minusy
Kłopotliwy podział mniejszego pokoju,
większa rotacja najemców, większe koszty obsługi
Mniejsze miesięczne dochody z najmu,
jeden najemca mniej = mniejsza dywersyfikacja


*Ten artykuł stanowi fragment Raportu "Inwestowanie w mieszkania na wynajem". Aby otrzymać cały Raport, podaj poniżej adres e-mail:





Inne artykuły na blogu o podobnej tematyce:

Ile kosztuje urządzenie pokoi na wynajem?
Inwestowanie? Tu nie chodzi o pieniądze, ale o wolność
Jak kupić właściwą nieruchomość 
Jak korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie
5 książek o nieruchomościach, które musisz przeczytać



Najciekawsze materiały prosto na Twojego maila:

Zgadzam się z Polityką Prywatności

O autorze:

O autorze:
Wojciech Gil - przedsiębiorca, inwestor, właściciciel WG Property sp. z o.o. (inwestycje w nieruchomości) oraz Home Share sp. z o.o. (pokoje na wynajem dla studentów). Z wykształcenia prawnik i historyk, z zamiłowania pasjonat wszelkich form przedsiębiorczej działalności człowieka.

Śledź na Facebooku:

Wojciech Gil. Obsługiwane przez usługę Blogger.

Polecam:

- Copyright © wojciechgil.pl -Metrominimalist - Designed by Johanes Djogan -